Vyhněte se „nesynchronizaci“ kreditů

Přestože vedení Vietnamské státní banky (SBV) potvrdilo, že poskytování úvěrů realitnímu sektoru stále zajišťuje bezpečnostní ukazatele, kapitálová struktura v tomto sektoru představuje potenciální rizika pro trh a celý bankovní systém.

Jedním z nejzřetelnějších projevů je, že od začátku roku vzrostly úvěry v oblasti nemovitostí dvakrát rychleji než průměrné tempo růstu úvěrů v celém systému. Jen za prvních 6 měsíců roku se úvěry v celém systému zvýšily přibližně o 10 %, z čehož se odhaduje nárůst úvěrů v oblasti nemovitostí o 20 %.

Finanční zprávy za druhé čtvrtletí roku 2025 řady bank, jako jsou Techcombank, HDBank,SHB , MB..., rovněž ukazují, že úvěry na nemovitosti těchto bank se ve srovnání s koncem loňského roku zvýšily o 20–35 %.

Úvěry na nemovitosti dosáhly doposud rekordní úrovně (přibližně 3,2 milionu miliard VND). Není těžké vysvětlit, proč banky investují do nemovitostí. Jak uvedl guvernér Státní banky, prudký nárůst úvěrů na nemovitosti v první polovině letošního roku je v souladu se směřováním k odstraňování překážek na trhu s nemovitostmi. Jakmile totiž budou projekty zbaveny právních překážek, nevyhnutelně se zvýší potřeba kapitálu pro jejich realizaci.

Z nezávislého pohledu analytici uvádějí, že v kontextu výroby a spotřeby, které čelí mnoha obtížím, jsou hlavními hnacími silami růstu infrastruktura a nemovitosti. Kromě toho je u úvěrů na nemovitosti skutečná míra ztrát velmi nízká (díky vysoké likviditě zajištění). To je důvod, proč tyto dva sektory přitahují silné kapitálové toky.

Přestože úvěry na nemovitosti rychle rostou, dobrou zprávou je, že podle Státní banky poskytování úvěrů tomuto sektoru stále zajišťuje ukazatele bezpečnosti. Důkazem je, že poměr krátkodobého kapitálu použitého na střednědobé a dlouhodobé úvěry je stále pod hranicí 30 %. Provozovatel také průběžně nařizuje úvěrovým institucím, aby vyvažovaly kapitál podle doby splatnosti, a tím zajistily bezpečnost systému.

Struktura úvěrů na nemovitosti a kapitálová struktura trhu s nemovitostmi však v poslední době vykazují některé nepřiměřené nedostatky.

Zaprvé, pokud jde o strukturu úvěrů, nesplacené úvěry na realitní podnikání se zvýšily, zatímco úvěry na nákup a opravy domů rostly pomalu, což ukazuje, že bankovní kapitál proudí hlavně k investorům, zatímco lidé nemají zájem o koupi domů k bydlení. To také pramení z nerovnováhy na trhu, kdy nabídka cenově dostupného a středního bydlení stále více chybí. Nová nabídka na trhu se skládá převážně z luxusních bytů, zatímco cenově dostupných bytů střední třídy a sociálního bydlení je velký nedostatek. To je také důvod, proč se úvěrový balíček ve výši 145 000 miliard VND na sociální bydlení, stejně jako úvěrové balíčky pro osoby mladší 35 let, vyplácí velmi pomalu.

Za druhé, pokud jde o kapitálovou strukturu realitního trhu, dříve se struktura dluhového kapitálu mnoha realitních podniků silně spoléhala na dluhopisy, a to až z 50–60 %, nyní se však prudce snížila o polovinu. Za prvních 7 měsíců letošního roku se emise dluhopisů na celém trhu zvýšily o 63 % ve srovnání s koncem loňského roku, ale emise realitních dluhopisů se zvýšila pouze o více než 13 %.

Ve skutečnosti, když se úvěrová politika uvolní, úrokové sazby z úvěrů klesnou na minimum a banky jsou otevřenější hypotečním úvěrům, mnoho investorů nejenže nevydává nové dluhopisy, ale také spěchá s předčasným splacením dluhopisů a přechází na bankovní úvěry. Zvýšená závislost podniků na bankovních úvěrech, zejména v oblastech vyžadujících dlouhodobý kapitál, jako jsou nemovitosti, představuje pro bankovní systém mnoho rizik, zejména riziko nerovnováhy v termínech.

Přestože jsou úvěry na nemovitosti v současnosti stále bezpečné, pokud budou i nadále prudce růst a kapitál bude proudit převážně do luxusních realitních projektů, jako je tomu nyní, trh bude nevyhnutelně nestabilní.

Abychom tuto situaci překonali, nemůžeme očekávat úpravy od bank – které jsou silně ovlivněny cíli v oblasti zisku a zájmy akcionářů – ale potřebujeme regulační ruku státu. Státní banka, ministerstvo výstavby a další ministerstva a složky proto musí mít řešení pro zvýšení nabídky sociálního bydlení, dostupného bydlení a směrování úvěrových toků do těchto segmentů. Kromě toho musí mít Státní banka při odstraňování úvěrového prostoru k dispozici také účinnější nástroje pro směrování kapitálových toků do prioritních oblastí.

Dlouhodobým řešením, jak uvedl guvernér Státní banky, je silný rozvoj kapitálového trhu, uspokojení poptávky po střednědobém a dlouhodobém kapitálu, a tím snížení tlaku na krátkodobé kapitálové zdroje bankovního systému. Odvětví, která potřebují velké střednědobé a dlouhodobé kapitálové zdroje, jako jsou nemovitosti a infrastruktura, se musí mobilizovat prostřednictvím emise podnikových dluhopisů, místních dluhopisů nebo mezinárodních půjček atd. a nemohou se věčně spoléhat na bankovní úvěry.

Zdroj: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html