Některé nové body v návrhu pozemkového zákona (novelizováno)

Přestože je zákon o pozemkech z roku 2024 v platnosti již více než rok, přetrvávající nedostatky v mechanismu pro určování cen pozemků, finančních závazků a nesrovnalosti v provádění pozemkové politiky naléhavě vyžadují jeho novelizaci.

Návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) vypracovává a konzultuje Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí s cílem zajistit publicitu, transparentnost a odstranit právní překážky, které brání socioekonomickému rozvoji.

Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Jedním z nejdůležitějších bodů návrhu je zrušení regulace vybírání dodatečných poplatků za dobu, kdy ještě nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné – což je bod, který je pro mnoho realitních kanceláří dlouhodobou příčinou problémů.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), se jedná o průlomovou změnu, která může odstranit jednu z největších překážek bránících rozvoji trhu s nemovitostmi. Dříve zpoždění při určování finančních závazků, někdy až 10, 20 nebo dokonce 30 let, způsobovalo, že mnoho podniků čelilo dodatečným platbám daleko přesahujícím původní poplatek za užívání pozemku – a to i přesto, že chyba nevznikla na straně investora.

Tato daň nejenže způsobuje finanční tlak, ale také zvyšuje ceny produktů, negativně ovlivňuje trh a zatěžuje kupce nemovitostí. Zrušení výše uvedené regulace, navržené v bodě d, odstavci 2, článku 257 návrhu, je podnikatelskou komunitou vysoce ceněno a je považováno za znamení, že stát naslouchá realitě a pomáhá podnikům překonávat potíže.

Návrh revidovaného pozemkového zákona dále navrhuje rozsáhlou úpravu mechanismu určování ceny pozemků s důrazem na odstranění „tržního principu“, aby stát mohl hrát vedoucí roli při stanovování cen pozemků na primárním trhu.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí současný cenový mechanismus silně závisí na poradenských jednotkách a cenách na sekundárním trhu, což vede k tomu, že ceny pozemků rostou nebo neodrážejí skutečnou hodnotu. To má mnoho důsledků pro vymáhání pozemků, kompenzace, vyvolávací ceny pro dražby práv k užívání pozemků a také pro stanovení finančních závazků.

Aby se tento problém vyřešil, je cena pozemku v návrhu stanovena na základě účelu využití, doby užívání a souvisejících údajů, včetně národních databází a tržních informací za posledních 24 měsíců. Metody oceňování jsou předepsány vládou a slouží pouze pro informaci, zatímco konečné rozhodnutí o ceně učiní stát.

Návrh novely článku 159 navrhuje dvě možnosti stanovení cenových tabulek pozemků, vhodné pro charakteristiky každé lokality. První možnost tedy stanoví podrobné cenové tabulky pozemků podle oblasti, lokality a dokonce i podle pozemku, pokud jsou k dispozici dostatečné údaje. Cenová tabulka pozemků se používá v případech, jako je výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného, ​​změna účelu užívání pozemků s výběrem poplatků, stanovení vyvolávacích dražebních cen atd. Cenovou tabulku rozhoduje provinční lidový výbor každých 5 let a v případě potřeby ji lze v průběhu období upravovat.

Druhá možnost navrhuje použití koeficientu úpravy ceny pozemků (koeficientu K) namísto specifického ceníku, přičemž koeficient by každoročně vydával provinční lidový výbor od druhého roku pětiletého cyklu ceníků pozemků. Tento koeficient odráží míru kolísání cen pozemků mezi regiony, což umožňuje lokalitám flexibilně provádět úpravy, aniž by musely znovu sestavovat podrobný ceník pozemků.

Aby byla zajištěna kvalita a objektivita v procesu tvorby ceníků pozemků, Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje zřídit Radu pro posuzování ceníků a upravovacích koeficientů na provinční úrovni. Rada zahrnuje zástupce provinčního lidového výboru, specializovaných oddělení, nezávislých poradenských organizací a odborníků.

Podle ustanovení návrhu zákona jsou obce odpovědné za vydání nových ceníků pozemků nejpozději do 31. prosince 2025 s platností od 1. ledna 2026. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí však varovalo, že změny v cenících a mechanismech oceňování pozemků by mohly způsobit velké výkyvy v důsledku rozdílů mezi lokalitami, což by ovlivnilo trh s nemovitostmi a aktivity zaměřené na přilákání investic.

Vzhledem k této realitě ministerstvo zaslalo krajům a centrálně řízeným městům dokument, v němž je žádá, aby před rozhodnutím o konkrétních cenách pečlivě posoudily dopad a zvážily socioekonomické podmínky, aby byla zajištěna stabilita a soulad s orientací místního rozvoje.

Novela pozemkového zákona nemá za cíl pouze vyřešit technicko-právní otázky nebo zefektivnit administrativní postupy, ale je také důležitou příležitostí k obnovení tržního řádu a zlepšení efektivity využívání půdy – strategického zdroje země.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html