রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য মূলধন: বন্ড সংকুচিত হয়, ঋণ প্রসারিত হয়

এই বছরের প্রথমার্ধে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বন্ড ইস্যু ধীর হয়ে গেছে, যখন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট বন্ড সংকুচিত হচ্ছে কারণ সম্প্রতি অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়েছে, যার ফলে ব্যবসাগুলিকে ঋণের উৎস অ্যাক্সেস করার জন্য আরও শর্ত দেওয়া হয়েছে। ছবি: এসটি গ্রাফিক্স: থান হুয়েন

রিয়েল এস্টেটে প্রায় ৩.২ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিনিয়োগ হয়েছে

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) জানিয়েছে যে ২০২৫ সালের জুনের শেষ নাগাদ, সমগ্র অর্থনীতির ঋণ স্কেল ১৭.২ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যার মধ্যে শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণের পরিমাণ ছিল ১৮.৪৭%, অর্থাৎ প্রায় ৩.১৮ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং, যা মূলত বিনিয়োগকারীদের কাছে ঢেলে দেওয়া হয়েছিল, যখন গৃহ ঋণের চাহিদা ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হয়েছিল।

অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া বলেন, বাড়ির উচ্চমূল্য ক্রেতাদের দ্বিধাগ্রস্ত করে তোলে, রিয়েল এস্টেট বাজার ফাটকাবাজদের - বিনিয়োগকারীদের এবং ব্যাংকগুলির জন্য একটি "খেলার ক্ষেত্র" হয়ে ওঠে। এই কারণেই পূর্ববর্তী সময়ের মতো বাড়ি কেনার জন্য ঋণ দেওয়ার পরিবর্তে মূলত রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিতে ঋণ প্রবাহিত হয়।

বিশেষজ্ঞদের বিশ্লেষণ অনুসারে, অনেক কারণে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রথমত, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার ব্যাংকগুলিকে ঋণ প্রদান এবং পদ্ধতি সহজ করার ক্ষেত্রে আরও আত্মবিশ্বাসী করে তোলে।

দ্বিতীয়ত, আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করা হয়েছে, যার ফলে অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য মূলধন অ্যাক্সেস করা সহজ হয়েছে।

তৃতীয়ত, বন্ড বাজার এখনও অসুবিধা থেকে মুক্তি পায়নি, ইস্যু করার শর্তগুলি কঠোর, সুদের হার বেশি, অন্যদিকে ব্যাংক ঋণের সুদের হার যুক্তিসঙ্গত এবং ঋণের শর্তগুলি আগের তুলনায় আরও নমনীয়, যার ফলে বিনিয়োগকারীরা ঋণ চ্যানেলের দিকে ঝুঁকছেন।

FiinRatings-এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোয়াং থুয়ান বলেছেন যে এই বছরের প্রথমার্ধে, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় বন্ড ইস্যু ৭২.৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে মোট ইস্যু মূল্যের ৭৫% ব্যাংকিং খাতের। রিয়েল এস্টেট বন্ডের পরিমাণ ছিল মাত্র ৩৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা গত বছরের তুলনায় কম।

এই বিশেষজ্ঞ বলেন, রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ বৃদ্ধির কারণ হলো সম্প্রতি অনেক প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়েছে, যার ফলে ঋণ পাওয়া সহজ হয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি নতুন বন্ড ইস্যু করার ক্ষেত্রে ধীরগতির ছিল, কিন্তু তারা মেয়াদপূর্তির আগেই বন্ড কিনে ফেলার জন্য তাড়াহুড়ো করছে। কারণ হলো পূর্বে জারি করা বন্ডের সুদের হার বেশি ছিল, তাই বিনিয়োগকারীরা সুদের বোঝা কমাতে মেয়াদপূর্তির দিকে তাড়াহুড়ো করেছিলেন।

যদিও হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির হার কমেছে, তবুও তা কমে আসার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না, অনেক নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্টের দাম ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে ১২০-১৫০ মিলিয়ন। উচ্চ আবাসন মূল্যের কারণে প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন ক্রেতাদের ঋণের চাহিদা বাধাগ্রস্ত হচ্ছে।

বর্তমানে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিতে গৃহঋণের সুদের হার প্রথম বছরে ৬-৭%/বছর এবং পরবর্তী বছরগুলিতে (প্রায় ১০%/বছর) ভাসমান। এটি এখনও বাড়ি ক্রেতাদের জন্য একটি বোঝা, যখন ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর সামাজিক গৃহায়ন ঋণ প্যাকেজ সরবরাহের অভাবে "অবিক্রীত" অবস্থায় রয়েছে।

অর্থনৈতিক খাতের ঋণ বিভাগের (SBV) উপ-পরিচালক মিঃ নগুয়েন জুয়ান বাক বলেন যে এই কর্মসূচি বাস্তবায়নের পর থেকে, SBV ছয়বার ঋণের সুদের হার বিনিয়োগকারীদের জন্য ৮.৭%/বছর এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ৮.২% থেকে কমিয়ে যথাক্রমে বিনিয়োগকারীদের জন্য ৬.৪%/বছর এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ৫.৯%/বছরে কমিয়ে আনার ঘোষণা দিয়েছে। তবে, বর্তমান বিতরণ টার্নওভার মাত্র ৪,০৯৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে। ধীর বিতরণ কর্মসূচির মূল কারণ হল সরবরাহের অভাব। এছাড়াও, SBV আরও রেকর্ড করেছে যে বিনিয়োগকারীদের দ্বারা ২৮/১০৩টি বর্তমান আবাসন প্রকল্পের ঋণের প্রয়োজন নেই বলে রিপোর্ট করা হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামোতে পুঁজির প্রবাহ অব্যাহত থাকবে।

সাম্প্রতিক এক প্রতিবেদনে, এসএসআই রিসার্চ বিশ্লেষকরা বলেছেন যে ২০২৫ এবং ২০২৬ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ঋণ বৃদ্ধির চালিকা শক্তি রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামোর উপর নির্ভর করবে। বর্তমান বৈশ্বিক ওঠানামার প্রেক্ষাপটে অভ্যন্তরীণ চাহিদা বৃদ্ধি এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির গতি বজায় রাখার জন্য সরকারের প্রচেষ্টার সাথে সামঞ্জস্য রেখে এই দুটি ক্ষেত্রও ক্রমবর্ধমান নীতিগত মনোযোগ পাচ্ছে।

২০২৫ এবং ২০২৬ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ঋণ বৃদ্ধির চালিকা শক্তি দুটি প্রধান খাতের উপর নির্ভর করবে: রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামো।

গবেষণা দলের মতে, আইনি অগ্রগতি এবং নতুন অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহে (বছরের পর বছর ৯১% বৃদ্ধি) শক্তিশালী বৃদ্ধির ফলে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ২০২৪ সাল থেকে দ্রুত পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখিয়েছে। প্রধান শহর কেন্দ্রগুলিতে, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, রিয়েল এস্টেটের দাম পুনরুদ্ধার হয়েছে। প্রাদেশিক একীভূতকরণ এবং অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য স্থানীয় বাজারগুলিও মনোযোগ আকর্ষণ করছে। স্বল্প সুদের হার ক্রেতাদের মনোভাব বৃদ্ধি করবে এবং স্বল্পমেয়াদে বাজারের তরলতা সমর্থন করবে।

সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, একটি বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংকের প্রধান বলেন যে এই বছরের প্রথমার্ধে, ব্যাংকের পোর্টফোলিও কাঠামোর মধ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণ সবচেয়ে দ্রুত বর্ধনশীল খাত ছিল।

ইতিমধ্যে, রাষ্ট্রায়ত্ত বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির জন্য, অবকাঠামো ঋণ খুব ভালোভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। ভিয়েটকমব্যাংকের চেয়ারম্যান নগুয়েন থানহ তুং জানিয়েছেন যে ৩০ জুন, ২০২৫ পর্যন্ত, ভিয়েটকমব্যাংকের মোট সিস্টেম ঋণ ১.৬ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ১১.১% বেশি।

"বছরের প্রথম ৬ মাসে, ব্যাংকটি স্বাধীনভাবে অনেক গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের জন্য ঋণ ব্যবস্থার জন্য পৃষ্ঠপোষকতা করেছে বা কেন্দ্রবিন্দু হিসেবে কাজ করেছে। আগামী সময়ে, ভিয়েটকমব্যাংক অনেক গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের জন্য উচ্চ ঋণ মূল্যের সাথে নতুন তহবিল প্রদান অব্যাহত রাখবে, বৃহৎ প্রকল্প যা স্থানীয় এবং জাতীয়ভাবে আর্থ-সামাজিক প্রবৃদ্ধি প্রচারে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে," মিঃ তুং শেয়ার করেছেন।

সরকার ২০২৫ সালে সরকারি বিনিয়োগ পরিকল্পনার ১০০% বিতরণের জন্য তার দৃঢ় প্রতিশ্রুতি পুনর্ব্যক্ত করেছে। বৃহৎ আকারের সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্পের একটি সিরিজ কেবল ২০২৫ সালের দ্বিতীয়ার্ধে নয়, মধ্যমেয়াদেও ঋণ বৃদ্ধিকে বাড়িয়ে তুলবে বলে আশা করা হচ্ছে।

যদিও ঋণের পরিমাণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে (২০২৫ সালের জুনের শেষ নাগাদ, পুরো ব্যবস্থায় ঋণ গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২.৫ গুণ বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে), বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট ঋণ, বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়ন করেন যে তরলতা এবং সুদের হার স্থিতিশীল রয়েছে। তরলতার অভাব এবং সুদের হার বৃদ্ধি কেবল স্থানীয়ভাবে ঘটে, ব্যাপকভাবে ঘটে না।

ব্যাংকগুলি ঋণ প্রদানে আরও আত্মবিশ্বাসী হওয়ার আরেকটি কারণ হল, জাতীয় পরিষদ ঋণ প্রতিষ্ঠান আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে আইনটি পাস করেছে, যা ১৫ অক্টোবর, ২০২৫ থেকে কার্যকর হওয়ার কথা, যা গ্রাহকদের অর্থপ্রদানের বাধ্যবাধকতা লঙ্ঘন করলে ব্যাংকগুলিকে জামানত জব্দ করার অধিকার দেয়।

সূত্র: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html