Viele Immobilienunternehmen verkaufen Vermögenswerte, nehmen Bankkredite auf oder bieten Aktien an, um Geld für die Schuldentilgung und den Bau von Projekten zu haben.
Verkaufen Sie Vermögenswerte, um den Kapitaldurst zu stillen
Bislang hat die Novaland Group die Umstrukturierung ihrer Kredite und Anleihen im Wesentlichen abgeschlossen, doch im Prüfungsbericht von PwC Vietnam aus dem Jahr 2023 wurde weiterhin die Annahme der Unternehmensfortführung von Novaland festgehalten.
Nach Angaben des unabhängigen Wirtschaftsprüfers haben die kombinierten Auswirkungen von Liquiditätsengpässen, fällig werdenden kurzfristigen Schuldverpflichtungen und Einschränkungen bei der Kapitalbeschaffung auf dem Finanzmarkt den kurzfristigen Liquiditätsdruck bei Novaland erhöht. Darüber hinaus hat Novaland zum Bilanzstichtag bestimmte Verpflichtungen aus Darlehens- und Anleiheverträgen verletzt.
Novaland erklärte hierzu, dass das Unternehmen von Geschäftsbanken Zusagen zur weiteren finanziellen Unterstützung der Bauprojekte erhalten habe, um die Übergabe der Häuser an die Käufer in jeder Phase sicherzustellen. Konkret werden die Banken in der kommenden Zeit zusätzliche Kreditlimits in Höhe von 15.816 Milliarden VND auszahlen.
Novaland plant insbesondere den Verkauf von Vermögenswerten im Wert von rund 2.870 Milliarden VND, um fällige Schulden innerhalb der vertraglich festgelegten Frist zu begleichen. Gleichzeitig erhielt das Unternehmen auch Interessenbekundungen von Investoren für den Verkauf von Vermögenswerten im voraussichtlichen Wert von 8.917 Milliarden VND. Das Unternehmen kündigte an, den Verkauf dieser Vermögenswerte innerhalb der nächsten zwölf Monate abzuschließen.
Viele Unternehmen haben sich bemüht, ihre Anleiheschulden schrittweise oder vollständig abzuschreiben, um ihre Bilanzen zu bereinigen, bevor sie Anspruch auf Bankkredite haben.
Ebenso setzt die LDG Investment Joint Stock Company Pläne für Entwicklungszusammenarbeit, Projektübertragung und Aktienverkauf um, um Anleihen-, Bank- und andere Schulden zu begleichen.
Konkret wird LDG das von der Hai Duy Joint Stock Company (einer Tochtergesellschaft von LDG) investierte Touristengebietsprojekt Bai But – Son Tra übertragen. Das Projekt trägt den Handelsnamen LDG Grand Central, ist 29 Hektar groß und umfasst ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 4.600 Milliarden VND.
Gleichzeitig möchte LDG auch das Apartmentkomplex-Projekt Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong, sowie andere Vermögenswerte und Projekte übertragen.
Ein weiteres typisches Beispiel ist die Phat Dat Company. Herr Nguyen Van Dat, Vorstandsvorsitzender der Phat Dat Company, stellte fest, dass die unerwarteten Marktschocks der letzten zwei Jahre das Wachstum von Phat Dat erheblich verlangsamt haben. Sorgfältig ausgearbeitete langfristige Pläne mussten ebenfalls geändert werden. Viele Wachstumsindikatoren mussten angepasst werden.
Vor diesem Hintergrund hat Phat Dat eine Strategie zur Umstrukturierung seines Investitions- und Finanzportfolios konsequent umgesetzt. Insbesondere hat das Unternehmen kurzfristige Interessen aufgegeben, beispielsweise durch den Verkauf von Vermögenswerten und die Übertragung von Anteilen an Tochtergesellschaften, um sich auf dringendere Aufgaben konzentrieren zu können.
Konkret wird die Phat Dat Company in den Jahren 2022 bis 2023 zwei Tochtergesellschaften verkaufen: die Saigon – KL Real Estate Company (Investor des Astral City Binh Duong-Projekts) und die Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
Infolgedessen konnte Phat Dat den finanziellen Druck verringern und insbesondere alle Anleihen fristgerecht und vor Ende 2023 zurückzahlen. Damit ist Phat Dat angesichts der äußerst düsteren Geschäftslage der gesamten Branche zu einem der wenigen Immobilienunternehmen ohne Anleiheschulden geworden.
Der Kapitaldruck wird allmählich nachlassen.
In einem aktuellen Bericht über die Wohnimmobilienbranche kam die Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) zu dem Schluss, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen auch bei einer Verbesserung des Cashflows aufgrund der hohen Verschuldung und der 2024 fällig werdenden hohen Schulden schwach bleibt. Das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (das die Fähigkeit des Unternehmens misst, entstehende Schulden zurückzuzahlen) beträgt 2023 das 8,7-Fache, verglichen mit dem 7-Fache im Jahr 2022, da das Schuldenwachstum stärker ist als das Gewinnwachstum. Das Verhältnis von kurzfristigen Schulden zu Gesamtschulden beträgt 2023 bis zu 45 % und ist damit das höchste der letzten fünf Jahre.
Darüber hinaus werden im Jahr 2024 Immobilienanleihen im Wert von rund 130 Billionen VND fällig – der höchste Stand der letzten fünf Jahre. Dies birgt für Investoren Rekapitalisierungsrisiken. Investoren, deren Projekte mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind oder spekulative Projekte umsetzen, müssen mit dem Risiko einer verspäteten Zahlung von Anleihekapital und Zinsen sowie einem schwachen Cashflow rechnen. Daher sind diese Unternehmen am dringendsten auf eine Rekapitalisierung angewiesen.
Tatsächlich haben viele Unternehmen trotz Schwierigkeiten, insbesondere im Hinblick auf das Kapital, Anstrengungen unternommen, um ihre ausstehenden Anleiheschulden schrittweise oder vollständig zu tilgen. Sie wollten damit ihre Bilanzen bereinigen, bevor sie wieder Zugang zu Bankkrediten und Kapitalbeschaffung an der Börse erhielten.
Nach einer Umstrukturierung zur Anpassung an Marktschwankungen konzentriert sich Phat Dat beispielsweise nun ausschließlich auf den Wohnimmobiliensektor und bringt sechs Großprojekte auf den Markt, deren Gesamtumsatz auf etwa 40.000 Milliarden VND geschätzt wird.
Um Betriebskapital zu beschaffen, plant das Unternehmen, den bestehenden Aktionären mehr als 134,3 Millionen Aktien zu einem Preis von 10.000 VND pro Aktie mit einem Ausgabeverhältnis von 5,5:1 und in Form von Bezugsrechten anzubieten. Im Erfolgsfall kann Phat Dat mehr als 1,340 Milliarden VND einnehmen. Der gesamte eingenommene Betrag wird für die Umsetzung von Immobilienprojekten des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften verwendet.
Ebenso plant DIC Corp die Ausgabe von 410 Millionen Aktien, um fast 6.500 Milliarden VND aufzubringen. Das Unternehmen wird das eingeworbene Geld verwenden, um das Investitionskapital für die Phasen II und III des Cap Saint Jacques Complex-Projekts in 169 – Thuy Van (Provinz Ba Ria – Vung Tau), das kommerzielle Wohngebietsprojekt Vi Thanh (Provinz Hau Giang), das neue Stadtgebietsprojekt Nam Vinh Yen (Provinz Vinh Phuc) und das Wohngebietsprojekt Lam Ha Centre Point im Bezirk Lam Ha (Stadt Phu Ly, Provinz Ha Nam) aufzustocken.
Laut VIS Rating werden sich die Refinanzierungsrisiken in Zukunft dank des verbesserten Zugangs zu Bankkrediten und Kapitalmärkten verringern. Dementsprechend hat sich der Liquiditätsstress, dem Investoren seit dem vierten Quartal 2022 ausgesetzt sind, verringert. Die Bankkredite für Immobiliengeschäfte sind deutlich gestiegen (2023: 28 %) und werden auch 2024 weiter steigen, um den Kapital- und Liquiditätsbedarf der Investoren zu decken.
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