Hanoi verschärft die Unterteilung und Landaufteilung: Werden die Immobilienpreise steigen?

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Gemäß der Entscheidung 61/2024/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 27. September 2024 gelten in Hanoi ab dem 7. Oktober neue Vorschriften zur Mindestwohnfläche für die Grundstücksaufteilung.

Demnach müssen Wohngrundstücke in Gemeinden und Städten, die in Parzellen aufgeteilt werden sollen, eine Fläche von mindestens 50 m², eine Länge von über 4 m und eine Breite an einer befahrenen Straße von mindestens 4 m aufweisen. Für Gemeinden im Flachland beträgt die Mindestfläche für die Parzellenaufteilung 80 m², für Gemeinden im Mittelland 100 m² und für Gemeinden in den Bergen mindestens 150 m².

Herr Nguyen The Diep, Mitglied der vietnamesischen Immobilienvereinigung, erklärte, dies sei langfristig ein unvermeidlicher Trend, der sich in vielen Ländern gleichzeitig durchsetzen werde, um die Markttransparenz zu verbessern. Die Verschärfung der Parzellierung werde nicht nur kleine Bevölkerungsgruppen betreffen. Denn nicht nur in Hanoi, sondern auch in Städten des Typs II und III sei die Zahl der Investoren, die am Grundstücksmarkt beteiligt seien, sehr groß. Da diese Art von Grundstücken eine hohe Liquidität und Nachfrage aufweise, würden einige Investoren Grundstücke horten und zu hohen Preisen weiterverkaufen.

Experten gehen jedoch davon aus, dass diese Regelung neben den Vorteilen auch das Immobilienangebot in Hanoi reduzieren und die Immobilienpreise weiter steigen lassen könnte. Insbesondere wird durch die neue Regelung das Angebot an kleinen, erschwinglichen Wohnungen eingeschränkt, was wiederum zu steigenden Immobilienpreisen beiträgt und deren Senkung oder gar Erhöhung erschwert.

Viele Menschen befürchten, dass die Grundstückspreise nach den neuen Regelungen steigen werden. (Illustration: Chau Anh).

Dinh Minh Tuan, Direktor von PropertyGuru Vietnam in der Region Süd, teilte diese Ansicht und erklärte, dass die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken die Rechte von Immobilienkäufern schütze und die Transparenz des Immobilienmarktes verbessere. Dies fördere künftige nachhaltige Entwicklungsschritte. Tuan merkte jedoch auch an, dass die neue Regelung den Grundstücksmarkt sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Verkaufspreise beeinträchtigen könnte.

Derzeit besteht mehr als 90 % des zum Verkauf stehenden Landangebots aus der Aufteilung und Abtrennung von Grundstücken durch Einzelpersonen, die dann Projekte zum Verkauf aufsetzen. Daher kann eine Verschärfung der neuen Vorschriften die Situation der grassierenden Parzellierung verringern, aber auch das Angebot auf dem Markt wird „schrumpfen“, was zu einem Anstieg der Verkaufspreise führt.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbandes, ist die Nachfrage nach Grundstücken stets sehr hoch, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangelt. Daher wird diese Regelung zur Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken, obwohl notwendig, im nächsten Jahr zu starken Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt führen, da das Angebot knapp wird und die Preise steigen könnten.

Nicht nur die Preissteigerungen, auch die neuen Parzellierungsvorschriften in Hanoi zwingen Käufer zu deutlich höheren Ausgaben für Häuser. Beispielsweise benötigt ein Käufer für ein 30 m² großes Haus, dessen Preis 150 Millionen VND/m² beträgt, 4,5 Milliarden VND. Beträgt die Mindestgrundstücksfläche jedoch 50 m², sind bei gleichem Preis 7,5 Milliarden VND erforderlich.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, sagte außerdem, dass Grundstücke mit einer Fläche von 30–40 m² bei vielen Menschen beliebt seien, da sie erschwinglich seien und mehrgeschossig bebaut werden könnten, um die Nutzfläche zu vergrößern. In letzter Zeit hätten viele Investoren in den Kauf von Grundstücken mit einer Fläche von 90–120 m² investiert und diese dann in viele kleine Grundstücke aufgeteilt, um sie mit hohen Gewinnen zu verkaufen. Wenn die Mindestfläche für die Aufteilung von Grundstücken erhöht werde, müssten sie viel Aufwand und Kapital aufwenden, um ein ausreichend großes Grundstück zu erwerben, was zu höheren Preisen für Grundstücke nach der Aufteilung führe.

„ Diese Regelung könnte den Landhandel kurzfristig einschränken, das Angebot auf dem Markt begrenzen und die Preise für bereits parzelliertes Land in die Höhe treiben. Darüber hinaus könnte sie großen Druck auf Menschen ausüben, die Wohnraum und Land benötigen, insbesondere angesichts der Immobilienpreise in Hanoi, die in letzter Zeit stark gestiegen sind und auf hohem Niveau verharren “, prognostizierte Herr Toan.

Chau Anh

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