Die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, die Hausbesitzer kürzen ihre Gewinne, nicht ihre Verluste, und enthüllen das teuerste Sozialwohnungsprojekt

Kommentare zum „Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025, die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, das teuerste Sozialwohnungsprojekt in der Hauptstadt, Vorschriften zur Erteilung von roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für viele Jahre zur Nutzung zugewiesen wurden … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Bis Ende 2024 werden die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt recht hoch sein. Investiert man in Mietwohnungen in diesen beiden Städten, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist. (Foto: Gia Thanh)

„Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, prognostiziert, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende 2024 recht hoch sein werden. Bei Investitionen in Mietwohnungen in diesen beiden Städten ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist.

Der Wohnungsmarkt in den Bundesländern weist mittlerweile sehr günstige Miet- und Kaufpreise auf.

Herr Quyet schätzte, dass das Grundstückssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt recht teuer sei. Allerdings sei der Grundstückspreis in den Satellitenprovinzen dieser beiden Städte in letzter Zeit nicht dramatisch gestiegen, lediglich um etwa 5-10 %, sodass der Preis immer noch angemessen sei.

Daher glauben die Verantwortlichen, dass Land in den Provinzen auch im Jahr 2025 noch ein gutes Investitionssegment darstellt.

Darüber hinaus erwartet Herr Quyet, dass sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen im Jahr 2025 deutlich erholen wird, wenn die Zahl der ausländischen Touristen in Vietnam im Jahr 2024 über 17 Millionen erreicht. Ihm zufolge werden sich einige der Immobilienmärkte für Ferienanlagen in Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh usw. befinden. verbessern.

Gleichzeitig sind die Preise für Stadthäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach wie vor hoch, während sich die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht dramatisch verändert hat.

„Im Jahr 2025 erwarte ich nicht viel vom Reihenhaussegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; aber in den Provinzen, insbesondere dort, wo es viele Industrieparks gibt, werden die Preise im Jahr 2024 nicht steigen, daher wird es mehr Veränderungen geben als in Großstädten“, sagte Herr Quyet.

Herr Quyet wies darauf hin, dass Anleger bei Investitionen im Jahr 2025 auf den Preisfaktor achten und sich nicht vom Crowd-Effekt beeinflussen lassen und denken sollten, dass die Immobilienpreise immer steigen, auch wenn die hohen Preise weiterhin steigen.

„Bei den Preisen in Großstädten wird es kein „Spielplatz“ mehr für Investoren sein, sondern ein „Spielplatz“ für Menschen mit echtem Wohnbedarf und langfristigen Investoren. Wenn Sie in Großstädten in kurzfristige Spekulationen investieren, wird das sehr riskant sein.“

Bei Investitionen ist es wichtig, auf Immobilien zu achten, die in Zukunft einen nachhaltigen Cashflow generieren. Gleichzeitig ist es wichtig, Immobilien in Industriestädten zu recherchieren, insbesondere in Provinzen mit hohem ausländischem Investitionskapital wie Bac Ninh, Bac Giang , Hai Phong oder Binh Duong, Long An, Dong Nai... Noch wichtiger ist jedoch, dass rechtliche Fragen beachtet werden müssen. „Wenn man zu niedrigen Preisen aus ist und in Projekte investiert, für die es nicht genügend rechtliche Dokumente gibt, ist das sehr gefährlich“, warnte Herr Quyet.

Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, erklärte, dass die Preise für Flach- und Hochhäuser in Großstädten wie Hanoi im Jahr 2025 nicht so stark steigen werden wie zuvor. Bei Sekundärprodukten wird es kaum Preisschwankungen geben; Lediglich bei Primärprodukten werde es aufgrund gestiegener Inputkosten zu Preissteigerungen kommen.

„In den letzten beiden Monaten des vergangenen Jahres zeigte der Markt deutliche Anzeichen einer Abkühlung, als Nebenprodukte wie Wohnungen auf 200 bis 500 Millionen VND fielen und auch die Nachfrage nach Flachbauten zurückging. Mit diesem Preisrückgang ist die Nachfrage nach Investitionen in Wohnungen und Flachbauten nicht mehr so ​​hoch. Professionelle Investoren werden tendenziell in Provinzmärkte mit guter Verkehrsanbindung an Hanoi, Industrieparks und dichter Besiedlung ziehen“, schätzte Herr Chung.

Laut dem Generaldirektor von SGO Homes ist Land nach wie vor ein Segment, das für Investoren sehr attraktiv ist. Kurzfristig, also etwa zwei bis drei Jahre, ist Land immer noch der effektivste Investitionskanal.

Darüber hinaus wird auch das Segment der Hochhauswohnungen in den Provinzen mit Preisen zwischen 2 und 3 Milliarden VND-Investoren anziehen.

Die Absorptionsrate neu eröffneter Projekte wird sich verlangsamen.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, werden Wohnbauprojekte, die 2025 zum Verkauf stehen, weiterhin Aufmerksamkeit erregen, umgesetzt und gut aufgenommen werden, die Aufnahmerate dürfte sich jedoch verlangsamen. Das Wohnungssegment wird weiterhin die Marktliquidität dominieren.

Laut Herrn Dinh wird sich die Liquidität im Wohnungsmarkt jedoch weiterhin auf große städtische Projekte konzentrieren. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Investitionen, wird sich weiterhin in Vororten sowie Provinzen und Städten der zweiten und dritten Kategorie verlagern, wo die Preise niedriger sind und mehr Raum für zukünftiges Wachstum besteht.

Der Marktüberblick zeigt, dass Wohnungen – das beliebteste Produkt in Hanoi – nach einer Phase des starken Wachstums seit Ende 2024 tendenziell leicht im Preis gesunken sind. Die Kaufkraft hat sich etwas abgeschwächt, und auch die Verkaufspreise für Hausbesitzer, die schnell verkaufen müssen, sind leicht gesunken. We'll work in Wohnungen investiert hatte, akzeptierte niedrigere Zinsen für den Verkauf, da der Gewinn nach der Phase erzielt wurde, in der die Wohnungspreise um mehrere Dutzend Prozent stiegen, recht hoch war.

Derzeit bleiben die Wohnungspreise in Hanoi im Vergleich zur Spitzenzeit tendenziell gleich oder sinken leicht. Auch das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu November 2024 und früher deutlich zurückgegangen. Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn wurde im November 2024 im Rahmen des Vinhomes Smart City-Projekts auf dem Sekundärmarkt ein Studio-Apartment üblicherweise zu Preisen zwischen 2 und 2,2 Milliarden VND/Wohnung angeboten. Seit Dezember 2024 müssen jedoch einige Hausbesitzer dringend verkaufen, sodass der Angebotspreis nur zwischen 1,98 und 2 Milliarden VND/Wohnung schwankt.

Dieses Phänomen wurde auch bei einigen anderen Projekten beobachtet. Immobilienmakler sagen jedoch, dass der Hausbesitzer bei diesem Preis mit Gewinn und nicht mit Verlust verkauft wird.

Das Angebot an Wohnimmobilien wird im Jahr 2025 weiter wachsen, und zwar um etwa 10 % im Vergleich zu 2024. Bei vielen Projekten wurden die Probleme gelöst und sie werden im Jahr 2025 neu umgesetzt. Für viele Projekte ist außerdem eine „Startphase“ geplant, um die Chancen der Markterholung zu nutzen.

Das Immobilienangebot dürfte weiterhin hauptsächlich aus großen Ballungsgebieten in den nördlichen Provinzen und Städten mit großen Investoren bestehen. Insbesondere das Wohnungssegment, vor allem ab 50 Millionen VND/m², ist weiterhin marktführend.

Obwohl das Angebot wächst, ist es im Vergleich zur Nachfrage immer noch knapp. Da es hauptsächlich aus großen städtischen Projekten großer Investoren stammt, ist der Verkaufspreis weiterhin auf einem hohen Niveau verankert. Gleichzeitig wird auch das sekundäre Preisniveau langsamer wachsen, mit einem geringeren Anstieg von 7 bis 10 % im Vergleich zum Jahr 2024.

Der Grund dafür liegt im derzeit recht hohen Preisniveau. Das verlangsamte Marktwachstum ist auch darauf zurückzuführen, dass viele Altbauwohnungen ohne Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert zu hohe Transferpreise aufweisen.

Das teuerste Sozialwohnungsprojekt in Hanoi wird voraussichtlich 25 Millionen VND/m2 kosten

Der Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Gemeinde Tan Trieu im Bezirk Thanh Tri (Hanoi) wird vorläufig auf 25 Millionen VND/m² geschätzt. Im Falle einer Genehmigung wäre der höchste Sozialwohnungspreis gestorben, der jemals in Hanoi erzielt wurde.

Der oben genannte Preis wurde gerade vom Bauministerium von Hanoi bekannt, nachdem Ende letzten Jahres mit dem Bau des Projekts begonnen wurde.

Dieses Projekt wird von einem Konsortium aus der Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), der Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) und der DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company finanziert. Das Projekt wird auf dem Grundstück Nr. 1 des neuen Stadtgebiets Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu (Handelsname: Udic Eco Tower), errichtet.

Nach Angaben des Bauministeriums beträgt der geschätzte Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Sozialwohnungsprojekt etwa 25 Millionen VND/m². Mit diesem Einheitspreis kostet eine 70 m² große Wohnung in diesem Projekt etwa 1,75 Milliarden VND.

Der geschätzte Mietpreis liegt bei ca. 150.000 VND/m²/Monat. Der geschätzte Mietpreis für eine 70 m² große Wohnung beträgt 10,5 Millionen VND/Monat.

Der Mietpreis beträgt 390.000 VND/m2/Monat. Für eine 70 m2 große Wohnung müssen voraussichtlich 27,3 Millionen VND/Monat bezahlt werden.

Das Bauministerium teilt mit, dass der offizielle Preis vom Investor bekannt werden werde, nachdem er von der staatlichen Verwaltungsbehörde gemäß den Vorschriften bewertet worden sei.

Der Eingang der Anträge für den Erwerb von Sozialwohnungen im Rahmen des Projekts wird für das vierte Quartal 2025 erwartet.

Vor 2023 schwankte der Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m2. Sollte der Bau genehmigt werden, wäre dies der höchste Sozialwohnungspreis, den es je in Hanoi gab.

Als Reaktion auf die Meinung der Wähler über die hohen Preise für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Arbeitnehmer, insbesondere solche mit niedrigem Einkommen, erklärte das Bauministerium zuvor, dass das Wohnungsbaugesetz von 2023 zur Vereinfachung des Verfahrens zur Festlegung der Preise für Sozialwohnungen vorsieht, dass der Verkaufspreis auf der Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau bestimmt wird.

Der Mietkaufpreis entspricht dem Verkaufspreis und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlende Wohnungsunterhaltsgebühr. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart. Verwendet der Investor den Preis des Gewinnergebots, ist eine Neubewertung des Verkaufspreises und des Mietkaufpreises der Sozialwohnung nicht erforderlich.

Nach Angaben des Bauministeriums sieht Artikel 85 Anreize für Investoren im sozialen Wohnungsbau vor, wie etwa die Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht und Steueranreizen gemäß Steuergesetzen. Investoren haben Anspruch auf einen Gewinn von 10 %, bekommen Grundstücks- oder Gewerbeflächen zugeteilt und müssen diese nicht bei den Preisen für Sozialwohnungen berücksichtigen.

„Diese Regelungen tragen dazu bei, Investitionen und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, sodass sich Beamte, Arbeiter und Hilfsarbeiter mit niedrigem Einkommen den Kauf einer Wohnung leisten und ihr Leben stabilisieren können“, betont das Bauministerium.

Regelungen zur Erteilung von Roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für viele Jahre zur Nutzung vorgesehen sind

Zum Zeitpunkt der unerlaubten Landvergabe im Jahr 1996 gab es keine Planung. Kann jedoch bis 2024 eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht ausgestellt werden, wenn dies nicht der Planung entspricht?

Zu diesem Thema vertritt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt folgende Stellungnahme:

Absatz 2, Artikel 140 des Bodengesetzes von 2024: In Fällen, in denen Haushalte und gemeinsames Land genutzt werden, das ohne ordnungsgemäße Genehmigung zugeteilt wurde und das Land zwischen dem 15. Oktober 1993 und dem 1. Juli 2004 genutzt wurde, und bei denen nun vom Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Land, befindet, bestätigt wurde, dass es keine Streitigkeiten gibt und das Land mit der Landnutzungsplanung auf Bezirksebene oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung im Einklang steht, wird ihnen gemäß den Bestimmungen von Absatz 3 und Absatz 6, Artikel 138 dieses Gesetzes ein Zertifikat über Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (rotes Buch) ausgestellt.

Demnach muss das genutzte Grundstück einem der fünf oben genannten Planungstypen entsprechen, um für ein rotes Buch in Betracht gezogen zu werden.

„Auf der Grundlage der oben genannten Bestimmungen würden Fälle, in denen der Zeitpunkt der Landzuteilung im Jahr 1996 nicht in der Zuständigkeit lag und keine Planung vorlag, dies bis 2024 jedoch nicht der Planung entsprach, die Bestimmungen von Artikel 140 des Landgesetzes nicht für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen werden“, teilte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html