Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2 sind fast „ausgestorben“; Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in 5 Vorortbezirken
Das begrenzte Angebot an Immobilien und Hunderte festgefahrener Projekte treiben die Produktpreise in die Höhe. Hanoi plant, den Höchstpreis für Wohnungsdienstleistungen bei 16.500 VND/m² zu belassen. Ho-Chi-Minh-Stadt legt die Mindestfläche für die Aufteilung von Wohngrundstücken auf 36 m² fest.
Hier ist eine Zusammenfassung der herausragenden Immobiliennachrichten der Woche.
Begrenztes Immobilienangebot, Hunderte von festgefahrenen Projekten erhöhen die Produktpreise
Am Morgen des 28. Oktober diskutiertedie Nationalversammlung im Saal den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zu den Ergebnissen der thematischen Aufsicht über „die Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“.
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| Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses , Vu Hong Thanh, stellte den Bericht über die Ergebnisse der thematischen Aufsicht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarktes und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ vor. Foto: Nationalversammlung |
Dem Monitoringbericht zufolge wird sich der vietnamesische Immobilienmarkt im Zeitraum 2015–2023 in zwei Phasen unterteilen.
Zeitraum 2015 – 2021: Der Immobilienmarkt entwickelt sich kräftig und stark mit vielen Arten von Immobilien, vielen Bezugsquellen, der Bildung vieler neuer Stadtgebiete, mit vielen neuen Arten von Immobilien wie: Touristenapartments (Condotel), Resortvillen (Resortvilla), Büro kombiniert mit Unterkunft (Officetel) ...
Ein Teil der Immobilienprojekte dieses Zeitraums stammt jedoch aus Projekten der Vorperiode. Die Struktur der Immobilienprodukte ist nicht sinnvoll, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist vorhanden. Die Zielgruppe ist hauptsächlich das gehobene Segment und damit Finanzinvestitionen, und nur wenige Produkte sind für die Einkommenslage der Mehrheit geeignet. Bei einigen Projekten gibt es rechtliche Probleme, insbesondere bei der Vergabe von Zertifikaten.
Am Ende dieses Zeitraums stießen fast alle Arten von Tourismus- und Beherbergungsimmobilien auf rechtliche Probleme, teilweise aufgrund des Fehlens angemessener gesetzlicher Regelungen und teilweise aufgrund von Einschränkungen bei der Organisation und Umsetzung der Gesetze.
Zeitraum 2022–2023: Der Immobilienmarkt ist rückläufig, die Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen ist aufgrund der Mängel und Einschränkungen des Zeitraums 2015–2021, die unter dem Druck der COVID-19-Pandemie zutage getreten sind, mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert.
In diesem Zeitraum war das Immobilienangebot deutlich eingeschränkter als in der Vorperiode. Die Immobilienpreise stiegen im Vergleich zum Einkommenswachstum der Mehrheit der Bevölkerung sprunghaft an. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gab es kein Angebot mehr an Wohnungen zu Preisen, die dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung entsprachen.
Insbesondere eine große Zahl von Wohnungsbauprojekten ist mit Schwierigkeiten konfrontiert, hinkt dem Zeitplan hinterher, ihre Umsetzung dauert lange und sie geraten ins Stocken. Gleichzeitig haben die Unternehmen enorme Mittel in die Projekte investiert, was zu einer Verschwendung von Land und Kapital führt, die Schwierigkeiten und Kosten für die Investoren vergrößert und die Produktpreise steigen lässt.
Bauministerium: Wohnungspreise um 35-40 % gestiegen, fast keine Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2
Während die Immobilienpreis-Thematik in der Nationalversammlung noch immer heiß diskutiert wird, veröffentlichte das Bauministerium kürzlich einen Bericht über den Immobilienmarkt für das dritte Quartal 2024, in dem der „galoppierende“ Preisanstieg im Wohnungssegment hervorgehoben wird.
Dementsprechend sind die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in neuen als auch in alten Projekten weiter gestiegen. Insbesondere auf dem Primärmarkt stieg das Preisniveau vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 %. In einigen Gebieten wurden im Vergleich zum Vorquartal sogar lokale Preissteigerungen von bis zu 35–40 % verzeichnet.
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| Neue Wohnungen in Hanoi liegen überwiegend im mittleren und oberen Preissegment. Foto: Thanh Vu |
„Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von weniger als 25 Millionen VND/m2 gibt es fast keine Transaktionen und Produkte zum Verkauf“, so das Fazit des Bauministeriums in dem Bericht.
Um diese Aussage zu untermauern, überprüfte das Ministerium die Verkaufspreise einiger Projekte in der Hauptstadt. Beispielsweise liegt der Preis für die Züricher Wohnsiedlung des Vinhomes Ocean Park (Bezirk Gia Lam) bei 46 bis 55 Millionen VND/m². Für die Sapphire-Wohnsiedlung in Vinhomes Smart City (Bezirk Nam Tu Liem) schwankt der Preis zwischen 47 und 61 Millionen VND/m².
Das Projekt Lumi Prestige (Bezirk Nam Tu Liem) hat einen Preis von bis zu 69 Millionen VND/m². Der Ninety Complex (Bezirk Dong Da) – ein Serviced-Apartment-Projekt mit einer Laufzeit von 50 Jahren – hat ebenfalls einen Preis von 60 bis 75 Millionen VND/m². Und nicht nur das: Das Projekt Viha Complex (Bezirk Thanh Xuan) hat einen Preis von bis zu 75 bis 97,2 Millionen VND/m².
„Der Grund für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise liegt größtenteils in den Auswirkungen einer Reihe von Faktoren, wie etwa erhöhten Schwankungen bei den Grundstückskosten; das Angebot an bezahlbarem Wohnraum reicht nicht aus, um die Marktnachfrage zu decken“, erklärte das Bauministerium zum Preisanstieg bei Wohnungen.
Die Immobilienpreise steigen nicht, weil Makler die Preise „aufblähen“.
Kürzlich veranstaltete der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) eine Pressekonferenz zum Thema „Die Wahrheit über Immobilienmakler, die die Preise in die Höhe treiben und so den Markt stören“. Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, betonte, dass Immobilienmakler nicht der Hauptgrund für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise seien.
„Die Entscheidung über den Verkaufspreis einer Immobilie liegt beim Investor und Bauträger. Immobilienmakler dürfen sich nicht daran beteiligen. Sie haben fast zeitgleich mit den Kunden/Investoren Zugriff auf die Preisliste des Investors“, erklärte VAR.
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| Makler hoffen außerdem auf eine Abkühlung der Immobilienpreise, um bald Verträge abschließen zu können. Foto: Dung Minh |
Herr Dinh betonte sogar, dass der Verkauf für Makler umso schwieriger werde, je höher der Immobilienpreis sei. Makler seien es vor allem, die darauf bedacht seien, den Immobilienpreis auf dem optimalen Niveau zu halten. Nur dann würden Verkäufe günstiger und Makler hätten die Möglichkeit, Provisionen zu erhalten.
Laut Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, ist der Trend steigender Immobilienpreise unvermeidlich. Der starke Preisanstieg in kürzester Zeit sei jedoch ungewöhnlich. Es sei ungerechtfertigt, die Schuld allein den Maklern zuzuschieben.
„Immobilienmakler sind diejenigen, die am meisten gegen steigende Immobilienpreise kämpfen. Denn wenn Investoren zu hohen Preisen verkaufen, wird es für Makler schwieriger, einen Deal abzuschließen. Die Maklergebühren bleiben jedoch unverändert“, kommentierte Herr Chung.
Aus Sicht von Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin von Housing Now, sind die Preise für Zweitwohnungen gleichzeitig gestiegen, da die Nachfrage nach Wohnraum nicht vom Primärmarkt gedeckt wird. Der Investor des Primärprojekts wiederum bestimmt den Verkaufspreis anhand des Sekundärmarktpreises und der Wohnungsnachfrage der Bevölkerung. Daher sind auch die Preise für Erstwohnungen gestiegen.
Hanoi plant, den Höchstpreis für Wohnungsdienstleistungen bei 16.500 VND/m2/Monat zu belassen.
Das Volkskomitee von Hanoi bittet die Öffentlichkeit um Stellungnahmen zum Beschlussentwurf zur Bekanntgabe des Preisrahmens für Dienstleistungen im Wohnungsbau in der Stadt.
Dementsprechend beträgt der Mindestpreis für Serviceleistungen bei Mehrfamilienhäusern ohne Aufzug 700 VND/m²/Monat und der Höchstpreis 5.000 VND/m²/Monat. Bei Mehrfamilienhäusern mit Aufzug beträgt der voraussichtliche Mindestpreis für Serviceleistungen 1.200 VND/m²/Monat und der Höchstpreis 16.500 VND/m²/Monat.
Im oben genannten Preis sind die Einnahmen aus dem Servicegeschäft des Wohnhauses nicht enthalten; exklusive High-End-Services wie Sauna, Schwimmbad, Kabel-TV, Internet oder andere High-End-Dienste.
Hanoi bietet Sozialwohnungsmieten ab nur 48.000 VND/m2/Monat an
Gemäß dem Beschlussentwurf zur Bekanntgabe des Mietpreisrahmens für Sozialwohnungen, die ohne Verwendung von öffentlichem Investitionskapital oder gewerkschaftlichen Finanzmitteln in Hanoi investiert und gebaut werden, sieht der vorgeschlagene Mietpreisrahmen wie folgt aus.
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| Die Mieten für Sozialwohnungen in Hanoi sind niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Thanh Vu |
Bei Sozialwohnungsgebäuden mit einer Höhe von weniger als 10 Stockwerken beträgt der Mietpreis 48.000 - 96.000 VND/m2/Monat.
Sozialwohnungsgebäude sind 10 bis 20 Stockwerke hoch und die Mietpreise liegen zwischen 49.000 und 98.000 VND/m2/Monat.
Sozialwohnungsgebäude sind 20 bis 30 Stockwerke hoch und die Mietpreise liegen zwischen 73.000 und 146.000 VND/m2/Monat.
Für Sozialwohnungsgebäude mit 30 oder mehr Stockwerken liegen die Mietpreise zwischen 99.000 und 198.000 VND/m2/Monat.
Die oben genannten Preise verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer, Bauinstandhaltungskosten, Preise für Betriebsführungsleistungen, Kosten für den Kauf von Innenausstattung und Haushaltsgeräten im sozialen Wohnungsbau, Kosten für den Abschluss einer Feuer- und Explosionsversicherung, Parkkosten für Fahrzeuge, Leitungswasser, Fernsehdienste, Vergütungen für den Vorstand und sonstige Servicekosten.
Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vororten
Vor Kurzem unterzeichnete und erließ der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, den Beschluss Nr. 83/2024 zu Vorschriften für die Bestimmung von Gebieten, in denen Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Stadt eigene Häuser bauen können.
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| Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vororten offiziell verboten. Foto: Le Toan |
Demnach ist es Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten im gesamten Stadtgebiet nicht gestattet, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, die selbst Häuser bauen.
Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit dem Ziel der Umsiedlung auf Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken müssen die in Artikel 31 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 und in den Absätzen 1 und 2, Artikel 45 des Bodengesetzes 2024 festgelegten Bedingungen erfüllen. Investoren dürfen Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit dem Ziel der Umsiedlung auf Grundstücken an Einzelpersonen übertragen, die ihre eigenen Häuser bauen.
In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche für die Aufteilung von Wohngrundstücken 36 m².
Am 31. Oktober erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss Nr. 100/2024/QD-UBND, der die Bedingungen für die Landaufteilung, die Landkonsolidierung und die Mindestfläche für die Landaufteilung in Ho-Chi-Minh-Stadt festlegte. Dieser Beschluss tritt mit dem Datum der Unterzeichnung in Kraft und ersetzt den Beschluss Nr. 60/2017 des Volkskomitees der Stadt, der die Mindestfläche für die Landaufteilung festlegte.
Insbesondere für Grundstücke in Gebiet 1, einschließlich der Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu, beträgt die Mindestfläche für die Landaufteilung 36 m2, wobei die Frontbreite und -tiefe des Grundstücks nicht weniger als 3 m betragen muss.
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| In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche für Grundstücksparzellen 36 Quadratmeter für zentrale Bezirke und 80 Quadratmeter für Vororte. Foto: Le Toan |
Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City und Städte der Bezirke mit einer Mindestfläche von 50 m2, mit einer Frontbreite und Grundstückstiefe von nicht weniger als 4 m.
Gebiet 3 umfasst die Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon und Can Gio (ausgenommen Städte) mit einer Mindestfläche von 80 m2, einer Frontbreite und Grundstückstiefe von nicht weniger als 5 m.
Bei landwirtschaftlichen Flächen beträgt die Mindestfläche für die Parzellierung von Land für einjährige Kulturen und andere landwirtschaftliche Flächen 500 m². Bei Land für mehrjährige Kulturen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und konzentrierte Viehzuchtflächen beträgt sie 1.000 m².
Die Bedingungen für die Grundstücksaufteilung, -aufteilung und -zusammenlegung müssen den in Artikel 220 Absatz 1, Absatz 2 und Absatz 3 des Bodengesetzes festgelegten Grundsätzen und Bedingungen entsprechen. Demnach muss das aufzuteilende und zusammenzulegende Land zugänglich sein, an bestehende öffentliche Verkehrswege angeschlossen sein und die Wasserversorgung, Entwässerung usw. gewährleisten.
Falls der Landnutzer einen Teil der Grundstücksfläche für einen Gehweg reserviert, muss dieser Gehweg von den Parteien vereinbart werden und das Volkskomitee des Bezirks, der Stadt und der Stadt Thu Duc ist dafür verantwortlich, die tatsächliche Situation vor Ort zu prüfen, um zu entscheiden, ob der von den Parteien vereinbarte Gehweg Brandschutz und -bekämpfung, Wasserversorgungs- und Abwassersysteme sowie Elektrizität gewährleistet, und eine Genehmigung einzuholen, bevor die Grundstückstrennung oder Grundstückszusammenlegung durchgeführt wird.
Die als Gehweg für mehrere Grundstücke (2 Grundstücke oder mehr) vorgesehene Landfläche wird auf der Landnutzungsbescheinigung und den mit dem Grundstück verbundenen Eigentumsrechten in eine gemeinschaftlich genutzte Fläche umgewandelt.
Dieser Beschluss gilt für Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen, die im Zusammenhang mit der Durchführung von Verfahren zur Landaufteilung und Landkonsolidierung Bedarf, Rechte und Pflichten haben. Die zuständigen staatlichen Stellen führen Verfahren zur Landaufteilung und Landkonsolidierung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durch.
Da Nang „finalisiert“ Mietpreise für Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünfte in Industrieparks
Vor kurzem hat das Volkskomitee der Stadt Da Nang auch einen Preisrahmen für die Anmietung von Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünften in Industrieparks der Stadt herausgegeben.
Dementsprechend liegt bei Sozialwohnungsprojekten, in deren Bau ohne öffentliches Investitionskapital oder finanzielle Mittel der Gewerkschaften investiert wird, die niedrigste Mietpreisspanne bei Wohnungen mit weniger als fünf Stockwerken (ohne Keller) mit einem Höchstmietpreis von 88.000 VND/m2/Monat und einem Mindestmietpreis von 57.000 VND/m2/Monat.
Die höchste Mietpreisspanne gilt für Wohnungen mit 24 bis maximal 30 Stockwerken (2 Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 165.000 VND/m2/Monat und einem minimalen Mietpreis von 104.000 VND/m2/Monat.
Was den Mietpreisrahmen für Sozialwohnungen angeht, in die von Privatpersonen investiert und die gebaut werden, schreibt Da Nang vor, dass für einzelne Häuser (1 Stockwerk, geschlossene Wohnung, tragende Ziegelwandkonstruktion, vor Ort gegossenes Stahlbetondach) ein maximaler Mietpreis von 58.000 VND/m2/Monat und ein Minimum von 39.000 VND/m2/Monat gilt.
Für Einfamilienhäuser (2 bis 3 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion, Ziegelwände, Böden und Dächer aus Ortbeton, kein Keller) beträgt der maximale Mietpreis 88.000 VND/m2/Monat und der minimale Mietpreis 61.000 VND/m2/Monat.
Für einzelne Häuser (4 bis 5 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion, Ziegelwände, Stahlbetonböden und -dächer aus Ortbeton, kein Keller) beträgt der Mietpreis maximal 96.000 VND/m2/Monat, mindestens 66.000 VND/m2/Monat (für Bauflächen unter 50 m2) und maximal 75.000 VND/m2/Monat, mindestens 51.000 VND/m2/Monat (für Bauflächen ab 180 m2).
Bei der Mietpreisspanne für Arbeiterunterkünfte in Industrieparks liegt die niedrigste Mietpreisspanne bei Wohnungen mit weniger als 5 Stockwerken (ohne Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 84.000 VND/m2/Monat und einem minimalen Mietpreis von 54.000 VND/m2/Monat.
Die höchsten Mietpreise gelten für Wohnungen mit weniger als 24 bis mehr als 30 Stockwerken (2 Kellergeschosse). Der höchste Mietpreis beträgt 158.000 VND/m²/Monat, der niedrigste 100.000 VND/m²/Monat.
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