In einem kürzlich an das Regierungsbüro übermittelten Bericht über Immobilienpreise erklärte der Leiter des Bauministeriums, dass die Landnutzungskosten für Immobilienprojekte bei der Einführung der Grundstückspreise im Jahr 2024 Berechnungen zufolge im Vergleich zu früher deutlich steigen werden.
Ketteneffekt
Laut der Erklärung des Bauministeriums umfassen die Hauptkosten, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen, sieben Ausgaben, darunter: Landnutzungsgebühren, Kosten für die Räumung des Geländes, Projektbaukosten (Wohnungen, Immobilien), Steuern, damit verbundene Gebühren usw.
Daher wird die neue, dem Marktpreis nahe kommende Grundstückspreisliste die grundstücksbezogenen Kosten erhöhen, wie etwa die Räumung des Grundstücks, die Entschädigung für die Wiedererlangung von Land, grundstücksbezogene Steuern und Gebühren usw. Die mit den Landnutzungsgebühren verbundenen Kosten machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus und liegen zwischen 7 % und 20 % bei Hochhauswohnungsprojekten und zwischen 25 % und 50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.
Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind in vielen Stadtteilen Hanois zuletzt stark gestiegen, obwohl die neue Grundstückspreisliste nicht zur Anwendung kommt. Foto: LE THUY
Der Preis der einzelnen Projekte variiert je nach Standort und günstigen Bedingungen der technischen Infrastruktur. Die Kosten für die Entschädigung von Vermögenswerten auf dem Grundstück machen in der Regel einen unbedeutenden Anteil von etwa 2 % der Bauinvestitionskosten aus.
Beispielsweise erhöht sich im Wohngebiet von GP Invest (Hanoi) die auf den Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnung berechnete Grundgebühr nach Anwendung der neuen Grundstückspreisliste auf 22 von 36 Millionen VND (was etwa 60 %) entspricht. Derzeit liegt dieser Anteil bei nur etwa 42 %, was 15 von 36 Millionen VND entspricht. Auch im Stadtgebiet Dong Tang Long (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wird erwartet, dass sich der Anteil der Grundgebühr am Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnung von 27 % (2,3 von 8,8 Millionen VND) auf 60–65 % erhöht.
Beim Chanh My Urban Area Villa-Projekt (Provinz Binh Duong) von 16,3 % auf rund 50 %... „Eine vorläufige Untersuchung einer Reihe von Projekten zeigt, dass die Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß den neuen Vorschriften eine Kettenreaktion auslösen wird, die zu einem Anstieg des Preisniveaus für Immobilien und Wohnungen um 15 bis 20 % im Vergleich zum vorherigen Niveau führen wird“, so die Berechnungen des Bauministeriums.
Laut dieser Agentur sind die hohen Preise für Wohnungen und Grundstücke zu bestimmten Zeiten, in bestimmten Projekten und Gebieten in der Vergangenheit neben den oben genannten Faktoren auch darauf zurückzuführen, dass Immobilieninvestoren das begrenzte Angebot ausnutzten, um hohe Verkaufspreise zu erzielen. Insbesondere in Gebieten mit nur wenigen oder sogar nur einem Projekt zum Verkauf können Investoren bei hoher Nachfrage und hoher Anzahl registrierter Käufer den Verkaufspreis (aufgrund mangelnder Konkurrenz und Referenzpreise) erhöhen, um Gewinne zu erzielen.
Nach Angaben des Bauministeriums zahlen Investoren von Wohnbauprojekten durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an Börsen und Makler, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings sind Börsen und Makler oft abhängig von den Marktbedingungen und verlangen im Umgang mit Kunden höhere Preise.
Bei Projekten mit wenigen Produkten, an denen viele Kunden interessiert sind, müssen Käufer oft mehr als den im Vertrag mit dem Investor vereinbarten Preis zahlen, die sogenannte „Preisdifferenz“. Diese „Preisdifferenz“ ist nicht festgelegt und kann 5 % des Verkaufspreises, aber auch 10 % oder 20 % betragen.
Darüber hinaus gibt es auch die Situation, dass einige Gruppen, Spekulanten, Investoren und Einzelpersonen, die im Immobilienmaklergeschäft tätig sind, Marktinformationen manipulieren, um „die Preise in die Höhe zu treiben“, „virtuelle Preise zu schaffen“ … und die Unwissenheit der Menschen auszunutzen, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen nach der Massenpsychologie anzuziehen, um Profit zu machen.
Grundstücksbewertung nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen
Laut Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer und Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), gestattet das Bodengesetz von 2024 den Gemeinden, bis zum 31. Dezember 2025 die alte Bodenpreisliste anzuwenden. Ab dem 1. Januar 2026 gilt dann die neue Bodenpreisliste. Die neue Preisliste unterliegt nicht mehr dem Bodenpreisrahmen und zwingt die Bauwirtschaft, sich den Marktpreisen anzunähern.
„Daher müssen die Gemeinden derzeit keine neuen Grundstückspreislisten erstellen, die dem Prinzip der Annäherung der Grundstückspreise an die Marktpreise folgen. Es herrscht jedoch die Mentalität, die Grundstückspreise auf das Marktniveau zu treiben, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt“, sagte Herr Hiep.
Herr Hiep sagte, wenn Land als wichtiges Gut und Produkt für die stabile Entwicklung des Landes angesehen werde, müsse es wie Benzin und Strom verwaltet werden. Bei zu hohen Preisen werde der Staat einen Preisausgleich in Erwägung ziehen. Ohne eine spezifische Politik, die die staatliche Rolle bei der Regulierung der Grundstückspreise bekräftigt, könnten die vom Markt abhängigen und schwer kontrollierbaren Preise die Immobilien- und Grundstückspreise in Vietnam in die höchste Kategorie der Welt treiben und möglicherweise sogar über die von Tokio (Japan) oder Hongkong (China) steigen. Das ist unvernünftig.
Der Vorsitzende des vietnamesischen Bauunternehmerverbandes empfiehlt dem Staat daher, die Grundsätze für die Festlegung der neuen Grundstückspreise zu überprüfen und sie den vietnamesischen und weltweiten Bedingungen anzupassen. Dies würde die wirtschaftliche Entwicklung im Allgemeinen, einschließlich des Immobilienmarktes, fördern und die oben genannten Engpässe, die den Markt lahmlegen, vermeiden.
Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Rates und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht an der Rechtsuniversität Hanoi, erklärte, dass die zuständigen Behörden zur Umsetzung einer marktorientierten Grundstücksbewertung gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 über spezifische, klare und einheitliche Leitlinien zur Bestimmung der Grundstückspreise verfügen müssten, die die Gemeinden umsetzen können. Außerdem müsse ein Team professioneller Preisschätzer vorhanden sein, das derzeit in Quantität und Qualität mangele. Und schließlich müssten umfassende Informationen über den Markt gesammelt werden, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten. Derzeit mangele es dem Markt noch an vielen der oben genannten Faktoren, sodass die Grundstücksbewertung sehr schwierig sei.
„Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass der Markt unvorhersehbar ist und Immobilien individuell sind und vom Geschmack abhängen. Jemand mag sagen, der Grundstückspreis sei akzeptabel, aber jemand anderes mag sagen, er sei teuer. Deshalb können wir diesen Grundstückspreis nicht auf ein Gebiet anwenden“, sagte er.
Darüber hinaus kam es in jüngster Zeit bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi zu überhöhten Grundstückspreisen. Dies führte zu Marktstörungen und ließ die Menschen in dieser Gegend fälschlicherweise glauben, der Marktpreis für Grundstücke sei so hoch.
Seitdem sind die Grundstücks- und Immobilienpreise gestiegen. Derzeit werden in Hanoi einige Wohnungen für über 100 Millionen VND/m² verkauft, während Wohnungen für 30–40 Millionen VND/m² fehlen. Dies erschwert den Erwerb von Wohnungen für Arbeitnehmer. Dies führt auch dazu, dass die marktbasierte Grundstücksbewertung bei der Zuordnung zu einzelnen Ortschaften zunehmend unübersichtlich wird.
Daher erklärte Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, dass die Grundstücksbewertung gemäß dem Bodengesetz von 2024 folgende Grundsätze gewährleisten müsse: Ein marktgerechter Bewertungsplan; die strikte Einhaltung der Methoden, Ordnungen und Verfahren der Grundstücksbewertung; die Gewährleistung von Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz; die Unabhängigkeit von Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertung, Ausschüssen für die Bewertung von Grundstückspreislisten, speziellen Ausschüssen für Grundstücksbewertung und den zur Festlegung von Grundstückspreisen befugten Behörden oder Personen. Schließlich müsse ein Interessenausgleich zwischen Staat, Landnutzern und Investoren gewährleistet werden.
Herr TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company: Brauchen Sie einen Fahrplan
Das Bauministerium geht davon aus, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste einen Ketteneffekt hat und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent gegenüber dem vorherigen Niveau führt. Meiner Ansicht nach ist dieser Wert noch gering, könnte aber um 30 bis 50 Prozent steigen. Denn die Grundeigenschaften von Immobilien sind Grundstücke und Grundstückspreise. Aus Grundstücken entstehen Häuser, dann Vermögenswerte, die man leihen kann, und alles andere. Die aus Grundstücken gewonnenen Ressourcen sind sehr wichtig und entscheiden über viele wirtschaftsbezogene Aspekte. Wenn also die Grundstückspreisliste steigt, müssen natürlich alle anderen Faktoren mitziehen. Um den Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise entsprechend der Grundstückspreisliste zu kontrollieren, gibt es keine andere Möglichkeit, als dem Fahrplan zu folgen und zu verhindern, dass die neue Grundstückspreisliste zu stark ansteigt und den Markt beeinflusst.
Herr TA TRUNG KIEN, CEO, Wowhome Real Estate JSC: Passen Sie entsprechend an
Ich denke, dass es in der kommenden Zeit, wenn die neue Grundstückspreisliste Anwendung findet, nicht sehr viele Immobilientransaktionen geben wird, weil Käufer noch immer auf den Cashflow achten, Verkäufer ihre Preise nicht senken oder halten können, wenn die Grundstückspreise steigen und die Steuern ebenfalls steigen... Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, muss die Regierung auch eine entsprechende Anpassung der Grundstückspreisliste in Betracht ziehen.
Negative Auswirkungen begrenzen
Das Bauministerium forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, die Herausgabe neuer Grundstückspreislisten durch die Gemeinden zu überwachen und Lösungen zu finden, um negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie auf Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu begrenzen.
Das Ministerium forderte die Immobilienunternehmen außerdem dazu auf, die Produktpreise zu senken, indem sie die Kosten überprüfen und senken, moderne Technologien im Bauwesen einsetzen und gleichzeitig Investitionen in Sozialwohnungsprojekte und die Renovierung alter Wohnungen fördern – alles, was für die Mehrheit der Menschen geeignet ist.
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Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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