Trh vykazuje známky „oteplování“, transakce s byty si udržují „trůn“, východ Ho Či Minova Města „vře“ novými projekty

Trh roste pozitivně, nicméně se objevují známky „oteplování“, transakce s byty jsou ohromující; nabídka bytů na východě Ho Či Minova Města vzkvétá... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Vietnamský trh s nemovitostmi zejména ve třetím čtvrtletí a obecně v prvních 9 měsících roku 2024 vykázal po obtížném období pozitivní oživení. (Foto: Linh An)

Objem transakcí s byty stále „převyšuje“ trh

Podle zprávy o vietnamském trhu s nemovitostmi za třetí čtvrtletí a prvních 9 měsíců roku 2024, kterou nedávno zveřejnila Vietnamská asociace realitních makléřů (VARS), vykazují všechny segmenty nemovitostí, od bydlení přes komerční až po průmyslové nemovitosti, známky pozitivního růstu.

Vietnamský trh s nemovitostmi ve třetím čtvrtletí a zejména v prvních 9 měsících roku 2024 vykázal po obtížném období pozitivní oživení, a to díky stabilitě ekonomiky a podpůrné politice vlády. Paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele VARs IRE, při prezentaci zprávy o trhu s nemovitostmi ve třetím čtvrtletí a prvních 9 měsících roku 2024 uvedla, že trh s rezidenčními nemovitostmi začal vykazovat známky „oteplování“.

Příběh o pozemkových aukcích je „žhavější“ než kdy dříve, aukce se konají „přes noc“ a stovky, ba i tisíce lidí souhlasily s „čekáním a jídlem“, aby si mohly zasoutěžit o místo. Vítězná cena je také rekordně vysoká, srovnatelná s projektovými pozemky s dobře investovanou infrastrukturou.

Trh je také ovládán segmentem bytů, kde ceny neustále dosahují nových maxim, a to jak na primárním, tak i na sekundárním trhu. Vysoká poptávka vede k tomu, že tisíce majitelů bytů pravidelně dostávají telefonáty s žádostí o prodej svých domů. Navzdory vysokým prodejním cenám zaznamenaly nově zahájené bytové projekty velmi dobrou míru absorpce.

Kromě výsledků skutečné nabídky a poptávky však trh vykazuje také známky „oteplování“. Tato situace se odráží ve spekulacích s pozemky, zvyšování cen nemovitostí a vytváření netransparentních transakcí s nemovitostmi. Mnoho drobných investorů se účastní trhu za účelem „surfování“, což způsobuje, že ceny nemovitostí jsou nepřiměřeně vysoké.

Známky „oteplování“ jsou patrné i v segmentu bytů, kde cenová hladina převáděných bytů stále roste, a to díky „pomoci“ některých spekulativních skupin. Všechny tyto příznaky pramení z nedostatku nabídky, ačkoli se situace zlepšila.

Paní Mien konkrétně uvedla, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 trh s rezidenčními nemovitostmi nadále zaznamenával nabídku 22 412 produktů, přičemž na prodej bylo přibližně 14 750 nových produktů, což je o 25 % méně než v předchozím čtvrtletí, ale o 60 % více než ve stejném období roku 2023.

V prvních 9 měsících roku 2024 zaznamenal trh 38 797 nových produktů nabízených k prodeji. Nabídka stále vykazovala silnou diferenciaci. V souladu s tím 70 % nové nabídky pocházelo ze segmentu bytů. Dominovaly zde produkty s cenami přesahujícími 50 milionů VND/m2 a více. Trh byl téměř zcela bez dostupných komerčních bytů. Pokud jde o regiony, vedl v nové nabídce sever s 46 %, následovaný centrálním regionem s 29 % a jihem s 25 %.

Výzkumná data VARS rovněž ukazují, že ačkoliv se nabídka nachází převážně v segmentu high-end a luxusu, celý trh zaznamenal ve třetím čtvrtletí přibližně 10 400 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 51 %. To odráží zájem trhu o nové realitní produkty, ačkoli většina nové nabídky je realizována s vysokým standardem a investiční náklady, zejména náklady spojené s pozemky, rostou.

Objem transakcí a míra absorpce se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily o 25 %, respektive o jeden procentní bod, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 se zvýšily o 80 %, respektive o 28 procentních bodů. Z toho objem transakcí s byty zůstal „ohromující“ a ve třetím čtvrtletí představoval 71 % celkových transakcí s bydlením, přičemž nové bytové projekty zaznamenaly průměrnou míru absorpce 75 %. Bytové projekty v Hanoji dokonce krátce po zahájení prodeje zaznamenaly míru absorpce až 90 %.

Stále zřetelnější je trend výstavby malých bytů s cílem snížit celkovou hodnotu bytu a více vyhovět potřebám a finančním možnostem jednotlivců a mladých rodin. Jedná se také o typ nemovitosti s nejlepší likviditou.

Ho Či Minovo Město zveřejní ceník pozemků nejpozději do 20. října.

Odpoledne 14. října se delegace Národního shromáždění Ho Či Minova Města setkala s Městským lidovým výborem na pracovní schůzi, na které se hovořilo o socioekonomické situaci, provádění usnesení Národního shromáždění a obsahu dokumentů předložených ke schválení na 8. zasedání 15. Národního shromáždění.

Na schůzi delegátka Nguyen Tran Phuong Tran (předsedkyně Ženské unie Ho Či Minova Města) nastolila otázku, kdy bude vydán ceník pozemků města, a uvedla, že voliči se o tuto problematiku velmi zajímají.

Zástupce Odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města na oplátku uvedl, že nový ceník pozemků byl předložen městské radě pro oceňování.

„Dnes ráno se sešla Rada a pověřila Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dokončením podání a podpisu. Očekává se, že nejpozději do 20. října bude vydán ceník pozemků pro rok 2025,“ uvedl zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí.

Koncem září informoval Výbor lidových zástupců Ho Či Minova Města Městskou lidovou radu o průběhu a obsahu tabulky s úpravou cen pozemků. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí proto zprávu předloží radě. Očekává se, že se rada sejde k přezkoumání do 10. října. Podle plánu vydá Výbor lidových zástupců Ho Či Minova Města upravenou tabulku cen pozemků do 15. října.

V době, kdy upravený ceník není k dispozici, schválil Lidový výbor Ho Či Minova Města dne 21. září, že oddělení, pobočky, Lidový výbor města Thu Duc a okresy budou používat aktuální ceník pozemků a koeficient úpravy ceny pozemků k určení finančních závazků a daní.

Čtvrť na okraji Hanoje „ukončila“ pozemkovou aukci po 20 hodinách

Dne 13. října se Centrum pro rozvoj pozemkového fondu okresu Quoc Oai v koordinaci s Národní aukční akciovou společností č. 5 zapojilo do uspořádání aukce 54 pozemků na aukční ploše v obci Son Trung, obec Yen Son, okres Quoc Oai, o celkové rozloze téměř 5 200 metrů čtverečních.

Dražené pozemky mají rozlohu 92,5–121,4 m² s vyvolávací cenou téměř 12,5 milionu VND/m².

Aukce se zúčastnilo téměř 300 zákazníků s více než 1 000 zúčastněnými žádostmi, což odpovídá více než 5 zákazníkům, kteří měli zájem o pozemek.

Dražba probíhá formou přímého hlasování v několika kolech, s minimálně 5 povinnými koly. Běžná cena pozemků je 2 miliony VND/m2. Dražba končí pouze tehdy, když se neúčastní žádné další zákazníci.

Po téměř 20 hodinách a 12 kolech bylo do přibližně 2:00 ráno 14. října úspěšně vydraženo 54 pozemků, přičemž nejvyšší cena dosáhla téměř 55 milionů VND/m2, což je 4,4krát více než vyvolávací cena. Nejnižší vítězná cena byla téměř 45 milionů VND/m2, což je 3,6krát více než vyvolávací cena.

Celková částka, kterou okres Quoc Oai z aukce vybral, činila téměř 243 miliard VND, což je rozdíl téměř 180 miliard VND od vyvolávací ceny.

Podle průzkumu na některých realitních webech se cena nemovitostí v obci Yen Son k prodeji na trhu pohybuje v rozmezí 28-50 milionů/m2.

Na nedávném trhu s pozemky, ačkoli ceny v některých oblastech vzrostly, transakce zůstaly poměrně klidné. Na některých místech investoři, kteří čelí finančním potížím, snížili ceny, aby omezili ztráty, ale transakce jsou stále obtížné.

Nabídka bytů v Ho Či Minově Městě na východě země prudce roste

Letos v listopadu se na trhu s byty v Ho Či Minově Městě oficiálně otevře k prodeji projekt King Crown Infinity. King Crown Infinity, který se nachází na ulici Vo Van Ngan (městská část Binh Tho, město Thu Duc), se skládá ze dvou 30patrových věží Apollo a Artemis a nabízí na trhu 729 bytů. V závislosti na lokalitě a oblasti se prodejní cena bytů v King Crown Infinity bude pohybovat od 90 milionů VND/m2.

Dalším bytovým projektem v Ho Či Minově Městě, který v posledních měsících roku oficiálně uvedl na trh nové produkty ve východní části Ho Či Minova Města, je Eaton Park od investora Gamuda Land. Eaton Park, který se nachází na ulici Mai Chi Tho, nabízí na trhu 2 000 luxusních bytů. Cena v první fázi se pohybuje kolem 120 milionů VND/m2, což odpovídá přibližně 6–7 miliardám VND/byt s 1 ložnicí, 8–10 miliardám VND/byt se 2 ložnicemi a 13–15 miliardám VND/byt se 3 ložnicemi. Po likvidaci téměř všech dvou budov A5 a A6 bude Eaton Park ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 pokračovat v uvádění na trh produktového koše dvou budov A1 a A2, který zahrnuje 550 bytů s průměrnou cenou 142 milionů VND/m2.

Také ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 bude nabídka bytů ve východní části Ho Či Minova Města doplněna o projekt Opus One v městské oblasti Vinhomes Grand Park. Projekt Opus One je výsledkem spolupráce investora Vinhomes a japonského partnera SAMTY. Projekt se skládá ze 4 věží, které na trh přinesou 2 000 luxusních bytů s cenami od 80 milionů VND/m2.

Východní oblast také přivítá novou nabídku bytů v Ho Či Minově Městě z projektu Fiato Uptown v okrese Tam Phu ve městě Thu Duc. Fiato Uptown se skládá ze 4 bytových domů na pozemku o rozloze 1,6 ha s téměř 400 rezidenčními a komerčními byty. Prodejní cena bytů ve Fiato Uptown se pohybuje od 55 milionů VND/m2.

Data o trhu s nemovitostmi z webu Batdongsan.com.vn ukazují, že ceny bytů v Ho Či Minově Městě v průběhu let neustále rostou. Od roku 2015 do roku 2023 index růstu cen bytů v Ho Či Minově Městě překročil tempo růstu příjmů lidí. Od roku 2015 do roku 2023, po 8 letech, se ceny bytů v Ho Či Minově Městě zvýšily o 56 %, zatímco příjmy lidí v městských oblastech se zvýšily pouze o 39 %.

Podle zprávy společnosti Cushman & Wakefield se průměrná cena bytů v Ho Či Minově Městě za posledních 10 let zvýšila přibližně o 12 % ročně. Na primárním trhu je průměrná prodejní cena bytů v Ho Či Minově Městě přes 60 milionů VND/m2. Na sekundárním trhu je průměrná cena bytu 45 milionů VND/m2.

Jen ve třetím čtvrtletí roku 2024 byly podle údajů z Batdongsan.com.vn ve srovnání se stejným obdobím loňského roku byty v Ho Či Minově Městě nejžádanějším místem na trhu. Jedná se o typ nemovitosti s nejsilnějším růstem zájmu, který dosáhl 19 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Byty jsou také typem nemovitosti s nejsilnějším nárůstem prodejní ceny ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, který dosáhl 12 %. Je pozoruhodné, že i přes vysoké ceny mají některé projekty na trhu stále poměrně dobrou likviditu, zejména u projektů s plnou právní dokumentací a od velkých, renomovaných investorů. Míra likvidity projektů dosahuje při každém uvedení na trh více než 60 %.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, k této skutečnosti uvedl, že ve skutečnosti je budoucí nabídka poměrně omezená kvůli nedostatku čisté půdy. Právní překážky se stále řeší, což investorům ztěžuje realizaci nových projektů. Kromě toho velký finanční tlak způsobuje, že mnoho investorů nemá dostatek kapitálu na realizaci projektů.

Kromě toho nový bod v pozemkovém zákoně z roku 2024 o úpravě nového ceníku pozemků ovlivní vstupní náklady podniků a prodejní ceny pro zákazníky, což povede k rostoucímu trendu budoucích prodejních cen. Byty stále tvoří vysoký podíl poptávky po dlouhodobých investicích a nemovitostech. Byty proto budou na trhu i nadále dobře absorbovány a prodejní ceny budou i nadále mít vzestupný trend.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html