Ceny pozemků jsou na mnoha místech poloviční než u bytů, co říkají odborníci?

Podle ceníku pozemků z roku 2025, který právě vydalo město Hanoj , je v mnoha oblastech cena pozemků v lokalitě 1 – orientovaných směrem k silnicím a ulicím – pouze poloviční oproti ceně bytů na prodej.

Mnoho mladých lidí má tendenci volit bydlení v bytech, aby plně využili vybavení bydlení - Foto: NAM TRAN

Trh se obrací

Město Hanoj ​​právě vydalo nový ceník pozemků platný od 20. prosince 2024 do 31. prosince 2025, v důsledku čehož se ceny pozemků v mnoha oblastech ve srovnání se starým ceníkem pozemků 3–4krát zvýšily.

Novým bodem v ceníku pozemků, který právě vydalo město Hanoj, je, že městské a venkovské pozemky budou určeny cenovými pásmy podle 4 pozic: pozice 1 je pozemek s výhledem na hlavní ulici, pozice 2 je pozemek s výhledem na uličku o šířce 3,5 m nebo širší, pozice 3 je pozemek s výhledem na uličku o šířce 2 - 3,5 m, pozice 4 je pozemek s výhledem na uličku menší než 2 m.

Při pohledu na tabulku cen pozemků, která byla právě zveřejněna v Hanoji, je snadné vidět, že v mnoha oblastech, které jsou žádanými místy pro výstavbu bytů, jsou ceny pozemků nižší než ceny bytů v podkroví. Jedná se o nový trend, protože po dlouhou dobu byly ceny pozemků obvykle vyšší než bytů ve stejné oblasti.

Cenový rámec pozemků (městské rezidenční pozemky) v oblasti Me Tri Ha se v závislosti na lokalitě pohybuje od 30,8 do 78,4 milionů VND/ ^m2 , v oblasti Me Tri Thuong od 24,9 do 74,8 milionů VND/ ^m2 a v oblasti přehrady Mieu od 33,8 do 85,5 milionů VND/ ^m2 .

Cenové rozpětí městských pozemků v oblasti My Dinh se pohybuje od 29,4 do 74,8 milionů VND/ ^m2 , v oblasti Phu Do od 24,5 do 57 milionů VND/ ^m2 , v oblasti Phuc Dien na státní dálnici 32 od 27,2 do 67,7 milionů VND/ ^m2 a v oblasti ulice Phuong Canh od 20,3 do 43,4 milionů VND/ ^m2 .

Ceny bytů v okolí těchto ulic, jako je oblast ulice Le Duc Tho, mnoho ulic v městské oblasti My Dinh 2 a na státní dálnici 32, se mezitím pohybují v rozmezí 70 až 100 milionů VND/ ^m² .

Podobně se cena za nákupy v oblasti Thang Long Avenue vedoucí přes obec An Khanh pohybuje od 22,2 do 51 milionů VND/ ^m2 , v oblasti Van Xuan Street vedoucí přes obec Kim Chung od 23,2 do 53,3 milionů VND/ ^m2 a na silnici 70 vedoucí přes obec Van Canh od 13,9 do 27,2 milionů VND/ ^m2 . Prodejní cena bytových projektů v oblasti, včetně použitých bytů, se pohybuje také od 45 do 70 milionů VND/ ^m2 .

Je třeba dodat, že rozdíl v cenách bytů a pozemků ve výše uvedených oblastech částečně pramení ze skutečných transakčních cen pozemků ve výše zmíněných čtvrtích a trasách, zejména v oblasti pozemků u ulice, které jsou mnohonásobně vyšší než cena uvedená městem Hanoj ​​v tabulce cen pozemků z roku 2025.

A úprava ceníku pozemků města směrem k trhu se zvažuje na základě mnoha faktorů, čímž se zajišťuje investiční atraktivita města a eliminují se faktory, které zvyšují ceny pozemkových transakcí v důsledku spekulací a hromadění aktiv.

Expert: Je těžké porovnávat ceny pozemků s cenami bytů

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , v rozhovoru pro Tuoi Tre Online uvedl, že je nutné pečlivě vyhodnotit rozdíl mezi cenami pozemků a bytů ve stejné oblasti, protože bytové projekty při předávání domů obvykle nabízejí plné životní podmínky. To se liší od koupě pozemku na ulici za účelem výstavby domů, někdy tyto pozemky nemají kompletní životní a pracovní podmínky.

Cenový mechanismus bytů se proto liší od ceny pozemků, současných bytových komplexů, zejména luxusních bytových komplexů s kompletním bydlením, které je pro obyvatele velmi dobré. Cena bytů a pozemků často závisí na životních podmínkách, životním prostředí a sociálním vybavení, jako jsou nemocnice, supermarkety a školy, dodal pan Vo.

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů: „V první řadě je nutné uznat pozitivní faktor vydání nových ceníků pozemků Hanojem a Ho Či Minovým Městem v roce 2025, kterým je odstranění právních problémů a úzkých míst u mnoha projektů ve fázi oceňování pozemků.“

Transakce s nemovitostmi mezi lidmi mají také základ pro výpočet daní a poplatků při provádění postupů pro převod práv k užívání pozemků. Hanoj ​​nedávno použila tržní transakční ceny k sestavení ceníku pozemků pro rok 2025, takže tento ceník úzce sleduje tržní cenu každé oblasti.

Pan Dinh však poznamenal, že současné ceny nemovitostí v Hanoji vykazují známky nereálnosti a virtuálnosti, protože poptávka po bydlení a podnikání je příliš velká, ale nabídka je omezená. Mnoho investorů si proto vybudovalo ziskové marže, které jsou dvojnásobné nebo trojnásobné, nikoli jen několik desítek procent. Tento trend následovali i investoři a spekulanti a tlačili ceny nahoru, aby si užili rozdílu, což na trhu vytváří virtuální signál.

Podle pana Dinha v oblasti, která byla předmětem ceníku pozemků, mnohokrát v poslední době neproběhly žádné transakce, správcovská agentura však tyto informace vychází ze starých transakcí, takže cena je nízká. Byty v oblasti se mezitím prodávají za vysoké, poněkud virtuální ceny.

Někteří realitní experti se domnívají, že nedávný nárůst cen bytů je částečně způsoben psychologií mladých rodin, které chtějí bydlet v bytech, aby mohly plně využívat vybavení, bydlet na jednom patře a nemusely trávit čas stavbou.

Zdroj: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm