Erwartungen an neue Regelungen

Insbesondere enthält das Gesetz ein eigenes Kapitel (Kapitel V), um die Renovierung und den Umbau von Mehrfamilienhäusern im Detail zu regeln.

Viele Probleme bei der Umsetzung

In den vergangenen 20 Jahren war die Renovierung und der Wiederaufbau alter Wohnhäuser und Sozialwohnungen stets ein besonderes Anliegen der staatlichen Verwaltungen – von der zentralen bis zur lokalen Ebene. Die tatsächliche Umsetzung hat jedoch nicht die gewünschten positiven Ergebnisse gebracht. Tausende Haushalte müssen nach wie vor in heruntergekommenen und unsicheren Wohngegenden leben; potenzielle Gefahren für Leben und Eigentum der Menschen lauern ständig in der Nähe.

Altes Mehrfamilienhaus C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Laut einer Statistik des Bauministeriums gibt es derzeit landesweit mehr als 2.500 alte Mehrfamilienhäuser und Kollektivhäuser, von denen Hanoi mit 1.579 die größte Anzahl aufweist, gefolgt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Es handelt sich um ein typisches Produkt der Förderperiode, gebaut zwischen 1960 und 1990, also zu einer Zeit, als die Bautechnologie noch nicht so bahnbrechende Entwicklungen wie heute erreicht hatte. Die Hauptstruktur dieser Häuser besteht daher aus tragenden Ziegelwänden, deren Lebensdauer maximal 50 – 70 Jahre beträgt.

Nach langer Nutzung sind viele Gebäude stark verfallen. Darüber hinaus haben die Menschen aufgrund der notwendigen Wohnraumerweiterung den Raum willkürlich erweitert und vergrößert, wodurch die Tragkonstruktion der Häuser zunehmend belastet wird und nicht mehr sicher ist. Obwohl sie sich dessen bewusst sind, müssen viele Familien aufgrund finanzieller Schwierigkeiten weiterhin leben und ihr Leben auf das Glück des Schicksals setzen. Gleichzeitig verlaufen Renovierung und Wiederaufbau dieser alten Mehrfamilienhäuser und Sozialwohnungen nur schleppend.

Allein in Hanoi befinden sich von den 1.579 alten Mehrfamilienhäusern und Kollektivhäusern (darunter 1.273 Häuser in 76 Gebieten und 306 alte, unabhängige Einfamilienhäuser) Dutzende in einem kritischen Zustand.

Insbesondere gibt es sechs Gefahrenbereiche der Stufe D (die gefährlichste Stufe), die abgerissen werden müssen, um sie wieder aufzubauen, wie etwa das Gebäude C8 Giang Vo Collective Area, das Gebäude G6A Thanh Cong Collective Area, das Gebäude A Ngoc Khanh Collective Area und das Gebäude Ministry of Justice Collective Area ...

Doch laut Angaben des Bauministeriums von Hanoi wurden bis Ende 2023 nur 1,14 % der geplanten Renovierungs- und Rekonstruktionsarbeiten an alten Wohnhäusern abgeschlossen, wobei 19 Bereiche renoviert und umgebaut wurden.

Bemerkenswert ist, dass die Stadt zwar beschlossen hat, die Auswahl von Investoren in vielen Wohngebieten zu genehmigen, wie etwa: Nghia Do A & B House-Projekt (Bezirk Cau Giay); Wohngebiet Nguyen Cong Tru (Bezirk Hai Ba Trung); Wohngebiet X1-26 Lieu Giai (Bezirk Dong Da); Wohngebiet des Eisenbahntransportdienstes (Bezirk Hoang Mai); Wohngebäude Nr. 148 – 150 Son Tay (Bezirk Ba Dinh); Wohngebiet 22 Lieu Giai Straße des Vietnam Film Documentation Institute (Bezirk Dong Da); Wohngebiet 23 Hang Bai (Bezirk Hoan Kiem) … aber diese Projekte stecken seit vielen Jahren fest und können nicht umgesetzt werden, da es Schwierigkeiten mit den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und einer Reihe von Verordnungen zu seiner Umsetzung gibt.

„Eines der größten Probleme des Rechtssystems ist das Dekret 101/2015/ND-CP (das die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 regelt), das es Menschen und Unternehmen ermöglicht, miteinander über Entschädigungen, Räumung und Umsiedlung zu verhandeln. Das Dekret legt auch den Entschädigungskoeffizienten (Koeffizient K) nicht ausdrücklich fest … was dazu geführt hat, dass die beiden Seiten keine gemeinsame Stimme finden konnten, was es unmöglich macht, die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Gemeinschaftshäuser planmäßig und zielgerecht durchzuführen“, sagte Mac Dinh Minh, stellvertretender Direktor des Bauministeriums von Hanoi.

Neue Regelungen beseitigen Staus

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten wurden im Wohnungsbaugesetz von 2023 nicht nur die positiven Aspekte des Wohnungsbaugesetzes von 2014 übernommen und gefördert, sondern auch viele wichtige Inhalte entsprechend den praktischen Bedingungen geändert und ergänzt. Gleichzeitig wurden Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten beseitigt, um in der kommenden Zeit Durchbrüche bei der Renovierung und dem Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser zu erzielen.

Einer der wichtigsten neuen Punkte des Wohnungsbaugesetzes von 2023 ist die Regelung zur Zustimmungsquote unter den Bewohnern. Musste zuvor ein hundertprozentiger Konsens der Eigentümer im Wohngebiet vorliegen, so reicht nach dem neuen Gesetz für den Abriss des Projekts eine Beteiligung von mindestens 70 % der Gesamtzahl der an der Planungskonsultation teilnehmenden Eigentümer und eine Zustimmung von 75 % aus.

Darüber hinaus enthält das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine spezifischen Regelungen zum Koeffizienten K zur Berechnung des Entschädigungsgrundstückspreises, des Wohnungsmietpreises nach Wiederaufbauinvestitionen, des nach Flächenumwandlung ermittelten Wohnungswerts und des Wohnungswerts für die Umsiedlung im Falle einer Umsiedlung an einen anderen Ort.

Dementsprechend wird der K-Koeffizient von den Gemeinden flexibel umgesetzt, basierend auf der Lage und dem Wert der Grundstücke, auf denen sich alte Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser befinden. Der K-Koeffizient wird berechnet und so angepasst, dass er 1-2 Mal höher ist.

„Der wichtigste Inhalt des neuen Gesetzes ist die Regelung zum Plan zur „Sammlung alter Wohnungen“, wonach einzelne, unabhängige Häuser gesammelt und die Höhe neuer Bauvorhaben erhöht werden soll, um Platz für öffentliche Infrastruktur (Bäume, Campus, Spielplatz usw.) zu schaffen.

Dies wird dazu beitragen, dass die lokalen Behörden entgegenkommender sind und sich die Unternehmen aktiver an der Renovierung und dem Wiederaufbau alter Wohnungen und Wohnblocks beteiligen. Auch die Menschen werden zufrieden sein, weil sie ihren gewohnten Wohnort nicht wechseln oder in Umsiedlungsgebiete ohne Infrastruktur und Dienstleistungseinrichtungen umgesiedelt werden müssen …“, sagte der Stadtplanungsexperte und Architekt Tran Tuan Anh.

Insbesondere die im Wohnungsgesetz 2023 festgelegten Inhalte zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen und Kollektivhäuser fördern auch die Dezentralisierung und ermächtigen das Volkskomitee der Provinz, spezialisierten Agenturen der Organisation bestimmte Aufgaben zuzuweisen, um Entschädigungs- und Umsiedlungspläne zu entwickeln, Investitionsrichtlinien und Investoren zu beschließen und zu genehmigen, Umsiedlungspläne, Zwangsumsiedlungen und den Abriss von Wohngebäuden zu planen und Mittel für das Umsiedlungsbudget zu arrangieren …

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine Bestimmung, die Eigentümer dazu verpflichtet, Mittel für den Wiederaufbau von nach 1994 errichteten Mehrfamilienhäusern bereitzustellen, um die Machbarkeit und den Einklang zwischen den Interessen der Eigentümer, des Staates und der Investoren sicherzustellen und den Anforderungen der Stadtverschönerung gerecht zu werden.

 

Wir begrüßen die neuen Regelungen im Wohnungsbaugesetz 2023 zur Sanierung von Altbauwohnungen und Mehrfamilienhäusern sehr. Diese Regelungen sind praxisorientierter, detaillierter und klarer, als dies in den aktuellen Rechtsdokumenten der Fall ist oder unvollständig ist. Sie sollen den Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen gewährleisten und so die Sanierung und den Wiederaufbau von Altbauwohnungen und Mehrfamilienhäusern beschleunigen und in Zukunft ein großzügiges Stadtbild schaffen, das den Anforderungen an Integration und Entwicklung gerecht wird.

Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, Dr. Nguyen Van Dinh

Quelle: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html