DNVN-Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, der Vorschlag im geänderten Einkommensteuergesetzentwurf des Finanzministeriums ziele vor allem darauf ab, Immobilienspekulationen zu verhindern. Der Vorschlag, die derzeitige Regelung zu ersetzen, sieht die Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes von 2 % auf den Übertragungspreis vor.
Laut dem Immobilienrechtsexperten Pham Thanh Tuan löste der Plan, persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf der Grundlage der Haltedauer zu besteuern, wie jeder andere Vorschlag im Zusammenhang mit Immobilien sofort Kontroversen aus.
Gegner befürchten, dass sich die Steuer nach ihrer Einführung auf die Miet- und Verkaufspreise auswirken und so die Situation für diejenigen, die kein Eigenheim besitzen oder nicht haben, belasten wird. Befürworter hoffen, dass diese Lösung die Spekulation einschränkt, das Angebot den Bedürftigen zurückgibt und so die Immobilienpreise senkt.
Die Frage, wie Immobilien heute besteuert werden, muss angesichts der spezifischen Probleme des vietnamesischen Immobilienmarktes sorgfältig geprüft werden.
Die Länder erheben typischerweise Grundsteuern in Form progressiver Steuern, die proportional zur Größe des Eigentums sind, Steuern für die Nichtnutzung des Eigentums und höhere Steuern für kurzfristige Immobilienbesitzer.
Die Besteuerung von Immobilien ist nach wie vor schwierig.
Bei der progressiven Besteuerung verfolgen Länder, die diese Form der Besteuerung anwenden, den Ansatz, dass Eigentümer mit größerem Vermögen einen höheren Steuersatz zahlen als solche mit geringerem Vermögen. Großbritannien erhöht die Steuer beim Kauf eines Zweitwohnsitzes um 3 %. Singapur erhebt eine Steuer von 20 % auf den Zweitwohnsitz, 30 % auf den Drittwohnsitz usw.
Was die Steuern betrifft, die auf die Nichtnutzung von Immobilien erhoben werden, so erhebt Kanada eine Steuer von 1 % auf leerstehende Häuser, Großbritannien erhebt eine zusätzliche Steuer auf Häuser, die seit mindestens einem Jahr leer stehen …
Die Anwendung höherer Steuersätze für kurzfristige Immobilienbesitzer ist weit verbreitet. In Singapur wird die Wertdifferenz zwischen Grundstückskauf und -verkauf im ersten Jahr typischerweise mit 100 % und nach zwei Jahren mit 50 % besteuert. Taiwan erhebt in den ersten zwei Jahren einen Steuersatz von 45 % für den Weiterverkauf einer Immobilie, nach zwei bis fünf Jahren von 35 % und nach fünf bis zehn Jahren von 20 %. Auch in Südkorea beträgt der Steuersatz 70 % für den Verkauf einer Immobilie im ersten Jahr.
In Vietnam verlangt die Zentrale Resolution Untersuchungen zur „Vorschrift höherer Steuersätze für Personen, die große Flächen und viele Häuser nutzen, mit Grundstücken spekulieren, Grundstücke langsam nutzen und Grundstücke aufgaben“. Künftig werden demnach höhere Steuersätze auf drei Gruppen angewendet: „Nutzer großer Flächen und vieler Häuser“ (basierend auf der Menge), „Spekulation mit Grundstücken“ (basierend auf der Besitzdauer) und „langsame Nutzung von Grundstücken, Grundstücksaufgabe“ (festgelegt, dass das Land nicht genutzt wird) – ähnlich den aktuellen Regelungen in vielen Ländern.
Der Vorschlag im Entwurf des überarbeiteten Einkommensteuergesetzes des Finanzministeriums zielt vor allem darauf ab, spekulatives Verhalten zu verhindern. Er ersetzt die derzeitige Regelung, die einen allgemeinen Steuersatz von 2 % auf den Übertragungspreis anwendet, unabhängig von der Haltedauer. Das Finanzministerium geht davon aus, dassdie Nationalversammlung , falls der Entwurf in das Gesetzgebungsprogramm aufgenommen wird, bis Ende 2025 Stellung nehmen und die Verabschiedung des Entwurfs in der Sitzungsperiode Mitte 2026 erwägen wird.
„Obwohl noch nicht detailliert beschrieben, halte ich diese Lösung für sinnvoller als die progressive Besteuerung von Immobilienbesitzern. Hohe Steuersätze bei kurzfristigem Besitz können theoretisch dazu beitragen, Spekulationen einzuschränken und den Versuch zu unterbinden, Immobilien zu einem höheren Preis zu verkaufen“, erklärte Herr Tuan.
Laut Herrn Tuan nutzen Spekulanten ihre finanzielle Hebelwirkung in der Regel kurzfristig. Die Notwendigkeit, Immobilien langfristig zu halten, führt zu finanziellem Druck. Hohe Steuersätze erhöhen die Kosten und mindern die Attraktivität der Immobilienspekulation. Die Liquidität bei Kauf und Verkauf sinkt daher.
Damit dieses Steuerinstrument jedoch wirksam sein kann, müssen zumindest die folgenden Bedingungen erfüllt sein: die Fertigstellung der nationalen Datenbank zu Grundstückspreisen und die Sicherstellung der IT-Infrastruktur.
Die Vervollständigung der nationalen Datenbank zu Grundstückspreisen ist auch eine Anforderung des Bodengesetzes von 2024. Wenn die „Zwei-Preis-Situation“ bei Immobilientransaktionen und Barzahlungen nicht gelöst wird, wird die Besteuerung weiterhin nicht einfach sein und es wird schwierig sein, Fairness zu gewährleisten.
Gleichzeitig ist die Sicherstellung einer vollständigen IT-Infrastruktur für die Registrierung von Grundstücks- und Immobilientransaktionen die Grundlage dafür, dass die Steuerbehörden Informationen über die Haltedauer von Immobilien erhalten, um diese präzise anwenden zu können.
„Wenn diese Grundvoraussetzungen erfüllt sind, ist das Steuerinstrument zur Begrenzung der Immobilienspekulation wirklich ‚richtig‘ und ‚zielführend‘ und erfüllt das Ziel, den Markt zu regulieren und Spekulanten ins Visier zu nehmen“, betonte Herr Tuan.
Ha Anh
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120
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