Vorschlag zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über Banken
Delegierter Trinh Lam Sinh ( An Giang- Delegation) schlug vor, dem Gesetzesentwurf Bestimmungen hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten und die Anzeichen von Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes klar definieren. „Manipulationen haben in der Vergangenheit zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt geführt und die sozioökonomische Entwicklung des Landes beeinträchtigt“, erklärte Herr Sinh.
Viele Abgeordnete haben den gleichen Vorschlag. Trinh Xuan An (Delegierter von Dong Nai ), Fachmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, schlug vor, die Manipulation des Immobilienmarkts in die Liste der verbotenen Handlungen aufzunehmen und gleichzeitig die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen klarer zu fassen. „Ich persönlich denke, dass die Manipulation von Immobilien nicht weniger gefährlich ist als die Manipulation von Aktien, wie sie im Strafgesetzbuch vorgesehen ist. Derzeit wird der Immobilienmarkt auf raffinierte Weise manipuliert, was zu einer Blasenbildung führt. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur Realität astronomisch hoch und müssen gesetzlich verboten werden, mit spezifischen Regelungen zu ihrer Beseitigung“, schlug Herr An vor.
Laut Herrn An umfasst die Manipulation des Immobilienmarktes nicht nur die Festlegung hoher Preise bei Auktionen und die anschließende Stornierung von Anzahlungen, um die Preise in die Höhe zu treiben und Gewinne zu erzielen, sondern auch die Nutzung eines Projekts, um die Preise anderer Projekte zu „stimulieren“ und so ein sehr hohes Preisniveau zu schaffen. „Ich denke, wenn nicht gründlich dagegen vorgegangen wird, wird dies eine Blase bilden und zu schwerwiegenden Zwischenfällen führen“, betonte Herr An.
Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, Nguyen Manh Cuong (Delegation Quang Binh ), äußerte sich besorgt über die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs: „Der Staat verfolgt die Politik, Organisationen und Einzelpersonen die bargeldlose Zahlung bei Immobiliengeschäften zu erleichtern.“ Laut Herrn Cuong seien bargeldlose Zahlungen eine wichtige Maßnahme zur Prävention und Bekämpfung von Korruption und Negativität. Er schlug daher vor, dass der Staat bei großen Transaktionen wie Immobiliengeschäften bargeldlose Zahlungen vorschreiben sollte, anstatt sie nur zu ermöglichen.
Delegierter Trinh Xuan An (Dong Nai-Delegation)
Delegierter Trinh Xuan An äußerte seine Zustimmung zu den Zahlungsvorschriften für Immobilientransaktionen, wonach Projektinvestoren und Immobilienunternehmen Geld von Kunden über Bankkonten in Vietnam erhalten müssen. „Ich denke, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien über Banken abgewickelt werden müssen, nicht nur die von Investoren und Unternehmen. Wir haben bei der Einführung bargeldloser Zahlungstransaktionen einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht. Ich schlage vor, dass wir dies weiter revolutionieren müssen“, schlug Herr An vor.
Delegierter Trinh Xuan An, Vollzeitmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Dong Nai-Delegation)
Broker „werfen und fangen“ stören den Markt
Bezüglich der Regelungen für Immobilienhandelsflächen erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, im Bericht über den Erhalt und die Überarbeitung des vorherigen Gesetzesentwurfs, dass der Gesetzesentwurf, der die Meinung vieler Abgeordneter der Nationalversammlung berücksichtigt, nach Erläuterung und Annahme die Regelung, die eine Abwicklung von Immobilientransaktionen über den Parkett vorschreibt, aufhebt und diese lediglich fördert. „Die Verpflichtung zu Immobilientransaktionen birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte Herr Thanh. Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf vor, dass Immobilientransaktionen, an denen eine natürliche Person beteiligt ist, notariell beglaubigt und zertifiziert werden müssen. Handelt es sich bei einer der beteiligten Parteien um ein Immobilienunternehmen, sind eine notarielle Beglaubigung und Zertifizierung nicht erforderlich.
Abgeordneter Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) erklärte, dass Immobilientransaktionsverträge nicht notariell beglaubigt werden müssten, sondern über Handelsplätze bestätigt werden könnten. Herr Cuong analysierte, dass der Handelsplatz eines der drei Elemente des Immobilienmarktes sei, das aktuelle Immobiliengesetz jedoch die Funktion des Parketts nicht ausreichend regele, da es ihm sowohl den Verkauf als auch den Kauf und nicht nur die Vermittlung zulasse. „Der Parkett sollte nur als Vermittler fungieren, doch mittlerweile ist er sowohl Kauf als auch Verkauf, und die Leute bezeichnen es als ‚Hin und Her‘, das den Markt stört“, betonte Herr Cuong.
Abgeordneter Cuong schlug daraufhin eine strengere gesetzliche Regelung vor. Die Börse übe lediglich die Funktion eines Vermittlers aus und müsse für die den Kunden und dem Staat zur Verfügung gestellten Informationen verantwortlich sein. Gleichzeitig dürfe die Börse nicht am Kauf und Verkauf teilnehmen und erhalte lediglich Gebühren, darunter Transaktionsbestätigungsgebühren in Höhe der Notar- und Maklergebühren gemäß der Vereinbarung. Laut Cuong übertrage dieser Ansatz der Börse die Verantwortung, ihre Rolle als Makler ordnungsgemäß wahrzunehmen, Kunden zu beraten und dem Staat Marktinformationen zur Verfügung zu stellen.
In einer Debatte mit Abgeordnetem Cuong erklärte Abgeordneter Nguyen Van Than (Delegation von Thai Binh), dass die notarielle Beglaubigung derzeit viele Probleme aufweise. Wenn die notarielle Beglaubigung jedoch ignoriert werde oder dem Börsensaal mehr Macht verliehen werde, sei dies „sehr gefährlich“. Herr Than schlug vor, dass Transaktionen nur durch notarielle Beglaubigung bestätigt werden sollten und dass der Börsensaal nicht das Recht des Staates vertreten könne.
Er sagte, Abgeordneter Hoang Van Cuong habe „theoretisch gedacht“, als er vorschlug, Börsenparketts von der Teilnahme am Kauf- und Verkaufsverkehr auszuschließen. „In Wirklichkeit ist ein Verbot unmöglich, da die Menschen viele Möglichkeiten haben, über die ihnen bekannten Preise zu kaufen und zu verkaufen. Die Abgeordneten wissen alle, dass Hochhäuser, insbesondere solche von staatlichen Unternehmen oder großen Privatfirmen, früher den Investoren am nächsten Tag mitteilten, sie seien ausverkauft. Doch als sie auf dem Parkett kauften, waren sie immer noch zu hohen Preisen erhältlich, sogar zum Eineinhalb- oder Doppelten. Das ist sehr gefährlich“, sagte Herr Than und schlug vor, Börsenparketts freizugeben. „Guter Wein braucht keinen Wein“, sagte er. Bei guten Transaktionen kommen die Kunden, bei schlechten bleiben die Kunden aus.
Nach der Anhörung der Delegierten erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass alle Delegierten die Qualität und Professionalität der Handelsräume verbessern möchten. Daher wird der Redaktionsausschuss prüfen, wie die Handelsräume die Funktion von Vermittlern übernehmen können, ohne direkt am Kauf und Verkauf teilzunehmen, was zu Marktstörungen führen kann.
Sollten wir vor dem Bau des Fundaments eine Kaution für die Wohnung entgegennehmen?
Für den Kauf zukünftiger Wohnimmobilien sieht der Gesetzesentwurf zwei Möglichkeiten vor. Erstens kann der Investor Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn das Projekt alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt (einschließlich eines der folgenden Dokumente: Landnutzungsrechte, Baugenehmigung, Abnahmedokumente für den Bau des Fundaments für Wohnungen oder gemischt genutzte Gebäude mit Häusern usw.). Zweitens kann der Investor Anzahlungen verlangen, wenn das Projekt über einen bewerteten Grundentwurf und eines der folgenden Dokumente verfügt: Landnutzungsrechte; die maximale Anzahlung darf 10 % des Kauf- oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.
Abgeordneter Tran Hong Nguyen (Delegation von Binh Thuan) schlug seiner Meinung nach Option 1 vor, da diese für Kunden weniger riskant sei. Ihm zufolge würde es zwischen dem Eingang der Anzahlung und der tatsächlichen Projektumsetzung sehr lange dauern, wenn die Anzahlung gleich nach der Beurteilung des Grundentwurfs des Projekts erhoben würde. Unterdessen hat sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit sehr kompliziert entwickelt. Es gibt immer noch Fälle, in denen Investoren von Immobilienprojekten Anzahlungen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital zu mobilisieren und so Chaos zu verursachen. Viele Projekte sind nach Erhalt der Anzahlung fünf oder sogar zehn Jahre später noch nicht umgesetzt.
Im Gegensatz dazu befürwortete der Abgeordnete Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation) die zweite Option, da sie „bei Investoren sehr beliebt und auch bei Kunden akzeptiert“ sei. Herr Hoa analysierte, dass Investoren nicht immer über 100 % Eigenkapital verfügen und zusätzlich Kredite von Banken aufnehmen müssen, um das Projekt zu realisieren. Eine Anzahlung von 10 % ist im Vergleich zum Immobilienwert gering und schafft so die Voraussetzungen für Investoren, das Projekt finanziell zu finanzieren und gleichzeitig Vertrauen zwischen beiden Parteien zu schaffen. Kunden, die eine Anzahlung leisten, können zudem einen Rabatt erhalten. „Wenn ein Investor über ein Dokument mit Landnutzungsrechten, einen Pachtvertrag und die Zahlung von Landnutzungsgebühren verfügt, handelt er meiner Meinung nach nicht unehrlich“, sagte Herr Hoa.
Delegierter Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation)
Auch Abgeordnete Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong-Delegation) schlug Option 2 vor, da diese die Voraussetzungen für die Entwicklung von Unternehmen und Investoren schaffe. Frau Nga räumte ein, dass diese Option zwar höhere Risiken für Kunden mit sich bringe, diese jedoch durch strengere Managementmaßnahmen und eine erhöhte Verantwortung staatlicher Behörden ausgeglichen würden. Option 1 hingegen sei zwar sicherer für Kunden, würde aber gleichzeitig die Möglichkeiten für Unternehmen einschränken und damit scheinbar dem Anreiz und den Mechanismen für die Entwicklung von Unternehmen zuwiderlaufen.
Delegierte Huynh Thi Phuc (Ba Ria-Vung Tau-Delegation) schlug vor, die Einlagenhöhe auf maximal 5 % statt 10 % wie im Entwurf festzulegen. Dieser Betrag reicht gerade aus, damit Einleger und Einleger das gegenseitige Vertrauen bewahren, sich ihrer Verpflichtungen bewusst sind und gleichzeitig sichergestellt ist, dass die Einlage nicht der Kapitalbeschaffung dient.
Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, erklärte, dass beide Optionen positive und negative Aspekte hätten. Option 1 habe den Vorteil, dass sie die Interessen des schwächeren Käufers schütze, den Zugang zu potenziellen Investoren jedoch nicht sicherstelle. Option 2 habe den Vorteil, dass sie Bedingungen für Unternehmen schaffe. Allerdings seien vom Entwurf bis zur Baugenehmigung viele Schritte erforderlich, die sich verzögern und die Interessen der Bevölkerung beeinträchtigen könnten. „Sollte dies unklar oder nicht einvernehmlich sein, schlagen wir vor, über den Inhalt abzustimmen, damit die Nationalversammlung ihre Stellungnahme abgeben kann“, sagte Herr Thanh.
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