Paradox trhu s byty

Problém dostupného bydlení je vždycky zaseknutý ve smyčce mezi poptávkou a příjmy.

Zatímco si mnoho lidí stěžuje, že je těžké koupit uspokojivý byt v centru města za 5 miliard VND, ve skutečnosti je k prodeji mnoho starých bytů nebo bytů v předměstských oblastech za pouhé 2–3 miliardy VND, ale jen málo lidí o ně má zájem. Tento obrázek ukazuje velký rozdíl mezi skutečnými potřebami a finančními možnostmi kupujících domů a jasně odráží stratifikaci na trhu s bydlením v městských oblastech.

O byty za 2–3 miliardy VND není nouze.

Podle společnosti CBRE Vietnam dosáhla průměrná cena řadových domů v Ho Či Minově Městě ve druhém čtvrtletí 160–300 milionů VND/m2, což je o 9 % více než ve stejném období loňského roku. Cena bytů kolísala v rozmezí 82–220 milionů VND/m2, což je o 29 % více. V centrálních oblastech je stále obtížnější najít byt s rozpočtem 5 miliard VND, ale skutečné průzkumy ukazují, že na předměstích nebo u projektů předaných před 10–20 lety je nabídka bytů s cenou pod 3 miliardy VND stále poměrně velká. Problém spočívá v tom, že tyto produkty často nesplňují stále přísnější kritéria kupujících.

Pan Huynh Van Hung (z Dong Thap ) uvedl, že zveřejnil inzerát na koupi bytu v cenovém rozpětí 2 miliard VND v Ho Či Minově Městě pro svého syna, aby mohl studovat na univerzitě, a okamžitě obdržel zprávy od desítek makléřů, kteří nabízeli k prodeji nové i staré byty v městských částech a obcích daleko od centra, s běžnými cenami v rozmezí 2-3 miliard VND. Nakonec se rozhodl koupit byt o rozloze téměř 50 m² ve ​​Vinhomes Grand Park (městská část Long Binh) za 2,6 miliardy VND, aby jeho syn mohl chodit do nedaleké školy.

Podle průzkumu reportérů novin Nguoi Lao Dong je v současné době mnoho druhotných bytů v projektech daleko od centra, jako je Moonlight Boulevard (čtvrť An Lac); Green Town Binh Tan (obec Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (čtvrť Tan Tao); Akari City (čtvrť An Lac); Westgate (obec Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... nabízeno k prodeji za pouhé 2-3 miliardy VND, což není tak vysoká cena, jak si mnoho lidí myslí.

Cena bytového komplexu Sunrise Riverside (obec Nha Be) se v současnosti pohybuje kolem 2,5–3 miliard VND za byt.

Dokonce i východní část Ho Či Minova Města, kde panuje horko už mnoho let, nabízí mnoho cenově dostupných bytů, jako například Vinhomes Central Park (okres Long Binh); 9 View Apartment (okres Phuoc Long); The Art Gia Hoa (okres Phuoc Long)... Pro prodávající však není vždy snadné najít kupce. Paní Hong (bydlící v bytovém domě Green River, okres Binh Dong) uvedla, že svůj 70 m² byt prodávala mnoho měsíců, než našla kupce, i když cena byla pouze 2,7 miliardy VND. Hlavním důvodem je, že se jedná o sociální bydlení, takže kupující nemůže okamžitě převést vlastnictví, takže transakce je velmi pomalá, i když je lokalita poměrně blízko centra a občanská vybavenost je kompletní.

Za zmínku stojí, že při porovnání cen za metr čtvereční je rozdíl velmi zřetelný. Nové projekty v blízkosti centra zřídka stojí méně než 50 milionů VND/m², zatímco projekty, které byly předány před více než 10 lety, se pohybují pouze za 31–37 milionů VND/m². Například v projektu Phu Hoang Anh (obec Nha Be) je na prodej byt o rozloze 129 m² za přibližně 4,5 miliardy VND, což odpovídá 35 milionům VND/m². Atraktivita projektu však není vysoká, protože projekt se rychle chátrá, design není optimální a plocha je ve srovnání s poptávkou příliš velká. Sousední projekty mezitím stojí až 70–90 milionů VND/m² a jejich hodnota výrazně roste.

Nesoulad mezi potřebami a finančními možnostmi

Pan Ta Trung Kien, ředitel realitní kanceláře Viet A, uvedl, že za pouhé 2 týdny prodal 70/100 zbývajících bytů a kancelářských prostor v projektu Sunrise Riverside (obec Nha Be). Jedná se o malé byty o rozloze pouhých 50-55 m² za cenu 2,5-3,3 miliardy VND/byt. Díky plnému vybavení se kupující mohou okamžitě nastěhovat nebo pronajmout, plus pojistka bankovního úvěru, a potřebují pouze počáteční kapitál ve výši přibližně 1,2-1,5 miliardy VND. „Zákazníky jsou převážně mladé páry nebo jednotlivci s auty, kteří hledají pohodlné a moderní bydlení,“ sdělil pan Kien.

Největším problémem je podle pana Kiena stále nesoulad mezi poptávkou a finančními možnostmi. „Kupující často chtějí prostorné byty, 2–3 ložnice, centrální polohu, plnou růžovou knihu a bankovní podporu pro splátkové platby. S finanční kapacitou 3 miliardy VND je však téměř nemožné tato kritéria splnit,“ uvedl pan Kien.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele společnosti DKRA Group Real Estate Services Company, také připustil, že v Ho Či Minově Městě není nouze o byty do 3 miliard VND, zejména na předměstích nebo ve staré provincii Binh Duong . Tyto projekty jsou však často daleko od centra nebo se jedná o staré byty bez moderního vybavení a služeb. „Mladí lidé dnes mají tendenci upřednostňovat vybavení, životní prostředí a správu a provoz, takže často „nemají rádi“ staré byty, i když jsou levné. Kromě toho mají na prodejní cenu silný vliv i právní faktory, protože projekty s růžovou knihou a plnou vybaveností jsou vždy o 10–30 % dražší než projekty s menší transparentností,“ vysvětlil pan Thang.

Analyzoval, že k koupi bytu za 2,5 miliardy VND s úvěrem musí mít kupující k dispozici 1–1,5 miliardy VND. Zbytek potřebuje stabilní příjem 35–40 milionů VND/měsíc po dobu 10 let, aby splatil dluh. Lidé s touto příjmovou skupinou si však často nechtějí kupovat staré byty bez vybavení, ale budou hledat luxusnější projekty v cenovém rozpětí 7–10 miliard VND v centru města. Naopak lidé s průměrným příjmem 15–20 milionů VND/měsíc si pravděpodobně nebudou moci našetřit dost na to, aby si koupili byt za 2–3 miliardy VND. Problém dostupného bydlení proto vždy uvízne ve smyčce mezi poptávkou a příjmem: Když jsou kupující připraveni, neexistují uspokojivé produkty a když jsou k dispozici, produkty převyšují jejich platební schopnost!

Podle odborníků bude trh s byty i v nadcházejícím období zaznamenávat silnou diferenciaci. Projekty sociálního bydlení mohou částečně uspokojit potřeby nízkopříjmových pracovníků, ale s příjmem 10–15 milionů VND/měsíc není koupě bytu snadná. „Ani skupina s příjmem přes 20 milionů VND/měsíc pravděpodobně nebude moci využít politiky nákupu sociálního bydlení. To ukazuje, že rozdíl mezi nabídkou a skutečnou poptávkou bude přetrvávat, zejména v kontextu omezeného pozemkového fondu a stále vyšších nákladů na rozvoj projektů,“ zdůraznil pan Thang.

Zdroj: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm