Viele Immobilienunternehmen verkaufen Vermögenswerte, nehmen Bankkredite auf oder bieten Aktien an, um Geld für die Schuldentilgung und den Bau von Projekten zu haben.
Verkaufen Sie Vermögenswerte, um den Kapitaldurst zu stillen
Bislang hat die Novaland Group die Umstrukturierung ihrer Kredite und Anleihen im Wesentlichen abgeschlossen, doch im Prüfbericht von PwC Vietnam aus dem Jahr 2023 wurde weiterhin die Annahme der Unternehmensfortführung von Novaland festgehalten.
Laut dem unabhängigen Wirtschaftsprüfer haben die kombinierten Auswirkungen von Liquiditätsengpässen, fällig werdenden kurzfristigen Schuldverschreibungen und eingeschränkten Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten am Finanzmarkt den kurzfristigen Liquiditätsdruck bei Novaland erhöht. Darüber hinaus hat Novaland zum Bilanzstichtag bestimmte Verpflichtungen aus Darlehens- und Anleiheverträgen verletzt.
Novaland erklärte hierzu, dass das Unternehmen von Geschäftsbanken Zusagen zur weiteren finanziellen Unterstützung der Bauprojekte erhalten habe, um die Übergabe der Häuser an Käufer in jeder Phase sicherzustellen. Konkret werden die Banken in der kommenden Zeit zusätzliche Kreditlimits in Höhe von 15.816 Milliarden VND auszahlen.
Novaland plant insbesondere den Verkauf von Vermögenswerten im Wert von rund 2,870 Milliarden VND, um fällige Schulden innerhalb der vertraglich festgelegten Frist zu tilgen. Gleichzeitig erhielt das Unternehmen auch Interessenbekundungen von Investoren für den Verkauf von Vermögenswerten im erwarteten Wert von 8,917 Milliarden VND. Das Unternehmen kündigte an, den Verkauf dieser Vermögenswerte innerhalb der nächsten 12 Monate abzuschließen.
Viele Unternehmen haben versucht, ihre Anleiheschulden schrittweise oder vollständig abzuschreiben, um ihre Bilanzen zu bereinigen, bevor sie überhaupt einen Bankkredit aufnehmen konnten.
Ebenso setzt die LDG Investment Joint Stock Company Pläne für Entwicklungszusammenarbeit, Projektübertragung und Aktienverkauf um, um Anleihen-, Bank- und andere Schulden zu tilgen.
Konkret wird LDG das von der Hai Duy Joint Stock Company (einer Tochtergesellschaft von LDG) finanzierte Tourismusprojekt Bai But – Son Tra übertragen. Das Projekt trägt den Handelsnamen LDG Grand Central, ist 29 Hektar groß und umfasst ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 4.600 Milliarden VND.
Gleichzeitig möchte LDG auch das Apartmentkomplex-Projekt Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong, sowie andere Vermögenswerte und Projekte übertragen.
Ein weiteres typisches Beispiel ist die Phat Dat Company. Herr Nguyen Van Dat, Vorstandsvorsitzender der Phat Dat Company, stellte fest, dass die unerwarteten Marktschocks der letzten zwei Jahre das Wachstum von Phat Dat deutlich verlangsamt haben. Sorgfältig ausgearbeitete langfristige Pläne mussten ebenfalls geändert werden. Viele Wachstumsindikatoren mussten angepasst werden.
Vor diesem Hintergrund hat Phat Dat eine Strategie zur Umstrukturierung seines Investitions- und Finanzportfolios konsequent umgesetzt. Insbesondere hat das Unternehmen kurzfristige Interessen wie den Verkauf von Vermögenswerten und die Übertragung von Anteilen an Tochtergesellschaften aufgegeben, um sich auf dringlichere Aufgaben zu konzentrieren.
Konkret wird die Phat Dat Company in den Jahren 2022 – 2023 zwei Tochtergesellschaften verkaufen: Saigon – KL Real Estate Company (Investor des Astral City Binh Duong-Projekts) und Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
Dadurch konnte Phat Dat den finanziellen Druck verringern und insbesondere alle Anleihen fristgerecht und vor Ende 2023 erfolgreich zurückzahlen. Damit ist Phat Dat angesichts der äußerst düsteren Geschäftslage der gesamten Branche zu einem der wenigen Immobilienunternehmen ohne Anleiheschulden geworden.
Der Kapitaldruck wird allmählich nachlassen.
In einem aktuellen Bericht über die Wohnimmobilienbranche stellte die Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) fest, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen trotz Verbesserung des Cashflows aufgrund hoher Verschuldung und hoher fälliger Schulden im Jahr 2024 weiterhin schwach sei. Das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (das die Fähigkeit des Unternehmens misst, entstehende Schulden zu tilgen) liegt im Jahr 2023 bei 8,7, verglichen mit 7 im Jahr 2022, da das Schuldenwachstum stärker ist als das Gewinnwachstum. Das Verhältnis von kurzfristigen Schulden zu Gesamtschulden liegt im Jahr 2023 bei 45 % und damit auf dem höchsten Stand der letzten fünf Jahre.
Darüber hinaus werden im Jahr 2024 Immobilienanleihen im Volumen von rund 130 Billionen VND fällig – der höchste Stand der letzten fünf Jahre. Dies birgt Rekapitalisierungsrisiken für Investoren. Investoren, deren Projekte mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind oder spekulative Projekte umsetzen, müssen mit dem Risiko verspäteter Rückzahlung von Anleihekapital und Zinsen sowie einem schwachen Cashflow rechnen. Daher sind es diese Unternehmen, die am dringendsten eine Rekapitalisierung benötigen.
Tatsächlich haben viele Unternehmen trotz Schwierigkeiten, insbesondere im Hinblick auf das Kapital, Anstrengungen unternommen, um ihre ausstehenden Anleiheschulden schrittweise oder vollständig zu tilgen. Sie wollten damit ihre Bilanzen bereinigen, bevor sie wieder Zugang zu Bankkrediten und Kapitalbeschaffung an der Börse erhielten.
Nach einer Umstrukturierung zur Anpassung an Marktschwankungen konzentriert sich Phat Dat beispielsweise jetzt nur noch auf den Wohnimmobiliensektor und bringt sechs Großprojekte auf den Markt, deren Gesamtumsatz auf etwa 40.000 Milliarden VND geschätzt wird.
Um Betriebskapital zu beschaffen, plant das Unternehmen, den bestehenden Aktionären mehr als 134,3 Millionen Aktien zu einem Preis von 10.000 VND pro Aktie mit einem Ausgabeverhältnis von 5,5:1 und in Form von Bezugsrechten anzubieten. Im Erfolgsfall kann Phat Dat mehr als 1,340 Milliarden VND einnehmen. Der gesamte Betrag wird für die Umsetzung von Immobilienprojekten des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften verwendet.
DIC Corp plant die Ausgabe von 410 Millionen Aktien, um knapp 6,5 Milliarden VND aufzubringen. Das Unternehmen wird das eingeworbene Geld zur Aufstockung des Investitionskapitals für die Phasen II und III des Cap Saint Jacques Complex-Projekts in Thuy Van 169 (Provinz Ba Ria – Vung Tau), das kommerzielle Wohngebiet Vi Thanh (Provinz Hau Giang), das neue Stadtgebiet Nam Vinh Yen (Provinz Vinh Phuc) und das Wohngebiet Lam Ha Centre Point im Bezirk Lam Ha (Stadt Phu Ly, Provinz Ha Nam) verwenden.
Laut VIS Rating werden sich die Refinanzierungsrisiken in Zukunft dank des verbesserten Zugangs zu Bankkrediten und Kapitalmärkten verringern. Dadurch verringert sich der Liquiditätsstress, dem Investoren seit dem vierten Quartal 2022 ausgesetzt sind. Die Bankkreditvergabe für Immobilienunternehmen ist deutlich gestiegen (2023: 28 %) und wird auch 2024 weiter steigen, um den Kapital- und Liquiditätsbedarf der Investoren zu decken.
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