Die Wohnungspreise explodieren, was die Wohnungssuche erschwert; neue Grundstückspreislisten in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sorgen für gleiche Chancen und bremsen die Spekulationswelle

Angesichts des Mangels an bezahlbaren Wohnungen suchen die Menschen verzweifelt nach einer Bleibe. Die neuen Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt werden hoffentlich dazu führen, dass die Spekulationen langsamer vorangehen ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.

Das Segment der bezahlbaren Wohnungen ist auf dem Markt völlig verschwunden, und auch Wohnungen der mittleren Preisklasse werden immer knapper. (Foto: Linh An)

Wohnungspreise steigen weiter

Der vietnamesische Immobilienmarkt, insbesondere im Wohnungssegment, verzeichnete in letzter Zeit einen starken Preisanstieg. Dies hat dazu geführt, dass viele Menschen selbst mit 3 bis 4 Milliarden VND Schwierigkeiten haben, eine geeignete Wohnung zu finden.

Laut Lao Dong ist das Segment der erschwinglichen Wohnungen auf dem Markt völlig verschwunden, während Wohnungen der mittleren Preisklasse immer knapper werden. Anfang 2024 wird der Markt mit einem Durchschnittspreis von etwa 65 Millionen VND/m2 starten.

Nach nur zwei Quartalen lag der Preis jedoch über 68 Millionen VND/m² und stieg in den letzten Monaten des Jahres weiter an. Die in diesem Jahr gestarteten neuen Projekte konzentrieren sich alle auf das High-End-Segment in Gebieten wie Nam Tu Liem, Cau Giay und Gia Lam, Dong Anh, wo die Preise regelmäßig über 70 Millionen VND/m² liegen.

In seinem Kommentar zum Wohnungssegment sagte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Wohnungsmarketingabteilung von CBRE Vietnam, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 durchschnittlich 72 Millionen VND/m2 erreichen werde, was einem Anstieg von 36 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres und 12 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspreche.

Dieser Anstieg erschwert vielen Erstkäufern, insbesondere jungen Familien, den Zugang zum Markt. Das bedeutet, dass Immobilienkäufern mit 3–4 Milliarden VND nur wenige Optionen zur Verfügung stehen. Sie können sich nur eine bescheidene Wohnung leisten, die sie jahrelang nutzen, oder müssen sich mit einer Lage fernab des Zentrums zufrieden geben. Daher mussten viele Erstkäufer nach langer Suche ihre Pläne aufgeben, da der Preis ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg.

Frau Ngoc Van (33 Jahre, Nam Tu Liem, Hanoi) erzählte, dass sie und ihr Mann nach jahrelangem Sparen den Kauf einer Wohnung für 3 Milliarden VND planten. Bei der Marktrecherche stellte sie jedoch fest, dass die Wohnungspreise in die Höhe geschossen waren und ihre Familie weit über ihre Zahlungsfähigkeit hinausgingen. Daher musste sie ihren Hauskaufplan aufgrund der steigenden Preise verschieben.

Angesichts steigender Wohnungspreise wird es für Menschen mit einem Budget von 3–4 Milliarden VND immer schwieriger, ein Haus zu besitzen. Dies erschwert nicht nur Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen den Erwerb eines Eigenheims, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes. Eine Abkühlung der Immobilienpreise ist dringend erforderlich, um den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum zu sichern und die Wirtschaft zu stabilisieren.

Eine der Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise in Hanoi besteht in der Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbandes, erklärte, der soziale Wohnungsbau sei ein wichtiger Schritt, um den Druck auf die Immobilienpreise zu verringern. Darüber hinaus müssten rechtliche Hindernisse für Projekte schneller abgebaut werden, um das Angebot auf dem Markt zu entlasten.

Die Grundstückspreise in Hanoi steigen stark an, manche Menschen befürchten, zig Milliarden für die Umwandlung ausgeben zu müssen

Die vom Volkskomitee von Hanoi angekündigte angepasste Grundstückspreisliste, die vom 20. Dezember 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, verzeichnete im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste einen starken Anstieg. Dies führte auch zu einem sprunghaften Anstieg der Landnutzungskosten für die Bevölkerung.

Herr Pham B. (Bezirk My Duc, Hanoi) sagte, er habe Ende 2024 die Landnutzungsgebühren für die Umwandlung eines Teils seines Wohngrundstücks in Gartenland bezahlt. Da die Entscheidung zur Fertigstellung der Unterlagen erst nach dem 20. Dezember 2024 eintraf, betrug die Landnutzungsgebühr nach der neuen Preisliste über 800 Millionen VND. Nach der alten Preisliste hätte seine Familie rund 350 Millionen VND zahlen müssen.

Frau Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) erzählte, dass ihre Familie über 1.000 m² Gartenland verfügt und dieses nun in ein Wohngrundstück umwandeln möchte, um es unter ihren Kindern aufzuteilen. Dafür muss sie etwa 15 Millionen VND pro m² bezahlen. Der geschätzte Betrag für die Umwandlung der gesamten Fläche beträgt somit etwa 15 Milliarden VND. Dieser Betrag übersteigt ihre finanziellen Möglichkeiten, daher erwägt die Familie, ihn entsprechend auszugleichen.

Der Anstieg der Grundstückspreise und die damit einhergehende Erhöhung der Landnutzungsgebühren haben zudem viele Investoren mit landwirtschaftlichen Flächen in den Vororten dazu gezwungen, ihre Investitionspläne anzupassen.

Beim jüngsten Workshop zur Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Bodengesetz von 2024 stellte Prof. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE), fest, dass es in der Realität „Beschwerden“ gebe, unabhängig davon, ob die Grundstückspreisliste niedrig oder hoch sei.

Herr Vo betonte, dass die Grundstückspreisliste marktgerecht und marktgerecht sein müsse. Das Problem ist jedoch, wie sie umgesetzt und angewendet werden soll. Dies ist die Geschichte der staatlichen Politik. In welchen Fällen werden 80 % des Marktpreises, in welchen 20 % des Marktpreises angewendet? In bestimmten Fällen gelten unterschiedliche Anwendungssätze. Wie dies angewendet werden soll, um Investitionen anzuziehen, die Wirtschaft zu entwickeln und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, hängt von der staatlichen Regulierungspolitik ab.

Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Land (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte, dass für Immobilienprojekte (Wohnungen, Ferienimmobilien) keine Grundstückspreislisten, sondern spezifische Berechnungsmethoden gelten. Die Grundstückspreislisten dienen hauptsächlich der Erfassung finanzieller Verpflichtungen einzelner Haushalte und bei jährlichen Landpachtprojekten; in anderen Fällen werden Auktionen und Ausschreibungen durchgeführt.

Was die Kosten für die Umwandlung von Land in Wohnbauland angeht, schätzte Herr Binh, dass in Hanoi die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten oder von landwirtschaftlichen Flächen, die an Wohnbauland angrenzen, in Wohnbauland mittlerweile sehr ähnlich ist. Zuvor war die Umwandlung sehr schwierig, da die Kosten für die Umwandlung nur halb so hoch waren wie die für Wohnbauland.

Laut dem stellvertretenden Direktor des Land Department ist die Annäherung der Grundstückspreise an den Marktpreis ein faires Spiel; es gibt keinen Unterschied mehr zwischen den beiden Preisen. Die Marktteilnehmer akzeptieren faire Wettbewerbsbedingungen, und die Grundstückspreise unterscheiden sich nicht mehr. So wird den Menschen klar, dass in Wohngrundstücke umgewandeltes Familienland selbst bei einem Rückverkauf auf dem öffentlichen Markt nicht viel wert ist und daher allmählich gesättigt sein wird.

Bei der Bewertung der neuen Grundstückspreise in Hanoi kommen Experten von Savills Vietnam zu dem Schluss, dass die Auswirkungen auf die Immobilienpreise unbedeutend sind, aber auch dazu beitragen, die Geschwindigkeit der Spekulationswellen zu verringern, da die Menschen eine Entschädigung erhalten, die nahe am tatsächlichen Wert liegt.

Frau Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Bewertung und Finanzberatung bei Savills Hanoi, empfiehlt Anlegern, die derzeit mit Käufen und Verkäufen spekulieren, dies sorgfältiger zu prüfen, da der Anstieg der Immobilienpreise höher sein muss als die Kapitalkosten, die Kosten für die Nutzung finanzieller Hebelwirkungen sowie die Kosten der Einkommenssteuer aus Immobilienübertragungen, die auf der neuen, marktnäheren Grundstückspreisliste berechnet werden.

Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt: Mehr Transparenz und Förderung der Infrastrukturentwicklung

Kürzlich hat Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) eine neue Grundstückspreisliste gemäß Beschluss Nr. 79/2024/QD-UBN mit Wirkung vom 31. Oktober 2024 bis 31. Dezember 2025 veröffentlicht. Dies ist die erste Anpassung seit 2020, in deren Folge die Grundstückspreise je nach Gebiet stark ansteigen, um das Vier- bis 38-Fache. Der niedrigste Preis in Thieng Lieng (Bezirk Can Gio) beträgt 2,3 Millionen VND/m², während der höchste Preis in den zentralen Straßen von Bezirk 1 wie Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue bei 687,2 Millionen VND/m² liegt.

Die Anpassung der Grundstückspreise soll nicht nur für Fairness sorgen, sondern auch wichtige Infrastrukturprojekte der Stadt beschleunigen. Eine marktnahe Bewertung des Grundstücks trägt dazu bei, Streitigkeiten bei der Grundstücksräumung zu minimieren – einer der Hauptgründe für die jahrelange Verzögerung von Großprojekten wie der Ringstraße 3 und der U-Bahn-Linie 2.

Die neue Grundstückspreisliste hat vielfältige Auswirkungen auf verschiedene Marktteilnehmergruppen – von Privatpersonen über Unternehmen bis hin zu ausländischen Investoren. Die Rechte derjenigen, deren Land zurückgewonnen wird, sind deutlich stärker garantiert als zuvor. Diese Gruppe ist am stärksten betroffen.

Da sich die Preise dem Marktwert annähern, werden die Entschädigungen transparenter und angemessener, was dazu beiträgt, Grundstücksstreitigkeiten zu reduzieren. Dies ist besonders wichtig bei großen Infrastrukturprojekten wie der Ringstraße 3 oder der U-Bahn-Linie 2. Laut Giang Do, Direktorin von Savills Vietnam Consulting, trägt die neue Grundstückspreisliste nicht nur zur Stärkung des öffentlichen Konsenses bei, sondern beschleunigt auch die Baufeldräumung, ein entscheidender Faktor bei Großprojekten.

Ein weiterer Vorteil ist das transparentere Investitionsumfeld dank der neuen Grundstückspreisliste. Ausländische Investoren können Kosten und Gewinne leichter ermitteln, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zum führenden Wirtschaftszentrum der Region wird. „Die transparentere Anpassung der Grundstückspreisliste auf Basis des tatsächlichen Wertes wird das Vertrauen ausländischer Investoren stärken. Dies ist ein notwendiger Schritt für eine nachhaltige Marktentwicklung“, so ein Vertreter der Beratungsabteilung von Savills Vietnam.

Andererseits erzeugt die neue Grundstückspreisliste finanziellen Druck auf Investoren. Die hohen Kosten der Landnutzung lassen die Preise für Immobilienprodukte in die Höhe schnellen, was sich direkt auf die Möglichkeiten der Menschen auswirkt, eine Wohnung zu finden.

„Wir befürchten, dass steigende Grundstückskosten die Produktpreise unter Druck setzen werden, insbesondere im Wohnungssegment für Gering- und Mittelverdiener. Diese Herausforderung muss sorgfältig bedacht werden“, sagte Giang Do. Insbesondere in Vorstädten erschweren die gestiegenen Grundstückspreise die Umnutzung von Ackerland zu Wohnbauland und verringern so die Möglichkeiten für die Entwicklung bezahlbarer Wohnprojekte.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html