Am Morgen des 28. November diskutiertedie Nationalversammlung im Saal den Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zur Immobilienversteigerung. Viele Delegierte interessierten sich unter anderem dafür, wie die Situation fehlgeschlagener Auktionseinlagen verhindert werden kann.
Die Delegierten Pham Van Hoa (links) und Phan Thi My Dung sprechen bei der Diskussion zum Thema der Abschaffung von Auktionseinlagen.
„Startpreis 24 Milliarden, Auktion bis 1,684 Milliarden ist ungewöhnlich“
Delegierter Pham Van Hoa (Delegation Dong Thap ) erklärte, dass eine Änderung der Vorschriften zu Kautionen und deren Handhabung bei Immobilienauktionen dringend notwendig sei, um zu verhindern, dass Menschen durch die Teilnahme an Auktionen Vorteile erlangen, ohne diese selbst zu versteigern, sondern indem sie sich absprechen und untereinander niedrige Preise vereinbaren, was zu Verlusten für den Staatshaushalt und damit zu negativen Folgen führt.
Herr Hoa nannte eine Reihe von Fällen, in denen Auktionsdepots aufgegeben wurden, was zu Marktstörungen und einer „Beeinträchtigung des Auktionsimages“ geführt und in jüngster Zeit zu einer negativen öffentlichen Meinung geführt habe. Typische Beispiele hierfür sind Tan Hoang Minhs Aufgabe von Depots für Grundstücksauktionen im neuen Stadtgebiet Thu Thiem, die Versteigerung von Autokennzeichen oder drei Sandminen in Hanoi .
Um zu verhindern, dass Auktionsgewinner ihre Anzahlungen nicht mehr zurückziehen, müssten laut Herrn Hoa Maßnahmen ergriffen werden, wie etwa eine Erhöhung der Anzahlung über die geltenden Vorschriften hinaus, die Verhängung von Verwaltungssanktionen und die Nichtzulassung der Gewinner zur Teilnahme an der nächsten Auktion.
„Nur dann können wir bei der Versteigerung von Vermögenswerten Disziplin aufrechterhalten und nicht zulassen, dass jeder, der Geld hat, macht, was er will“, sagte Hoa. Gleichzeitig schlug er vor, das Ergebnis des zweithöchsten Bieters anzuerkennen, ohne die Auktion neu organisieren zu müssen, um Kosten zu vermeiden.
Auch Delegierte Phan Thi My Dung (Delegation Long An) nahm an der Diskussion teil und erklärte, dass die derzeitige Regelung der Kautionshöhe von 5 bis 20 Prozent angemessen sei. Eine zu hohe Höhe würde die Transaktionsfreiheit beeinträchtigen, den Wettbewerb verringern und dazu führen, dass weniger Menschen an Immobilienauktionen teilnehmen würden.
Die Delegierte erwähnte einige Organisationen und Einzelpersonen, die mit bösen Absichten an Auktionen teilnehmen, beispielsweise um ihr Prestige zu demonstrieren oder den Markt zu manipulieren, um ein neues Preisniveau zu erreichen. Sie schlug vor, dass der Auktionsgewinner nach einer bestimmten Frist seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt und den Grund für höhere Gewalt nicht nachweisen kann. Zusätzlich zum Verlust der Anzahlung wird ihm eine zusätzliche Geldstrafe auferlegt. Diese Geldstrafe muss natürlich auf der Grundlage der geltenden Vorschriften und Sanktionen verhängt werden.
Laut Frau Dung gab es in letzter Zeit bei vielen Auktionen Anzeichen von Anomalien. Die gezahlten Preise waren im Vergleich zum allgemeinen Niveau zu hoch, insbesondere für öffentliche Güter (Landnutzungsrechte, Bergbaurechte). Die Preise lagen bis zum 204-Fachen des Startpreises. „Bei einem Startpreis von 24 Milliarden VND stieg der Höchstgebotspreis auf 1.684 Milliarden VND“, zitierte die Delegierte und sagte, das Gesetz habe bisher nicht festgelegt, dass der Auktionator oder die Person, die über das versteigerte Gut verfügt, das Recht habe, die Auktion zu stoppen oder einen Stopp zu verlangen, um ähnliche Fälle zu regeln.
Delegierter Nguyen Duy Thanh (Delegation von Ca Mau) schlug vor, auf internationale Erfahrungen zu verweisen, die möglicherweise strafrechtlich mit dem Akt der Nichtbeachtung von Auktionseinlagen in Zusammenhang stehen.
Strafrechtliche Verfolgung bei Manipulationen, die die wirtschaftliche Sicherheit beeinträchtigen
Derselben Ansicht war auch Delegierter Nguyen Duy Thanh (Delegation von Ca Mau), der bekräftigte, dass es Regelungen geben müsse, um die Situation aufgegebener Auktionseinlagen einzuschränken.
Laut Herrn Thanh sieht die aktuelle Gesetzgebung eine Anzahlung von 5 – 20 % des Startpreises vor (nach dem Gewinn der Auktion wird diese in eine Anzahlung umgewandelt), wobei in vielen Fällen der Startpreis niedrig ist, sodass der Auktionsgewinner bei der Anzahlung nicht allzu viel berücksichtigen muss.
Um die Geschichte von Auktionsgewinnern, die ihre Anzahlungen zurückziehen, einzudämmen, insbesondere den Faktor von Gruppeninteressen und Auktionsmanipulation, sagte der Delegierte der Provinz Ca Mau, dass es notwendig sei, Anzahlung und Kaution zu trennen.
Die Anzahlung beträgt 20–30 % des Höchstgebots und ist unmittelbar nach Bekanntgabe des Auktionsergebnisses zu leisten. Zahlt der Höchstbietende nicht, wird das Ergebnis annulliert und die Auktion fortgesetzt.
„Angenommen, die sofort zu zahlende Anzahlung beträgt Hunderte oder Tausende von Milliarden Dong und nicht nur einige Hundert Millionen oder Milliarden Dong, dann wird der Gewinner der Auktion beim Bieten sicherlich sehr vorsichtig sein“, äußerte Herr Thanh seine Meinung.
Der Delegierte regte insbesondere auch an, internationale Erfahrungen zu Rate zu ziehen und spezifische Regelungen für die strafrechtliche Behandlung von Fällen hinzuzufügen, in denen Auktionsdepots aufgegeben werden und Anzeichen von Manipulation, Störung der öffentlichen Ordnung und Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Sicherheit vorliegen.
„Das Strafgesetzbuch muss entsprechende Maßnahmen bei Immobilienauktionen angemessen ergänzen, um Preisinflation und Dumping zu vermeiden, die wie in der jüngsten Vergangenheit schwerwiegende Folgen haben könnten“, sagte Herr Thanh.
Ist es möglich, Eltern und Kindern das Bieten auf dieselbe Immobilie zu verbieten?
Der Entwurf der Gesetzesänderung zur Immobilienversteigerung fügt Fälle hinzu, in denen es Personen nicht gestattet ist, an der Versteigerung derselben Immobilie teilzunehmen, und zwar: Vater, Mutter, Ehefrau, Ehemann, Kinder, Brüder, Schwestern; Muttergesellschaft, Tochtergesellschaft, Einzelpersonen, Organisationen mit der Möglichkeit, andere Einzelpersonen zu kontrollieren, Organisationen durch Eigentum, Erwerb von Kapitaleinlagen usw.
Laut Delegiertem Pham Van Hoa ist eine solche Regelung jedoch nicht angemessen, da die Teilnahme an der Auktion das Recht von Organisationen und Einzelpersonen sei. Solange die Auktion im Einklang mit dem Gesetz, öffentlich, transparent, klar und ohne Gruppeninteressen oder Hinterhöfe sei, sei sie in Ordnung.
Delegierte Phan Thi My Dung erklärte, dass die Gründung einer Tochtergesellschaft oder Niederlassung durch das Unternehmensgesetz geregelt sei und keiner öffentlichen Bekanntmachung bedürfe. Die Auktionsorganisation möchte feststellen, dass dies schwierig sei.
Ganz zu schweigen davon, dass selbst in den Auktionsunterlagen keine Verpflichtung zur Offenlegung der Identität der Auktionsteilnehmer besteht. Darüber hinaus ist der Begriff „kontrollfähig“ allgemein gehalten, ohne spezifische Kriterien und ohne Angabe der Berechtigung zur Beurteilung der „Kontrollfähigkeit“ …
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