„In über 20 Jahren in der Immobilienbranche habe ich noch nie eine so schwierige Zeit erlebt“, rief ein Geschäftsinhaber dem Autor zu. Diese Aussage spiegelt zum Teil auch die Schwierigkeiten der Unternehmen und der im Immobiliengeschäft Tätigen wider. Sie sind jedoch weiterhin widerstandsfähig und finden Wege, die düsteren Tage zu überwinden.
Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin der Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), erklärte, dass das Unternehmen derzeit mit einem Marktanteil von rund 33 % das größte Immobilienmaklerunternehmen sei. Dat Xanh sei jedoch nur deshalb so groß, weil es keine Schwierigkeiten habe. Das Unternehmen hat dank seiner in 20 Jahren Markterfahrung angesammelten Kapitals weniger schwer als andere Unternehmen.
Laut Frau Thanh war die jüngste Zeit eine „große Flut“ für Immobilienmakler, und niemand war in dieser Zeit wirklich „gesund“. Natürlich gibt es in den „Gefahr“ auch „Chancen“, und Unternehmen haben viele Lösungen umgesetzt, um den „Winter“ zu überstehen.
„ Unser System erstreckt sich von Nord nach Süd. Vor der Kreditkrise hatte unser Unternehmen rund 70 Tochtergesellschaften. Als die Marktlage schwierig wurde, haben wir das gesamte System, vom Konzern bis hinunter zu den Mitgliedsunternehmen, regelmäßig und kontinuierlich umstrukturiert. So konnten wir sicherstellen, dass wir nur die gesündesten Zellen behalten und die schwierige Zeit überstehen“, sagte Frau Thanh.
Dieses Unternehmen nutzt seine Erfahrungen während des COVID-19-Lockdowns, um Notfallszenarien zu entwickeln. Auch die Kreditmärkte wurden angespannt, das Unternehmen wendete sofort eine Reihe von Szenarien auf einem höheren Niveau an als während der Pandemie.
Das Unternehmen passte sich an, verkleinerte seine Geschäftsbereiche, nahm Änderungen vor, reduzierte seine Größe, seine Einsatzgebiete und ausgewählte Produktlinien und reduzierte und rationalisierte ineffektive Abteilungen. Selbst Abteilungen, die zwar effektiv arbeiteten, aber keine dringenden Aufgaben hatten, mussten dringendere Ressourcen priorisieren.
Laut Frau Thanh konzentriert sich das Unternehmen auf die Optimierung seiner finanziellen und personellen Ressourcen. Das Unternehmen hat eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, um von einem Fixkostenmodell zu einem Modell mit variablen Kosten zu wechseln.
„ Wir waren entschlossen, schnell den Zustand zu ändern, um zu überleben, denn wir saßen alle auf einem Boot, um den Sturm zu überstehen. Was auch immer das Boot schwer machte, wir mussten es ablegen, um es so leicht wie möglich zu halten, damit es sich bewegen konnte“, erzählte Frau Thanh.
Personalseitig hat das Unternehmen alle Abteilungen und Bereiche verschlankt. Jeder Mitarbeiter übernimmt zwei bis drei Aufgaben, auch wenn diese völlig unterschiedlich sind. Auch das Maklerpersonal wird kontinuierlich verschlankt. In Spitzenzeiten zahlte Dat Xanh Service Nachteile an über 7.000 Vertriebsmitarbeiter und über 10.000 Mitarbeiter. Im Zuge der Umstrukturierung baute das Unternehmen jedoch über 60 % seiner Mitarbeiter ab, um das System zu verschlanken.
„ Wir müssen nicht alles streichen, aber wir stellen von Fixkosten auf variable Kosten um. Wir zahlen 40 % unserer Mitarbeiter, der Rest 60 % werden entlassen, aber es gibt weiterhin Mitarbeiter, die als Mitarbeiter weiterhin Produkte für das Unternehmen verkaufen “, erklärte Frau Thanh.
Der Betrieb von Dat Xanh Service ist dank der verbliebenen Stammbelegschaft weiterhin gewährleistet. Das Unternehmen zahlt weiterhin Standards, setzt auf Sozialleistungen und belohnt herausragende Mitarbeiter. Leistungsschwache Mitarbeiter müssen jedoch das Unternehmen verlassen.
Der Generaldirektor von Dat Xanh Service erklärte, dass das Unternehmen auch sein Cashflow-Management optimiere. Denn die Haupteinnahmequelle eines Maklerunternehmens sind Maklergebühren. In letzter Zeit geraten Maklerunternehmen jedoch in Schwierigkeiten, weil Anleger ihre Gebühren verspätet zahlen.
„ Unser System betreut mehr als 200 Investoren, daher fallen hohe Gebühren an. Derzeit konzentrieren wir uns auf das Inkasso, um das Geld zurückzubekommen. Der einzutreibende Betrag beträgt über 1,000 Milliarden VND “, sagte Frau Thanh.
Darüber hinaus konzentrieren sich Unternehmen auch auf Lösungen zur Erschließung neuer Einnahmequellen, zur Diversifizierung von Produkten und Dienstleistungen, zur Erweiterung der Märkte und zur Vergrößerung des Kundenstamms.
Frau Dang Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass das Unternehmen in den 30 Jahren seiner Präsenz auf dem vietnamesischen Markt viele Veränderungen und Höhen und Tiefen miterlebt habe. Besonders die Krise von 1997/1998, eine gewaltige Finanzkrise in Asien, hatte schwerwiegende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Auch in den Jahren 2008/2009 war der Immobilienmarkt jahrelang „eingefroren“.
„ Thailand hat größere Schwierigkeiten als Vietnam, was die Kundengewinnung angeht, aber nicht so große Schwierigkeiten hinsichtlich rechtlicher Fragen oder des Zugangs zu Kapital oder finanziellen Ressourcen wie Vietnam “, sagte Frau Hang.
Laut Frau Hang verkaufen thailändische Immobilienunternehmen kontinuierlich ihre Immobilien im Ausland, um Kunden zu finden. Die Ergebnisse sind zunächst relativ positiv.
Touristen aus Russland und China sind in die Touristengebiete Thailands zurückgekehrt, um Immobilien zu kaufen, insbesondere in der Gegend um Phuket, die bei den Kunden auf großes Interesse gestoßen ist.
Auch in Vietnam hatte das Immobilienverkaufsteam von CBRE in der letzten Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Das Unternehmen musste alle internen Probleme überprüfen.
Der erste Punkt ist das Kostenmanagement. Fast wöchentlich muss sich das Unternehmen treffen, um das Kostenmanagement zu überprüfen. Der zweite Punkt ist die Überprüfung der Produkte. Wenn sich das Produkt gut verkauft, aber die Rechtmäßigkeit unklar ist oder der Investor Probleme hat, wird es viel Zeit in Anspruch nehmen, Geld einzutreiben. Daher wird auch die Auswahl der zu verkaufenden Produkte sorgfältig getroffen.
Darüber hinaus expandiert CBRE aufgrund seines großen Kundenstamms mit echtem Wohnbedarf auch in den Sekundärmarkt. Dort sind die Transaktionen relativ stabil. Die Hauptkunden von CBRE sind Ausländer aus Asien, Europa, Amerika und dem Nahen Osten.
„ Ausländische Kunden haben oft keine rechtlichen Schwierigkeiten oder Zugang zu Kapital wie in Vietnam. Sie interessieren sich nur dafür, ob die Investition sicher ist und ob der Gewinn gut ist oder nicht“, sagte Frau Hang.
Laut Frau Hang haben ausländische Besucher in letzter Zeit aufgrund der hohen Preise wenig Interesse an Immobilienprodukten in Ho-Chi-Minh-Stadt gezeigt. Ausländische Besucher interessieren sich jedoch aufgrund der attraktiven Preise für Produkte in der nördlichen Region.
Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), ist neben den von Unternehmen angewandten Lösungen wie Umstrukturierung, Personalabbau und Kostenoptimierung die Erschließung neuer Märkte derzeit eine sehr wichtige Aufgabe.
Einige Projekte wurden auf Eis gelegt und ruhen, sodass Makler sie nicht weiter verfolgen, sondern neue Märkte erschließen müssen. Herr Dinh ist überzeugt, dass die Investitionsnachfrage in Vietnam nach wie vor sehr groß ist. Diese ruht jedoch vorübergehend und wartet auf eine Gelegenheit, stark zu steigen. Sobald diese Nachfrage befriedigt ist, wird sie stark steigen.
„ Ich sehe, dass einige vietnamesische Immobilienunternehmen den internationalen Markt betreten. Sie arbeiten mit inländischen Maklern zusammen, um Investoren ins Ausland zu bringen. Kürzlich fand in Quang Ninh bei einer Veranstaltung über Geschäftspläne für ausländische Märkte ein Unternehmen mit 100 Mitarbeitern statt, um diesen Plan umzusetzen “, berichtete Herr Dinh.
Laut Herrn Dinh arbeiten derzeit weltweit Millionen von Menschen online. Diese Menschen suchen oft nach günstigen Reisezielen, um sich sowohl zu erholen als auch zu arbeiten. Und angesichts der günstigen Zimmerpreise, wie sie heute in Vietnam herrschen, kommen Touristen aus den USA, Europa, Korea, Japan usw. Gerne in unserem Land, um dort Erfahrungen zu sammeln. Es ist wichtig, dass Makler mit Kunden in Kontakt treten.
Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass dies die Zeit sei, in der Immobilienmakler ihre Qualität verbessern, ihre Fähigkeiten standardisieren, das Kundenvertrauen stärken und das Niveau der Maklertätigkeit erhöhen müssten.
„ Makler sind die ersten Ansprechpartner für Kunden bei Transaktionen. Verhalten sich Makler unprofessionell und schaffen es nicht, das Vertrauen der Kunden zu gewinnen, scheitert die Transaktion, selbst wenn das Produkt gut und der Investor seriös ist. Makler sind diejenigen, die das Vertrauen der Kunden und des Marktes wiederherstellen“, sagte Frau Hang.
Herr Pham Lam, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor von DKRA Vietnam, teilte die Ansicht von Frau Hang und sagte, dass die Verbesserung der Maklerqualität heute ein äußerst wichtiges Thema sei. Er arbeitet seit fast 20 Jahren als Makler in Ho-Chi-Minh-Stadt und hat viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt.
Herr Lam war sich bewusst, dass der Immobilienmarkt in jeder Phase seine eigenen Herausforderungen mit sich bringt. Selbst in Zeiten des „Wohlstands“ gibt es immer noch Probleme und die damit verbundenen Konsequenzen.
Herr Lam ist trotz der vielen Marktschwierigkeiten zuversichtlich und optimistisch. Sein Unternehmen hat seinen Geschäftsstatus von „den Gürtel enger schnallen“ auf „Honig schmecken und auf Dornen liegen“ umgestellt. Dies ist ein angespannterer und gefährlicherer Modus. Das Unternehmen kämpft jedoch nicht vergeblich, sondern beharrlich, beharrlich und methodisch.
Laut Herrn Lam ist jetzt die Zeit für Einteilung und Unternehmen, die im Immobilienmarkt tätig sind, sich weiterzubilden, um zu sehen, ob sie den Job wirklich lieben und ob sie die richtige Wahl getroffen haben. Es ist auch die Zeit, diejenigen auszusortieren, die nicht mit Leidenschaft bei der Sache sind. Wer jedoch den Job liebt und sich anstrengt, erhält gute Chancen.
Herr Lam ist der Ansicht, dass dies auch für Immobilienmakler ein guter Zeitpunkt ist, die Schwierigkeiten der Kunden zu prüfen, sie zu begleiten und Vertrauen zu ihnen aufzubauen. Wenn der Markt anzieht, werden die Kunden günstiger, die engagiert und enthusiastisch sind, nicht den Rücken kehren.
„ Früher, als ich noch im Vertrieb tätig war, habe ich Kunden fünf Jahre lang betreut, bevor sie meine Produkte kauften.
Laut Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh, muss ein erfolgreicher Immobilienmakler über fundierte Kenntnisse verfügen. Neben Kenntnissen im Immobilienrecht muss der Makler auch über Kenntnisse in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft sowie gute Kommunikationsfähigkeiten verfügen und die Psychologie der Kunden verstehen.
Makler müssen mit dem Trend Schritt halten und mit Kunden sprechen, wenn sie ein Thema besprechen möchten, das viele interessiert. Ohne ausreichendes Wissen und Verständnis ist es besonders in der heutigen Zeit sehr schwierig, im Beruf zu bleiben. Ein guter Makler zeichnet sich durch fundiertes Wissen aus und ist nicht nur ein „Makler“, wie er oft genannt wird.
Früher konnten Makler Kunden finden, indem sie an einem Ort saßen. Heute gelingt ihnen das nicht mehr, selbst wenn sie überall suchen. Dies hat dazu geführt, dass einige Makler das Vertrauen in sich selbst und ihren Beruf verloren haben. Das Wichtigste für Makler, um in diesem Moment im Beruf zu bleiben, ist der Glaube an sich selbst.
„ Ich glaube, dass der Markt Höhen und Tiefen hat, wie eine Sinuskurve. Wie das Sprichwort sagt: „Nach dem Schlimmsten kommt das Beste.“ Jetzt ist es für jedes Unternehmen und jeden Einzelnen an der Zeit, seine Stärken und Schwächen neu zu bewerten und sich das nötige Wissen und die nötigen Fähigkeiten anzueignen “, erklärte Frau Thanh.
Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass Investoren derzeit noch viel Geld in den Taschen hätten und die Immobilienpreise in Vietnam günstiger seien als in Hongkong, Singapur oder dem Nahen Osten. Aufgrund der aktuellen Probleme seien Investoren jedoch weiterhin zurückgehalten. Die Regierung und die zuständigen Behörden hatten zwar Lösungsvorschläge zur Bewältigung der Engpässe vorgeschlagen, die politischen Maßnahmen hatten jedoch bisher keine nennenswerten Auswirkungen auf den Markt gehabt.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), erklärte, dass der Immobilienmarkt seit Mitte 2022 Anzeichen einer bevorstehenden „Sturm- und Krisenzone“ zeige. Daher hat die VARS dringende Empfehlungen zur Änderung der gesetzlichen Regelungen ausgesprochen.
„Wir haben Empfehlungen abgegeben und an der Ausarbeitung von Änderungsvorschlägen für das Grundstücksgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz, das Wohnungsgesetz, das Investitionsgesetz usw. mitgewirkt. Wir haben sämtliche Probleme und Überschneidungen der Regelungen zusammengestellt und zusammengefasst und daraus Lösungsvorschläge gemacht“, sagte Herr Dinh.
Laut Herrn Dinh prüfte VARS außerdem die Schwierigkeiten jedes einzelnen Projekts, um offene Fragen zu klären. Der Verband schlägt der Regierung außerdem Lösungen vor, um Hindernisse für Unternehmen zu beseitigen.
Die Regierung hat diese Vorschläge ernst genommen und ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND aufgelegt. Dies ist ein wichtiges Kreditpaket zur Unterstützung von Investoren und Käufern von Sozialwohnungen, die dringend Kapital benötigen.
Laut Herrn Dinh hat die Staatsbank seit Anfang 2023 die Zinssätze angepasst. Nach jeder Anpassung müssen sie die Entwicklungen beobachten, um entsprechende Anpassungen vorzunehmen. Herr Dinh sagte jedoch, der aktuelle Mobilisierungszinssatz sei hoch und liege bei bis zu 8 % pro Jahr. Gleichzeitig erziele das Immobiliengeschäft nur einen Gewinn von 8–10 %.
„ In dieser schwierigen Zeit ist niemand so dumm, in Immobilien zu investieren. Ich denke, die Zinsen müssen unter 5 % gefallen sein, um Hoffnung auf eine Rückkehr der Investoren in den Immobilienmarkt zu haben“, erklärte Herr Dinh.
Laut dem VARS-Vorsitzenden hat diese Einheit in der Vergangenheit auch zahlreiche Empfehlungen zu Rechtsfragen im Zusammenhang mit Ferienimmobilien abgegeben, da Investoren zwar Geld ausgeben, aber nicht als Eigentümer anerkannt werden. Investoren können nicht nachweisen, dass sie Eigentümer der Ferienimmobilien sind und daher weder handeln noch kaufen und verkaufen können, was zu einem Vertrauensverlust in diesem Segment führt.
Kürzlich hat die Regierung das Dekret Nr. 10 Zur Anerkennung von Eigentumsrechten an Hotelapartments, Resortapartments (Condotels), Officetels und Resortvillen erlassen, die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen einhalten. Dies ist eine sehr positive Änderung und entspricht den Bedürfnissen von Menschen und Unternehmen.
In den letzten Monaten gab es auf dem Immobilienmarkt positive Anzeichen, da die „Großen“ auf dem Immobilienmarkt ihre Projekte wieder aufgenommen haben.
Novaland hat die Projekte Novaworld Phan Thiet (Provinz Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinz Ba Ria Vung Tau) und The Grand Manhattan (HCMC) wieder in Betrieb genommen. Die Hung Thinh Corporation hat außerdem das Projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) mit der Unterteilung Marina District wieder in Betrieb genommen.
Die Phat Dat Group führt weiterhin Projekte wie Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-Turm (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) und Project 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).
Vertreter der genannten Unternehmen erklärten, dass Investoren und Kunden in letzter Zeit stärker an den Projekten interessiert seien als noch zu Jahresbeginn. Auch der Transfer von Immobilienprodukten sei aktiver als zuvor.
Ein Vertreter der Hung Thinh Corporation teilt mit, dass die Einheit langsam wieder anlaufe. Im vergangenen Monat hat Hung Thinh außerdem mehrere Dutzend Wohnungen für Kunden verkauft. Obwohl diese Zahl im Vergleich zur Größe des Unternehmens noch zu gering ist, keimt allmählich Hoffnung auf.
Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, stieg der Immobilienzinsindex im zweiten Quartal 2023 landesweit leicht um 1 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erholt sich die Transaktionsnachfrage im Segment der zum Verkauf stehenden Wohnungen und Privathäuser allmählich.
„ Die Zahl der Wohnungssuchen in den Bezirken 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh und 9 (Thu Duc City) stieg um 5–9 %.
Laut Herrn UK tragen stabile Signale aus der Makroökonomie dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt allmählich erholt. Derzeit sei die Inflation unter Kontrolle, und auch die Zinssätze und Wechselkurse stabilisierten sich allmählich.
Die Herausforderung bleibt enorm.
Laut einer Studie der DKRA sank das Angebot an Wohnungen, Reihenhäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai 2023 im Vergleich zum April um 92 %, wobei die Liquidität nur etwa 5 % betrug. Dies zeigt, dass der Markt in eine äußerst herausfordernde Phase eintritt.
Insgesamt verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 weiterhin relativ positive Veränderungen sowohl bei Angebot als auch Nachfrage. Die globale Marktnachfrage ist im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres leicht gestiegen, liegt aber im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 immer noch auf niedrigem Niveau. Für das dritte Quartal 2023 wird eine positive Marktentwicklung prognostiziert, kurzfristige Veränderungen sind jedoch schwierig.
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