Resort-Immobilien, das „verlorene Kind“ des Marktes

Resort- Immobilien , das „verlorene Kind“ des Marktes

In der Resolution 08/2017 ist dasPolitbüro entschlossen, den Tourismus zu einer Vorreiterbranche zu machen, soziale Ressourcen für Investitionen in die Tourismusentwicklung zu gewinnen, in Großprojekte und Unterhaltungsstätten in Schlüsselbereichen zu investieren …

Aus diesem Grund haben in letzter Zeit viele Investoren in Tourismusimmobilienprojekte, Resorts, Hotels oder Luxusresorts investiert. Der Sektor Tourismus- und Resortimmobilien ist jedoch mit zahlreichen rechtlichen Problemen konfrontiert.

Illustrationsfoto. (Quelle: DK)

Beim Workshop „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“, der am Morgen des 19. Oktober stattfand, sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass in Vietnam derzeit mehr als 200 touristische Immobilienprojekte umgesetzt würden, bei denen fast 100.000 Condotels, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer entstehen würden.

Bis 2030 könnte Vietnam zu einer Tourismus-Hochburg werden, mit 160 Millionen einheimischen Besuchern und 50 bis 70 Millionen internationalen Besuchern. Dafür wären etwa 500.000 Übernachtungszimmer nötig, ganz zu schweigen von anderen Dienstleistungen, insbesondere dem Luxustourismus, der praktisch nicht existiert.

Laut Herrn Dinh hat Vietnam derzeit nur ein Drittel seiner Infrastruktur fertiggestellt, um die Nachfrage zu decken, und die Qualität ist auch für die Zukunft unzureichend. Diese Zahl stagniert seit einigen Jahren, da die rechtlichen Fragen noch nicht geklärt sind.

Herr Dinh sagte, Resort-Immobilien seien wie das „verlorene Kind“ des Marktes. Da das Bodengesetz die Namen der Tourismusimmobilienentwickler nicht erwähnt, fehlt diese Themengruppe im Bodengesetz, im Investitionsgesetz und in anderen Regelungen zum Immobilienmarkt.

„Mehr als 100 große Tourismusprojekte liegen derzeit auf Eis und warten auf rechtliche Lösungen. Wenn diese Situation anhält, werden Tourismusinvestitionen und Investoren abgeschreckt, und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden in Schwierigkeiten geraten“, sagte Herr Dinh.

Es gibt noch viele andere Schwierigkeiten.

Unterdessen erklärte Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, dass Tourismus- und Resort-Immobilienprojekte noch immer mit einem schwierigeren und eher „schwierigen“ Problem konfrontiert seien, nämlich der Regelung von Fällen, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückfordert.

Dementsprechend ist das Projekt, bei dem der Staat Land zurückgewinnt, auf die Modernisierung der technischen Infrastruktur und der allgemeinen sozialen Infrastruktur der Bevölkerung sowie auf die Gewährleistung der sozialen Sicherheit der Bevölkerung ausgerichtet. Ausgenommen sind Projekte mit dem Ziel der Entwicklung von Tourismus, Unterhaltung und Erholung oder der Kombination von gewerblichem Wohnraum mit der Entwicklung von Tourismus, Dienstleistungseinrichtungen, Unterhaltung und Erholung.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält jedoch keine Bestimmungen zur Landrückgewinnung für neue Stadtgebietsprojekte. Daher ist es notwendig, die Immobilienproduktarten im überarbeiteten Bodengesetz um „Neue Stadtgebietsprojekte mit einer Größe von über 300 Hektar“ zu ergänzen, um die Synchronisierung des technischen und sozialen Infrastruktursystems zu gewährleisten.

Laut Herrn Chung entwickelte sich der Tourismus im Zeitraum von 2015 bis 2019 stark. Viele Provinzen und Städte betrachteten die Tourismusentwicklung als eine gute Richtung und erkannten darin eine Speerspitze. Dies führte dazu, dass viele Provinzen trotz der gesetzlichen Regelung, dass Tourismusimmobilien nicht dem staatlichen Landerwerb unterliegen, aufgrund der Tatsache, dass Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte gelten, dennoch Land erwarben und an Unternehmen vergaben.

Wissenschaftlicher Workshop zum Thema „Novelle des Bodengesetzes: Flächen für den Tourismus schaffen“. (Foto: DT)

Infolgedessen traten nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien auf. Als ein Antrag auf Überprüfung gestellt wurde, wurden zahlreiche Projekte aufgrund von Vorschriften zur Landvergabe ausgesetzt. Infolgedessen sind diese Projekte bis heute ausgesetzt und warten auf einen neuen Rechtsrahmen.

Damit der Tourismus wirklich zu einem führenden Wirtschaftszweig wird, muss das neue Bodengesetz meiner Meinung nach spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten. Gleichzeitig sollten für die Entwicklung des Tourismus wirklich offene Richtlinien und Mechanismen für Land, Steuern, Investitionen usw. geschaffen werden.

Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. „Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungskomplexe, Mehrzweckkomplexe usw. in die Liste der Flächen aufgenommen werden, die der Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewinnen wird“, schlug Herr Chung vor.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies zudem auf eine weitere Unzulänglichkeit des (geänderten) Entwurfs des Bodengesetzes hin, nämlich die Rückgewinnung von Land zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.

Der Entwurf sieht eine Landrückgewinnung für gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vor, wenn der Volksrat der Provinz dies entsprechend den örtlichen Gegebenheiten beschließt.

Das Projekt muss sich also an einen Teil der Wohnfunktion halten (keine Regelung hinsichtlich der Höhe oder des Prozentsatzes), damit der Staat das Land zurückfordern kann.

„Ich stimme der Ansicht zu, dass Land sowohl für rein touristische als auch für Unterhaltungs- und Freizeitprojekte (ohne Wohnnutzung) zurückgewonnen werden sollte. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch der Landrückgewinnung Priorität eingeräumt werden, um wichtige Tourismusprojekte umzusetzen und so die lokale sozioökonomische Entwicklung und damit die gesamte Region zu fördern“, erklärte Herr Dinh.

Herr Dinh analysierte, dass es ohne die Erlaubnis zum Landerwerb in der Realität unmöglich sei, Großprojekte umzusetzen, die potenzielle und fähige Investoren anziehen. Bleibt der aktuelle Gesetzesentwurf bestehen, wird die Umsetzung wichtiger Tourismusprojekte blockiert. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte realisieren zu können, sind Gemeinden gezwungen, einen (möglicherweise sehr kleinen) Anteil an Wohngebieten in das Planungsschema des Projekts einzufügen, um die Bedingungen für den Landerwerb zu erfüllen.

Diese Form der Umgehung hat Konsequenzen. Der Wohnbaufonds wird nicht genutzt, was zu Ressourcenverschwendung führt, oder, falls genutzt, dient er nur der Wohnnutzung im Rahmen des Tourismusprojekts. Der langfristige Aufenthalt der Bewohner im Projekt mindert den Luxus eines Resort-Tourismusprojekts. Daher hält Herr Dinh es für notwendig, Artikel 79 des Entwurfs um die Möglichkeit der Landrückgewinnung zu ergänzen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte ohne Wohnfunktion umzusetzen.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html