"অকার্যকর" ক্রেডিট এড়িয়ে চলুন

যদিও স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) নেতারা নিশ্চিত করেছেন যে রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ প্রদান এখনও নিরাপত্তা অনুপাত নিশ্চিত করে, এই খাতের মূলধন কাঠামো বাজার এবং সমগ্র ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করে।

সবচেয়ে স্পষ্ট প্রকাশগুলির মধ্যে একটি হল যে বছরের শুরু থেকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ সমগ্র ব্যবস্থার গড় ঋণ বৃদ্ধির হারের দ্বিগুণ দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র বছরের প্রথম ৬ মাসে, সমগ্র ব্যবস্থার ঋণ প্রায় ১০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ২০% বৃদ্ধি পাবে বলে অনুমান করা হচ্ছে।

টেককমব্যাংক, এইচডিব্যাংক, এসএইচবি , এমবি... এর মতো একাধিক ব্যাংকের ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের আর্থিক প্রতিবেদনেও দেখা গেছে যে, গত বছরের শেষের তুলনায় এই ব্যাংকগুলির রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ২০-৩৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এখন পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট ঋণ রেকর্ড মাত্রায় পৌঁছেছে (প্রায় ৩.২ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং)। ব্যাংকগুলি কেন রিয়েল এস্টেটে মূলধন ঢালছে তা ব্যাখ্যা করা কঠিন নয়। স্টেট ব্যাংকের গভর্নর যেমন বলেছেন, এই বছরের প্রথমার্ধে রিয়েল এস্টেট ঋণের তীব্র বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য বাধা অপসারণের দিকের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ। কারণ, যখন প্রকল্পগুলি আইনি বাধাগুলি থেকে মুক্তি পাবে, তখন বাস্তবায়নের জন্য মূলধনের প্রয়োজনীয়তা অনিবার্যভাবে বৃদ্ধি পাবে।

স্বাধীন দৃষ্টিকোণ থেকে, বিশ্লেষকরা বলছেন যে উৎপাদন এবং ভোগের ক্ষেত্রে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হওয়ার প্রেক্ষাপটে, প্রধান প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি হল অবকাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণ দেওয়ার সময়, প্রকৃত ক্ষতির হার খুবই কম (জামাতের উচ্চ তারল্যের কারণে)। এই কারণেই এই দুটি খাত শক্তিশালী মূলধন প্রবাহকে আকর্ষণ করে।

যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, তবুও ভালো খবর হল যে স্টেট ব্যাংকের মতে, এই খাতে ঋণ প্রদান এখনও নিরাপত্তা সূচক নিশ্চিত করে। এর প্রমাণ হল যে মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্য ব্যবহৃত স্বল্পমেয়াদী মূলধনের অনুপাত এখনও 30% এর সীমার নিচে। অপারেটর ক্রমাগত ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে মেয়াদ অনুসারে মূলধনের ভারসাম্য বজায় রাখার নির্দেশ দেয়, যা সিস্টেমের নিরাপত্তা নিশ্চিত করে।

তবে, সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজারের রিয়েল এস্টেট ঋণ কাঠামো এবং মূলধন কাঠামোর কিছু অযৌক্তিক বিষয় রয়েছে।

প্রথমত, ঋণ কাঠামোর দিক থেকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য বকেয়া ঋণ বৃদ্ধি পেয়েছে, অন্যদিকে বাড়ি কেনা এবং বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা দেখায় যে ব্যাংক মূলধন মূলত বিনিয়োগকারীদের কাছে প্রবাহিত হচ্ছে, অন্যদিকে মানুষ বসবাসের জন্য বাড়ি কিনতে আগ্রহী নয়। এটি বাজারে ভারসাম্যহীনতা থেকেও আসে, যখন সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মাঝারি মানের আবাসনের সরবরাহ ক্রমশ অনুপস্থিত। বাজারে নতুন সরবরাহ বেশিরভাগই উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের, মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্ট এবং সামাজিক আবাসনের ব্যাপক ঘাটতি রয়েছে। এই কারণেই সামাজিক আবাসন ঋণের জন্য ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের ক্রেডিট প্যাকেজ, সেইসাথে ৩৫ বছরের কম বয়সীদের জন্য ক্রেডিট প্যাকেজগুলি খুব ধীরে ধীরে বিতরণ করা হচ্ছে।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধন কাঠামো সম্পর্কে, পূর্বে, অনেক রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের ঋণ মূলধন কাঠামো বন্ডের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর করত, এমনকি ৫০-৬০% পর্যন্ত, কিন্তু এখন তা তীব্রভাবে অর্ধেকে নেমে এসেছে। এই বছরের প্রথম ৭ মাসে, পুরো বাজারে বন্ড ইস্যু গত বছরের শেষের তুলনায় ৬৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট বন্ড ইস্যু মাত্র ১৩% এর বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, যখন ঋণ শিথিল হয়, ঋণের হার একেবারে তলানিতে পৌঁছে যায় এবং ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট ঋণের জন্য আরও উন্মুক্ত থাকে, তখন অনেক বিনিয়োগকারী কেবল নতুন বন্ড ইস্যু করেন না, বরং তাড়াতাড়ি বন্ড পরিশোধ করতে এবং ব্যাংক ঋণের দিকে ঝুঁকে পড়েন। ব্যাংক ঋণের উপর ব্যবসার ক্রমবর্ধমান নির্ভরতা, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের প্রয়োজন এমন ক্ষেত্রগুলিতে, ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য অনেক ঝুঁকি তৈরি করে, বিশেষ করে মেয়াদী ভারসাম্যহীনতার ঝুঁকি।

যদিও বর্তমানে রিয়েল এস্টেট ঋণ এখনও নিরাপদ, তবুও যদি তা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেতে থাকে এবং মূলধন প্রবাহ মূলত উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে যেমন আছে, তেমনই প্রবাহিত হয়, তাহলে বাজার অনিবার্যভাবে অস্থিতিশীল হবে।

এই পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠার জন্য, আমরা ব্যাংকগুলির কাছ থেকে সমন্বয় আশা করতে পারি না - যা মুনাফার লক্ষ্যমাত্রা এবং শেয়ারহোল্ডারদের স্বার্থ দ্বারা দৃঢ়ভাবে প্রভাবিত - তবে রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক হাত প্রয়োজন। সেই অনুযায়ী, স্টেট ব্যাংক, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সামাজিক আবাসন, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং এই বিভাগগুলিতে সরাসরি ঋণ প্রবাহের সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য সমাধান থাকতে হবে। এছাড়াও, ঋণ কক্ষ অপসারণ করার সময়, স্টেট ব্যাংকের অগ্রাধিকার ক্ষেত্রগুলিতে মূলধন প্রবাহ পরিচালনা করার জন্য আরও কার্যকর সরঞ্জাম থাকতে হবে।

স্টেট ব্যাংকের গভর্নর যেমন বলেছেন, দীর্ঘমেয়াদী সমাধান হল পুঁজিবাজারকে শক্তিশালীভাবে বিকশিত করা, মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের চাহিদা পূরণ করা, যার ফলে ব্যাংকিং ব্যবস্থার স্বল্পমেয়াদী মূলধন উৎসের উপর চাপ কমানো। যেসব খাতের বৃহৎ মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধন উৎসের প্রয়োজন, যেমন রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামো, তাদের কর্পোরেট বন্ড, স্থানীয় বন্ড বা আন্তর্জাতিক ঋণ ইত্যাদি ইস্যু করার মাধ্যমে একত্রিত হতে হবে এবং চিরকাল ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভর করতে পারবে না।

সূত্র: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html