Aufgrund zahlreicher Schwierigkeiten und Probleme fielen die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus nicht wie erwartet aus.
Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt auf Grundlage des Wohnungsbauprogramms von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 und des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 die Entwicklung von etwa 69.700 bis 93.000 Sozialwohnungen plant; davon plant Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2021–2025 die Entwicklung von 26.200 bis 35.000 Einheiten.
Bescheidene Ergebnisse
Seit 2021 hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Richtlinien erlassen, um Hindernisse bei der Umsetzung allgemeiner Richtlinien und Leitlinien zu beseitigen. Darüber hinaus hat die Stadt seit 2023 jedes Hindernis bei spezifischen Projekten überprüft und Richtlinien zur Beseitigung von Hindernissen bei der Umsetzung von Investitionsverfahren mit 63 Lösungen für 21 Projekte erlassen.
Die Umsetzung des Sozialwohnungsbauziels ist jedoch noch begrenzt und hat nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Konkret hat die Stadt vom Beginn der Amtszeit (2021) bis September 2024 lediglich sechs Projekte (fünf Sozialwohnungsprojekte und ein Arbeiterwohnungsprojekt) mit einem Umfang von 2.745 Wohnungen abgeschlossen und vier Projekte mit fast 3.000 Wohnungen im Bau.
Le Thanh – Ein Sozialwohnungsgebäude von Lac im Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt Foto: QUOC ANH
Bei den meisten abgeschlossenen und im Bau befindlichen Projekten wurden die Investitionsverfahren im Zeitraum 2016–2020 teilweise oder vollständig abgeschlossen (6/9 Projekte). Bei 3/9 Projekten wurden die Verfahren für die Baugenehmigung ab 2021 abgeschlossen.
Die genannten Einschränkungen haben viele Ursachen. Erstens ist die Abstimmung von Meinungen und der Informationsaustausch zwischen den Einheiten zeitaufwändig, verwaltungstechnisch aufwendig und mit zahlreichen Mängeln behaftet. Zweitens verlangsamt die Zurückhaltung bei der rechtlichen Prüfung von Sozialwohnungsprojekten den Umsetzungsprozess.
Drittens sind die Fördermaßnahmen für Investitionen und Sozialwohnungen noch immer nicht attraktiv genug, und bei der Umsetzung gibt es zahlreiche Probleme. Viertens hat die Stadt noch keine Datenbank mit Personen, die Sozialwohnungen benötigen, eingerichtet, um Kontakte zu Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu knüpfen, Angebot und Nachfrage zu verknüpfen und über ein staatliches Kreditinstitut Mittel von diesen Personen zu mobilisieren.
Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, erklärte, es gebe noch viel zu tun, um das Ziel des sozialen Wohnungsbaus bald zu erreichen. Der Bedarf an Sozialwohnungen sei zwar sehr groß, die Gemeinden hätten ihn jedoch noch nicht vollständig gedeckt. Das Ziel für den Zeitraum 2021–2030 liege bei einer Million Sozialwohnungen, die Kapazität liege jedoch nur bei etwa 400.000 Einheiten.
Dieser Experte zitierte Statistiken, denen zufolge bis zum Ende des dritten Quartals 2024 landesweit lediglich 79 Projekte mit 42.414 Wohnungen abgeschlossen waren, was 4 % des Plans entspricht. Bei 131 Projekten war der Bau bereits begonnen, für 412 Projekte lag eine Investitionsgenehmigung vor. Das 120.000 Milliarden VND umfassende Kreditpaket zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurde bisher nur mit über 1.700 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,5 % entspricht. Davon beliefen sich die ausstehenden Schulden von 15 Projekten auf lediglich über 1.600 Milliarden VND, die ausstehenden Schulden der Eigenheimkäufer bei 12 Projekten auf 150 Milliarden VND.
Hohe Erwartungen
Herr Bui Xuan Cuong erklärte, dass das Parteikomitee der Stadt und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Abteilungen und Zweigstellen in Zukunft weiterhin anweisen werden, die Koordinierungsvorschriften umzusetzen und die Projektabläufe zu klären. Insbesondere müssen die Abteilungen, Zweigstellen und die Stadt Thu Duc eine enge Abstimmung priorisieren, um die Investitionsverfahren für die Planungsarbeiten abzuschließen und die Investitionsrichtlinien für 27 Projekte (ca. 32.000 Wohnungen) zu genehmigen, für die sich derzeit Investitionsverfahren befinden. Diese Projekte haben Priorität, wobei der Schwerpunkt auf der Klärung der Investitionsverfahren und der Beseitigung von Hindernissen liegt. Darüber hinaus wird monatlich berichtet, damit die Projekte ab sofort bis Ende 2025 mit dem Bau beginnen können.
Damit die Projekte bald umgesetzt werden können und die Ziele der Resolution des 11. Parteitags von Ho-Chi-Minh-Stadt sowie des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 erreicht werden, hat das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt Lösungen für die Planung, Genehmigung von Investitionsrichtlinien, Grundstücke, Umstrukturierung, Handhabung, Änderung des Verwendungszwecks öffentlicher Mittel, Finanzen und Stärkung der Verantwortung von Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees von Bezirken, Städten und der Stadt Thu Duc vorgeschlagen.
Nach Angaben des Bauamts hat das Amt unter den 27 Projekten, bei denen die Umsetzung rechtlicher Verfahren im Mittelpunkt steht, machbare Projekte geprüft, mit denen bald begonnen werden kann. Darunter ist 1 Projekt, bei dem die Investitionsrichtlinien und die Genehmigung durch Investoren vorliegen (Sozialwohnungsprojekt Le Thanh Tan Kien, Bezirk Binh Chanh, investiert von Le Thanh Construction – Trading Company Limited mit einem Umfang von 1.456 Einheiten), bei 18 Projekten werden Verfahren zur Genehmigung der Investitionsrichtlinien durchgeführt (13 Projekte des Amts für Planung und Investitionen, 5 Projekte des Volkskomitees der Stadt Thu Duc).
Was öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau betrifft, so wurde gemäß dem Wohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2021–2030 der Wohnungsbauplan für den Zeitraum 2021–2025 vom Volksrat und dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt. Im Zeitraum 2021–2025 beträgt das staatliche Haushaltskapital für den sozialen Wohnungsbau rund 3.770 Milliarden VND.
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat die öffentliche Investitionspolitik für das Projekt Phan Chu Trinh 4 im Bezirk Binh Thanh mit einem Gesamtkapital von rund 990 Milliarden VND genehmigt. Das Bauministerium empfiehlt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, künftig starke öffentliche Investitionen in vier Sozialwohnungsprojekte mit rund 4.000 Wohnungen zu fördern.
Vorschlag für einen angemessenen Steuersatz
Herr Truong Anh Tuan, Vorstandsvorsitzender der Hoang Quan Group, sagte, Sozialwohnungen seien noch nie so günstig gewesen wie heute, da sie bei gleicher Lage und Qualität im Vergleich zu Gewerbewohnungen nur 50 % günstiger seien. Die aktuellen Zinssätze seien relativ günstig und Unternehmen würden Sozialwohnungen nicht gewinnorientiert bauen. Käufer seien daher Geringverdiener, Beamte und Angestellte, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten.
Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass seit dem 1. August Gesetze im Immobilienbereich in Kraft getreten seien, die viele günstige Bedingungen für Investoren, Bauträger und Käufer von Sozialwohnungen geschaffen hätten. Käufer könnten Kredite zu vielen Vorzugskonditionen aufnehmen, und auch die Einkommensbedingungen seien flexibler geworden.
Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte, das Wohnungsbaugesetz 2023 enthalte zahlreiche Neuerungen in der Sozialwohnungspolitik. Insbesondere die Zuständigkeit für die Bereitstellung von Landmitteln für den sozialen Wohnungsbau werde im Wohnungsbaugesetz 2023 klar bei den lokalen Behörden festgelegt. Dem Volkskomitee der Provinz werde dementsprechend bei der Formulierung und Genehmigung der Bau- und Stadtplanung die Verantwortung übertragen, ausreichend Landmittel für den sozialen Wohnungsbau entsprechend dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan bereitzustellen. Mit der Übertragung der Befugnisse sei auch die Verantwortung verbunden, einen flexiblen Mechanismus zur Umsetzung durch die Kommunen zu schaffen.
Das Gesetz ändert und ergänzt zudem zahlreiche Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte. Es ermutigt Unternehmen, sich an Investitionen zu beteiligen und trägt so zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen bei. Insbesondere werden Grundsteuern und Pachtzinsen für die gesamte Projektfläche sowie Verfahren zur Ermittlung von Grundstückspreisen, zur Berechnung von Grundsteuern und Pachtzinsen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes befreit. Für den Bereich des Sozialwohnungsbaus gilt eine maximale Gewinnspanne von 10 %. Für Bau-, Dienstleistungs-, Handels- und Gewerbewohnungen wird gemäß der genehmigten Projektinvestitionsrichtlinie ein maximaler Anreiz von 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche (oder 20 % der gesamten Baufläche des Projekts) gewährt.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sagte jedoch, er habe gerade zwei Dokumente mit zwei wichtigen Steuerfragen im Zusammenhang mit Sozialwohnungen an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und die Regierung geschickt. Insbesondere schlug er vor, die Vorschriften über den angemessensten Mehrwertsteuersatz für Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die ausschließlich zur Miete dienen, Investoren von Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern und Vermieter, die ausschließlich Zimmer langfristig vermieten, zu ergänzen. Außerdem schlug er vor, Klausel 3, Artikel 16 des Dekrets Nr. 132/2020/ND-CP zu ändern, um die gesamten abzugsfähigen Zinsaufwendungen auf höchstens 50 % des gesamten Nettogewinns aus Geschäftstätigkeiten zu erhöhen und den Abzugszeitraum für die verbleibenden Zinsaufwendungen auf 7 Jahre zu verlängern.
Diskussion „Sozialwohnungen: Durchbruch aus der Politik“
Am 21. November veranstaltete die Zeitung Lao Dong eine Diskussion zum Thema „Sozialwohnungen: Ein Durchbruch in der Politik“. Behörden, Unternehmen und Experten diskutierten die Schwierigkeiten und Hindernisse des Wohnungsbaus der letzten Zeit. Gleichzeitig wurden neue Aspekte der Wohnungspolitik aufgezeigt und Lösungsvorschläge zur schnellen Verwirklichung der Ziele im sozialen Wohnungsbau unterbreitet.
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Quelle: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm
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