Die Bestimmung der Grundstückspreise mithilfe der Überschussmethode führt häufig zu großen Fehlern, ist ungenau und schwierig umzusetzen. Daher schlugen die Delegiertender Nationalversammlung vor, diese Methode aufzugeben.
Eines der Ziele der Änderung des Bodengesetzes ist es, die Preise für Grundstücke marktnah festzulegen. Daher wurden in dem der Nationalversammlung in der sechsten Sitzung vorgelegten Gesetzentwurf nach Erläuterung und Annahme Methoden zur Grundstücksbewertung vorgeschlagen, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.
Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses , erklärte jedoch, dass der Gesetzesentwurf aufgrund unterschiedlicher Meinungen zwei Optionen für die Grundstücksbewertung vorsieht. Option 1 sieht vor, vier Methoden zur Grundstücksbewertung gesetzlich festzulegen und die Regierung mit der Festlegung der Anwendungsfälle und -bedingungen zu beauftragen. Die Regierung beabsichtigt, diese Option umzusetzen.
Option 2: Das Gesetz legt den Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung sowie die Fälle und Bedingungen für die Anwendung jeder Methode fest. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung stimmt mehrheitlich dieser Option zu.
Frau Nguyen Thi Yen, ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, kommentierte am 3. November den Entwurf des geänderten Landgesetzes und erklärte, dass die Überschussmethode nicht zur Bestimmung von Grundstückspreisen verwendet werden sollte. Sie erklärte, dass diese Methode zur Schätzung von Einnahmen und Kosten angewendet wird. Die Berechnung der oben genannten Faktoren sei sehr kompliziert, die Ergebnisse seien oft ungenau und mit großen Fehlern behaftet.
„Beim gleichen Grundstück führt schon die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren zu einer Änderung des Bewertungsergebnisses. Dies ist in letzter Zeit der Hauptgrund für Verwirrung und Verzögerungen bei der Ermittlung und Bewertung der Grundstückspreise. Ganz zu schweigen davon, dass jeder Mensch in jeder Situation und zu jeder Zeit ein anderes Verständnis hat“, sagte der ständige stellvertretende Sekretär der Provinz Ba Ria – Vung Tau .
Frau Nguyen Thi Yen, ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, sprach am 3. November bei der Diskussion über den Entwurf des geänderten Landgesetzes. Foto: National Assembly Media
Frau Huynh Thi Phuc, stellvertretende Leiterin des Massenmobilisierungskomitees des Parteikomitees der Provinz Ba Ria – Vung Tau, sagte ebenfalls, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise schwierig umzusetzen sei.
„Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Kostenverhältnisse, Umsätze und Verkaufspreise. Und da es sich bei all diesen Daten um Schätzungen von Investoren handelt, ist die Zuverlässigkeit nicht sehr hoch“, sagte Frau Phuc und schlug vor, diese Methode in Betracht zu ziehen.
In dieser Hinsicht sagte Herr Le Minh Nam, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, dass jede Methode ihre Vor- und Nachteile habe und nur für eine Gruppe von Grundstücksbewertungsthemen geeignet sei.
„Was ist im Falle unterschiedlicher Bewertungsergebnisse zu tun? Wenn dieses Prinzip nicht gesetzlich geregelt ist, wird es selbst mit entsprechenden Vorgaben der Regierung schwer umzusetzen sein“, sagte das ständige Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses.
Herr Nam schlug vor, die Grundsätze und Methoden der Preisanwendung in verschiedenen Situationen zu ergänzen oder die Eliminations-, Kombinations- und Durchschnittsmethoden zur Bestimmung der Grundstückspreise anzuwenden.
„Nur wenn es eine Rechtsgrundlage für die Preisentscheidung gibt, kann diese durchführbar sein und dem Entscheidungsträger Sicherheit geben. Andernfalls wird die Angst vor Fehlern und Engpässen weiterhin bestehen bleiben“, sagte er.
Le Thanh Van, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, teilte diese Ansicht und erklärte, die Bestimmung von Grundstückspreisen sei weder schwierig noch kompliziert. Das Problem liege darin, für jede Grundstücksart die passende Methode zu finden. Er schlug vor, im Gesetzesentwurf ein Prinzip festzulegen, um der Regierung eine Grundlage für die Umsetzung zu geben.
Beispielsweise ist Wohngrundstück mit Immobilien verbunden, die mit den Eigentumsrechten des Grundstücksempfängers verbunden sind. Daher sollte die Marktvergleichsmethode oder eine Kombination aus Vergleich und Überschussmethode angewendet werden. Oder Produktionsgrundstücke werden nach der Einkommens- und Abzugsmethode bestimmt.
„Wenn die Grundsätze im Gesetz klar definiert sind, verfügt die Regierung über eine Orientierungsgrundlage. Wenn wir beispielsweise den Durchschnittspreis von fünf Jahren nehmen und das Jahr mit dem höchsten Preis für die Bestimmung des Grundstückspreises auswählen, werden die Menschen nicht benachteiligt“, schlug Herr Van vor.
Darüber hinaus schlug die ständige stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria – Vung Tau, Nguyen Thi Yen, vor, die Rollen und Verantwortlichkeiten von Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertungen bei der Teilnahme am Bewertungsrat zu berücksichtigen und klar zu definieren. Tatsächlich gibt es derzeit fast 20 Projekte mit Angeboten, an denen jedoch keine Beratungsunternehmen teilnehmen.
Denn in der Realität wird für dasselbe Grundstück je nach Methode und Beratungseinheit ein anderer Preis ermittelt. Frau Yen schlug daher vor, dass die Regierung bei der Umsetzung detaillierte Vorschriften und Anweisungen erlassen sollte, um rechtliche Risiken für die Agenturen zu vermeiden, die Grundstückspreise schätzen, bewerten und genehmigen.
Dem Programm zufolge soll der Entwurf des geänderten Landgesetzes am 29. November von der Nationalversammlung abgestimmt und angenommen werden. In der heutigen Diskussion schlugen jedoch viele Delegierte vor, den Zeitpunkt für die Verabschiedung dieses Gesetzes abzuwägen.
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