Sorge vor knappen Wohnbauprojekten

Vorschriften geben Unternehmen Rätsel auf

Es schränkt nicht nur die Bedingungen für die Projektumsetzung ein, wie in dem von der Zeitung VietNamNet veröffentlichten Artikel „Unternehmen geben Projekte aufgrund von Landnutzungsvorschriften auf“ zu lesen ist; der Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes untersagt Unternehmen auch den Erhalt von Landübertragungen zur Umsetzung von Projekten.

Denn die Regelungen im Gesetzentwurf erlauben nur die Übertragung von Wohngrundstücken und nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind und für die einmalig zur Projektrealisierung eine Landnutzungsgebühr oder ein Pachtzins entrichtet wurde.

Tatsächlich werden Investoren derzeit ermutigt, die Übertragung von Landnutzungsrechten auszuhandeln, um städtische und gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Die im Entwurf des geänderten Bodengesetzes vorgesehene Anforderung, dass Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftliche Flächen, für die bereits Pacht gezahlt wurde, vorhanden sein müssen, wird jedoch nach Ansicht von Unternehmen die Umwandlung oder Umsetzung vieler Projekte unmöglich machen.

In einem Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), dass die Einführung einer solchen Regelung für Unternehmen ein „Rätsel“ sei.

Denn seiner Ansicht nach würde kein Unternehmen, das ein Grundstück für gewerbliche oder Dienstleistungszwecke nutzt, für die gesamte Projektlaufzeit von 50 Jahren Landnutzungsgebühren zahlen.

„Fast 100 % der Grundstücke für Dienstleistungsunternehmen werden jährlich mit Pacht bezahlt. Die Grundstückspreise können sich zudem ändern. Nur sehr wenige Projekte zahlen einmalig Pacht für die gesamte Laufzeit, und die Unternehmen haben dafür nicht das nötige Geld. Die Anwendung dieser Regelung wäre daher sehr unpraktisch“, sagte Herr Hiep.

Sowohl Unternehmen als auch Experten sind der Ansicht, dass der Entwurf des Landgesetzes überarbeitet werden muss, um Interessen in Einklang zu bringen. (Foto: Hoang Ha)

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, erklärte weiter, dass Unternehmen bei der Entwicklung von Projekten Land erwerben müssen. Wenn die Regelungen wie im Entwurf aussehen, müssen diejenigen, die Land besitzen und übertragen können, sofort Steuern zahlen. Woher sollen sie dann das Geld dafür haben?

Darüber hinaus ist die Festsetzung der Grundsteuer nicht einfach, da staatliche Stellen, die die Steuer für 50 Jahre auf einmal berechnen sollen, diese wagen. Die Einrichtung einer spezialisierten Agentur zur Bewertung des Grundstückspreises ist zudem sehr kompliziert und unpraktisch. Dies erschwert zudem die Beschaffung ausreichender Grundstücke für Großprojekte.

„Es sollte einfache Regelungen für Unternehmen und Grundstücksveräußerer geben und der Prozess sollte in allen Gesetzen einheitlich sein. Andernfalls wird die Umsetzung zu Schwierigkeiten für Unternehmen und staatliche Verwaltungsbehörden führen“, sagte Herr Quyet.

Müssen zuhören und ändern

Angesichts der Mängel in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des geänderten Bodengesetzentwurfs schlug der Vorsitzende von GP.Invest, Nguyen Quoc Hiep, vor, dass der Wirtschaftsausschuss und der Rechtsausschuss der Nationalversammlung alle Meinungen der Unternehmen berücksichtigen sollten, um Änderungen zur Interessenharmonisierung vorzunehmen. Eine Lösung dieses Problems würde sich positiv auf die sozioökonomische Entwicklung auswirken, nicht nur auf einzelne Bereiche.

„Wenn wir dem Artikel 128 des Gesetzesentwurfs folgen, wird das tatsächlich alle Projekte behindern. Ich befürchte, dass dies die Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft behindern wird, denn wenn der Immobiliensektor dies nicht leisten kann, wird dies viele Branchen beeinträchtigen“, sagte Herr Hiep.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha kann der Verordnungsentwurf dahingehend geändert werden, dass gewerbliche Wohnbauprojekte auf Wohngrundstücken und anderen Grundstücken im Einklang mit der flexibleren Flächennutzungsplanung entwickelt werden können. Eine solche Regelung wird Investoren unterstützen und im Einklang mit der Politik der Behörden stehen, Hindernisse abzubauen und den Immobilienmarkt zu fördern.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), ist über den Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes „besorgt“. Er kam zu dem Schluss, dass Punkt b, Klausel 1 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nicht mit der Politik der Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte vereinbar seien und nicht so „offen“ seien wie das Bodengesetz von 2013.

Der Grund hierfür liegt darin, dass es vor dem Bodengesetz von 2013 eine Regelung gab, nach der Investoren von Projekten, die nicht landwirtschaftliche Flächen nutzen, Landnutzungsgebühren zahlen mussten. Mit dem Bodengesetz von 2023 gibt es jedoch nur noch eine Regelung, nach der Investoren von Projekten, die nicht landwirtschaftliche Flächen nutzen, eine Grundmiete zahlen müssen und wählen können, ob sie die Grundmiete einmalig für die gesamte Pachtdauer oder jährlich zahlen möchten.

Deshalb schlug Herr Chau vor, den Entwurf des Bodengesetzes dahingehend zu ändern, dass Unternehmen für Investitionspolitiken zugelassen werden; Investoren in gewerbliche Wohnungsbauprojekte werden zugelassen, wenn sie Landnutzungsrechte besitzen oder erhalten, darunter auch Wohngrundstücke oder Teile anderer Grundstücke (dabei kann es sich um landwirtschaftliche Flächen oder nicht landwirtschaftliche Flächen handeln, die mit einer Einmalzahlung oder einer jährlichen Zahlung gepachtet werden); dann können alle diese Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte genutzt werden, wenn sie die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen (in Übereinstimmung mit allen Arten von Planungen …).

Das Bodengesetz spielt eine wichtige Rolle und hat Auswirkungen auf viele andere Gesetze. Daher erwarten Unternehmen und Verbände, dass diese Novelle praxisgerechte Regelungen schafft, die die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen.

Der Wohnungsbedarf der Menschen in Großstädten ist enorm. Solange die rechtlichen Probleme nicht gelöst werden, wird es schwierig sein, den derzeitigen Wohnungsmangel zu beheben.

Quelle: https://vietnamnet.vn/tu-bo-du-an-vi-quy-dinh-dat-o-lo-du-an-nha-o-tro-nen-khan-hiem-2200143.html