Wohnungspreisunterschiede zwischen Ost- und West-Hanoi, Vorschlag zur Einstellung der Inspektion von 10 Projekten, Entschädigungsbedingungen bei der Landgewinnung

Eine Untersuchung des Wohnungsmarkts in Hanoi , Hai Duong schlägt vor, die Inspektion von 10 Projekten einzustellen, Entschädigungsbedingungen bei der Rückforderung von Wohngrundstücken durch den Staat … sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen im gesamten Hanoi-Markt ist deutlich gestiegen, von 40 Millionen VND/m² Anfang 2022 auf rund 72 Millionen VND/m² im dritten Quartal 2024. Foto: Perspektive des Ecolife Tay Ho-Projekts. (Quelle: Thu Do Invest)

Der Wohnungsmarkt in Hanoi wächst kontinuierlich

Der Primärwohnungsmarkt wuchs im dritten Quartal 2024 weiter. Das Angebot an neu eröffneten Wohnungen erreichte fast 8.700 Einheiten, ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 208 % gegenüber dem Vorjahr aufgrund vieler neuer Unterteilungen und Projekte, die im Westen und Osten gestartet wurden.

OneHousing prognostiziert, dass im vierten Quartal 2024 das Wohnungsangebot im Osten das im Westen übersteigen wird. Inzwischen ist das Primärpreisniveau in Hanoi auf 70 Millionen VND/m² gestiegen, wobei der niedrigste Wohnungspreis im Osten bei etwa 62 Millionen VND/m² liegt.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen ist auf dem gesamten Markt von Hanoi deutlich gestiegen, von 40 Millionen VND/m2 Anfang 2022 auf rund 72 Millionen VND/m2 im dritten Quartal 2024. Insbesondere der Durchschnittspreis neu eröffneter Projekte in diesem Quartal erreichte rund 72 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren), da das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in diesem Quartal hauptsächlich im High-End- und Luxussegment erfasst war und 100 % des Marktanteils ausmachte.

Bemerkenswert ist, dass der Ostteil im dritten Quartal 2024 mit rund 62 Millionen VND/m² den niedrigsten Primärpreis auf dem Markt verzeichnete, rund 8 Millionen VND/m² weniger als der Durchschnitt des Gesamtmarktes. Dies trägt dazu bei, dass neue Hochhausprojekte im Ostteil sowohl bei Investoren als auch bei Eigenheimkäufern auf Interesse stoßen.

Insbesondere liegen die Erstverkaufspreise in den westlichen Bezirken und im Innenstadtbereich derzeit bei über 75 Mio. VND/m² bzw. 93 Mio. VND/m² und sind damit 1,2- bzw. 1,5-mal höher als im Osten, da sich das Angebot an hochwertigen Immobilien hauptsächlich in diesem Bereich konzentriert.

Laut Statistik erreichte die Zahl der Primärtransaktionen im dritten Quartal 2024 rund 8.900 Einheiten, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 160 % gegenüber dem Vorjahr. Dieses Wachstum ist hauptsächlich auf niedrige Bankzinsen und flexible Zahlungsrichtlinien der Investoren zurückzuführen, die sowohl Eigenheimkäufer als auch Investoren anziehen.

Die meisten Transaktionen konzentrierten sich auf neu eröffnete Wohngebiete und Projekte in Vinhomes Ocean Park 1-2 und Vinhomes Smart City, zwei Metropolen, deren Umsätze seit dem ersten Quartal 2023 seit sieben Quartalen kontinuierlich steigen. Mit Absorptionsraten von 92–100 % sowohl im Mittel- als auch im Oberklasse- und Luxussegment sind diese beiden Stadtgebiete für alle Kundensegmente die attraktivsten Gebiete auf dem Hochhausmarkt von Hanoi.

Prognosen zufolge wird der Hanoi-Markt im vierten Quartal 2024 rund 8.000 Einheiten verbrauchen. Dies ist zwar ein leichter Rückgang im Vergleich zum dritten Quartal, aber immer noch mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Verkaufsvolumen von Vinhomes Ocean Park 1-2 wird aufgrund der größeren Anzahl neu gestarteter Projekte voraussichtlich das von Vinhomes Smart City übertreffen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden im Bereich sekundärer Hochhäuser mehr als 25.000 Einheiten abgewickelt, wobei der Schwerpunkt weiterhin auf städtischen Gebieten mit guten Primärverkäufen wie Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City liegt.

Im dritten Quartal 2024 wuchs der Wohnungsmarkt in Hanoi zwei Quartale lang kontinuierlich und erreichte rund 9.400 Transaktionen. Der Großteil dieses Wachstums entfiel auf die zehn Projekte mit dem größten Transaktionsvolumen, insbesondere Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City, die dank ihrer umfassenden Versorgungsinfrastruktur und der guten Bauqualität großes Interesse weckten.

Prognosen zufolge wird das Transaktionsvolumen im Sekundärmarkt im vierten Quartal 2024 weiter steigen und auf etwa 10.000 Einheiten geschätzt, wobei fast die Hälfte des Marktanteils auf die zehn meistgehandelten Projekte in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 entfallen wird.

In Hanoi stehen demnächst fast 6.000 preiswerte Wohnungen zum Verkauf.

Nach Angaben des Bauministeriums von Hanoi werden im Zeitraum 2024–2025 voraussichtlich fast 6.000 Wohnungen in elf Sozialwohnungsprojekten fertiggestellt.

Die Informationen wurden vom Bauministerium von Hanoi in einer Diskussion auf dem Forum „Für eine gesunde und entwicklungsfähige Immobilienwirtschaft“ bekannt gegeben, das kürzlich von Radio und Fernsehen Hanoi organisiert wurde.

Die Behörde gab an, dass in der Stadt derzeit 69 Sozialwohnungsprojekte umgesetzt werden. Davon wurden seit 2021 rund 0,64 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungsfläche fertiggestellt, darunter mehr als 10.270 Wohnungen in acht vollständig und drei teilweise fertiggestellten Projekten.

Im Zeitraum 2024–2025 sollen etwa 0,345 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungsfläche und 5.923 Wohnungen in 11 Projekten fertiggestellt werden.

Somit werden im Zeitraum 2021–2025 voraussichtlich 19 Projekte mit einer Sozialwohnungsfläche von etwa 0,952 Millionen m2 fertiggestellt, also etwa 15.440 Einheiten. Damit werden etwa 78,3 % des Ziels des Sozialwohnungsentwicklungsplans der Stadt (1,215 Millionen m2 Wohnfläche) erreicht.

Für den Zeitraum 2026–2030 sind nach Angaben des Bauministeriums von Hanoi 50 Projekte mit einer Wohnfläche von etwa 3,21 Millionen Quadratmetern bzw. rund 57.170 Wohnungen in der Umsetzung.

Nach Angaben der Verwaltungsagentur organisiert Hanoi derzeit eine Bewertung der Investitionspolitik, um Investoren für vier bis fünf Sozialwohnungsgebiete (unabhängig) in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam und Me Linh auszuwählen. Die Gesamtfläche beträgt über 200 Hektar und umfasst mehr als 12.000 Wohnungen.

Konkret gibt es zwei Sozialwohnungsgebiete in der Gemeinde Tien Duong (Bezirk Dong Anh), ein konzentriertes Sozialwohnungsgebiet in der Gemeinde Co Bi (Bezirk Gia Lam) und ein konzentriertes Sozialwohnungsgebiet in der Gemeinde Dai Mach (Bezirk Dong Anh), Gemeinde Tien Phong (Bezirk Me Linh).

Das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi wird in der kommenden Zeit auch durch die Umwandlung von Studentenwohnungen im neuen Stadtgebiet Phap Van – Tu Hiep in Sozialwohnungen zur Miete ergänzt.

Nach Angaben des Bauamts beauftragt das städtische Volkskomitee das Amt derzeit mit der Ausarbeitung eines Investitionsprojektvorschlags und legt ihn 2024 zur Genehmigung vor. Die Renovierung und Modernisierung der Gebäude A2 und A3 soll 2026 abgeschlossen sein, die Investition und der Bau des Gebäudes A4 sollen spätestens 2027 abgeschlossen sein.

Darüber hinaus hat die Stadt das Planungs- und Architekturamt beauftragt, in Abstimmung mit den Volkskomitees der Bezirke und Städte sowie dem Verwaltungsrat der Industrie- und Exportzonen von Hanoi etwa 15 Grundstücksfonds zu prüfen und zu ergänzen, um großflächige, unabhängige Sozialwohnungsgebiete mit synchroner Infrastruktur (ca. 2.000 Sozialwohnungen/Gebiet) zu schaffen. Dabei ist vorgesehen, zwei bis drei Gebiete in der Nähe von Industriegebieten auszuwählen, um gemäß der Richtlinie Nr. 34 desPolitbüros im Jahr 2024 mit öffentlichem Investitionskapital in den Bau von Sozialwohnungen zur Miete zu investieren.

Drei Gebäude im Studentenwohngebiet Phap Van – Tu Hiep (Hanoi) wurden in Sozialwohnungen zur Miete umgewandelt. (Quelle: Vietnamnet)

Bei 10 Projekten in Hai Duong wurde vorgeschlagen, die Inspektion einzustellen

Das Volkskomitee der Provinz Hai Duong hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich aufgefordert, die Inspektion von zehn Wohn- und Stadtprojekten in der Provinz gemäß der Entscheidung Nr. 4270 des Ministeriums aus dem Jahr 2023 einzustellen.

Die Ursache liegt im jüngsten Sturm Nr. 3 (Yagi), der in Hai Duong schwere Schäden anrichtete. Die Ortschaft bewältigt derzeit die Folgen des Sturms.

Darüber hinaus erließ die Regierung am 17. September die Resolution Nr. 143/NQ-CP zu Schlüsselaufgaben und -lösungen, um die Folgen des Sturms Nr. 3 dringend zu überwinden, die Lage der Bevölkerung rasch zu stabilisieren, um die Erholung von Produktion und Wirtschaft zu fördern, das Wirtschaftswachstum aktiv zu unterstützen und die Inflation gut unter Kontrolle zu halten.

Darin heißt es unter anderem: „Die Regierungsinspektion sowie Ministerien und Zweigstellen setzen ihre Inspektions- und Untersuchungstätigkeiten vor Ort vorübergehend aus, damit sich die Gemeinden auf die Bewältigung der Folgen von Naturkatastrophen und Überschwemmungen konzentrieren können.“

Die Liste der 10 Wohn- und Stadtprojekte, deren Inspektion eingestellt werden soll, umfasst: Neues Wohngebiet westlich der Stadt Thanh Ha; neues Wohngebiet im Dorf Dong Phan in der Gemeinde Tan An; neues Wohngebiet nördlich des Flusses Huong (Thanh Ha); gewerbliches Wohngebiet und Cong Hoa-Markt (Stadt Chi Linh); gewerbliches Wohngebiet der Gemeinde Cam Phuc (Cam Giang); neues Wohngebiet Dong Khe in der Gemeinde Hong Phong und neues Wohngebiet im Dorf Thuong Duong, Gemeinde Nam Trung (Nam Sach); neues Wohngebiet der Gemeinde Binh Dan (Kim Thanh); neues Wohngebiet im Dorf Phu, Gemeinde Thai Hoc, Dorf Thuan Dong, Gemeinde Binh Minh und Wohngebietsprojekt des Handwerksdorfs Luoc Vac (Binh Giang).

Bedingungen für die Landentschädigung bei staatlicher Rückforderung von Wohngrundstücken

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Entschädigung für die Rückforderung von Wohngrundstücken durch den Staat zu erhalten? Lesen Sie den folgenden Artikel, um die aktuellen Regelungen zu verstehen.

Artikel 98 des Bodengesetzes von 2024 (gültig ab August 2024) legt die Bodenentschädigung fest, wenn der Staat Wohngrundstücke wie folgt zurückfordert:

1. Haushalte, Einzelpersonen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen, die Wohngrundstücke nutzen oder Häuser besitzen, die mit Landnutzungsrechten in Vietnam verbunden sind, wenn der Staat Land zurückerhält, werden, sofern sie die in Artikel 95 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen, mit Wohngrundstücken oder Häusern oder Geld oder Land entschädigt, dessen Nutzungszweck sich von der Art des zurückerhaltenen Landes unterscheidet.

2. Wirtschaftsorganisationen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, die nach staatlicher Landrekultivierung Grundstücke zur Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionsprojekten nutzen, erhalten eine Entschädigung in Form von Geld oder Land, sofern sie die in Artikel 95 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen.

3. Die Regierung regelt die Einzelheiten dieses Artikels.

Absatz 2, Artikel 95 des Landgesetzes von 2024 bestimmt: In den in Absatz 1 dieses Artikels genannten Fällen wird eine Entschädigung für Land gezahlt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

a) über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Hauseigentum und Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Eigentum an mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten verfügen;

b) Es liegt ein Grundstückszuteilungsbeschluss oder ein Grundstückspachtbeschluss oder ein Beschluss einer zuständigen staatlichen Stelle zur Genehmigung der Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks vor;

c) über eines der Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügen, das als Grundlage für die Erteilung einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten gemäß Artikel 137 dieses Gesetzes dient;

d) Erhalten Sie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen die Übertragung von Landnutzungsrechten von einer Person, die zwar über gesetzliche Landnutzungsrechte verfügt, aber das Verfahren zur Grundbucheintragung noch nicht abgeschlossen hat.

d) Die im Hypothekenvertrag vereinbarte Landnutzung zur Schuldentilgung; ein Dokument, das die Ergebnisse der Versteigerung der Landnutzungsrechte anerkennt, in dem der Gewinner der Auktion seine gesetzlichen finanziellen Verpflichtungen erfüllt.

3. Die Regierung regelt weitere Fälle der Landentschädigung und die Bedingungen für die Landentschädigung.

Um bei der Rückforderung von Wohngrundstücken durch den Staat eine Entschädigung für den Zugewinn an Land zu erhalten, müssen die oben genannten Bedingungen erfüllt sein.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html