হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমশ ভিন্নতর হচ্ছে

যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে, তবুও পার্থক্য ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। যদিও শোষণ মূল্যের অভাবযুক্ত অনুমানমূলক পণ্যগুলিতে এখনও খুব বেশি উন্নতি দেখা যায়নি, তাৎক্ষণিক নগদ প্রবাহ তৈরি করতে পারে এমন পণ্যগুলিতে ইতিবাচক লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে।

যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে, তবুও পার্থক্য ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। যদিও শোষণ মূল্যের অভাবযুক্ত অনুমানমূলক পণ্যগুলিতে এখনও খুব বেশি উন্নতি দেখা যায়নি, তাৎক্ষণিক নগদ প্রবাহ তৈরি করতে পারে এমন পণ্যগুলিতে ইতিবাচক লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে।

একসময় সুইং ট্রেডিংয়ে বিশেষজ্ঞ "খেলোয়াড়" ছিলেন, কিন্তু যখন বাজার বদলে যায়, তখন হো চি মিন সিটির একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ হোয়াং মিন তার কৌশল পরিবর্তন করেন।

মিঃ মিন বলেন যে যখন বাজার জমজমাট ছিল, তখন বিক্রির প্রথম পর্যায়ে তাকে কেবল একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা জমি জমা দিতে হত যাতে তাৎক্ষণিকভাবে বেশি দামে বিক্রি করে উচ্চ মুনাফা অর্জন করা যায়। কিন্তু যখন বাজারের গতি কমে যায়, তখন আর সহজ ছিল না। শহরতলিতে তিনি যে জমি কিনেছিলেন তার তারল্য বন্ধ হয়ে যায়। ক্রেতার সংখ্যা তীব্রভাবে হ্রাস পায়, অন্যদিকে যাদের বিক্রি করতে হয়েছিল তাদের দাম তীব্রভাবে কমাতে বাধ্য করা হয়। এই বিনিয়োগকারী বুঝতে পেরেছিলেন যে তিনি যদি তার অনুমানমূলক কৌশল অব্যাহত রাখেন, তাহলে তিনি অন্যান্য অনেক বিনিয়োগকারীর মতো "অতিরিক্ত সরবরাহ" পরিস্থিতির মধ্যে পড়তে পারেন।

অনেক বিবেচনার পর, তিনি তার কৌশল পরিবর্তন করার সিদ্ধান্ত নেন। শুধুমাত্র "সার্ফিং" উপাদানযুক্ত পণ্যগুলিতে মনোনিবেশ করার পরিবর্তে, তিনি এমন সম্পদের সন্ধান শুরু করেন যা অবিলম্বে একটি স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ তৈরি করতে কাজে লাগানো যেতে পারে।

গত বছরের শেষের দিকে, মিঃ মিন ডিস্ট্রিক্ট ৭ (HCMC) তে ২.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে ১ বেডরুমের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেন। এটি একটি বৃহৎ আবাসিক সম্প্রদায়ের একটি সম্পূর্ণ প্রকল্প এবং এটি অনেক বিদেশী বিশেষজ্ঞ দ্বারা ভাড়া করা হয়। অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জা সম্পন্ন করার পর, তিনি দ্রুত এটি ১ কোটি ৩০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসে ভাড়া দেন।

মিঃ মিনের মতে, মূলধন সংরক্ষণের জন্য, যেকোনো রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা একেবারে নিরাপদ নয়, তবে "প্রতিরক্ষামূলক" বিভাগগুলি বেছে নেওয়া প্রয়োজন। অর্থাৎ, রিয়েল এস্টেট ৩-৫ বছরের মধ্যে মূল্য বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করতে পারে এবং স্বল্পমেয়াদে স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ আনতে পারে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর সাম্প্রতিক এক প্রতিবেদনে আরও উল্লেখ করা হয়েছে যে ৫ বছরেরও বেশি সময় আগে, অনেকের কাছে অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে "ভোক্তা সম্পদ" হিসাবে বিবেচনা করা হত এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট বিভাগের সাথে তুলনা করা কঠিন ছিল। কিন্তু এখন, সরবরাহ-চাহিদা ভারসাম্য ক্রমশ চাহিদার দিকে ঝুঁকছে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম দীর্ঘমেয়াদী বৃদ্ধির চক্রে প্রবেশ করছে, যা অন্যান্য অনেক বিভাগের চেয়ে অনেক বেশি।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং একটি নতুন স্তর স্থাপন করছে, যার ফলে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার দামও "আরোহণ" করার প্রবণতা রয়েছে, ২০২৪ সালে গড়ে ১০ - ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে। শহরের কেন্দ্রস্থলে, ১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসের কম ভাড়ার কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই, ১-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের সাধারণ ভাড়া মূল্য ১০ - ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া ১৫ - ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস।

উচ্চ ভাড়া চাহিদার প্রভাবের পাশাপাশি, ক্রমাগত ক্রমবর্ধমান অ্যাপার্টমেন্টের দাম সরাসরি বাড়িওয়ালাদের মূল্য নির্ধারণের কৌশলকেও প্রভাবিত করে। যখন আবাসনের দাম বৃদ্ধি পায়, তখন বাড়িওয়ালারা লাভ নিশ্চিত করতে এবং বিনিয়োগের নগদ প্রবাহের ভারসাম্য বজায় রাখতে ভাড়ার দাম বাড়াতে বাধ্য হন।

তবে, বাস্তবে, অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে লাভের মার্জিন ক্রমশ কমছে কারণ ভাড়ার দাম আবাসনের দাম বৃদ্ধির সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারে না। ভাড়ার মূল্য বৃদ্ধির হার ২০২৪ সালে আবাসনের দামের প্রায় অর্ধেক, কারণ ভিয়েতনামে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে লাভের মার্জিন মাত্র ৪% এর নিচে, সাধারণত ২% এর নিচে, সঞ্চয়ের চেয়ে কম।

প্রাথমিক উৎসের অভাবের প্রেক্ষাপটে, বাজারে সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্ট স্থানান্তর কার্যক্রম সক্রিয়ভাবে চলছে। ডেটা ঝাঁ সার্ভিসেস রিসার্চ ইনস্টিটিউটের তথ্য দেখায় যে নতুন সরবরাহ বেশিরভাগই বিদ্যমান প্রকল্পগুলির পরবর্তী পর্যায়ের, তাই বাজারে সেকেন্ডারি প্রকল্পের তুলনায় ট্রান্সফার মূল্যের মধ্যে 10 - 20% পার্থক্য রেকর্ড করা হয়েছে। অনেক উচ্চ-সম্পন্ন প্রকল্প যা সবেমাত্র হস্তান্তর করা হয়েছে, তাদের ট্রান্সফার মূল্য 15 - 25% বৃদ্ধি পেয়েছে।

সিহোল্ডিংসের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান হিয়েন ফুওং স্বীকার করেছেন যে বাজারে নগদ প্রবাহ ফিরে আসতে শুরু করেছে, তবে এটি যেভাবে পরিচালিত হচ্ছে তা আগের তুলনায় অনেক আলাদা হবে। গ্রাহকরা এখন পছন্দসই, তারা প্রায়শই যথাযথ আইনি প্রক্রিয়া সহ প্রকল্পগুলি বেছে নেয়; অথবা সেকেন্ডারি প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, তারা কেবল তখনই কিনতে রাজি হয় যখন অ্যাপার্টমেন্টটির একটি গোলাপী বই থাকে, সম্পন্ন হয়, সম্পূর্ণ প্রতিশ্রুতিবদ্ধ ইউটিলিটি এবং পরিষেবা থাকে এবং তাৎক্ষণিকভাবে কাজে লাগানো যায়।

মিঃ ফুওং-এর মতে, বাজার অঞ্চলভেদে পৃথক করা হয়। কিছু জায়গায়, যদিও দাম তীব্রভাবে কমে গেছে, তবুও তারল্যের অভাব রয়েছে, কিন্তু প্রকৃত চাহিদা রয়েছে এমন জায়গায় দাম দ্রুত পুনরুদ্ধার হয়েছে। এটি দেখায় যে বাজারের পরিচালনা ব্যবস্থা অনুমানের পরিবর্তে প্রকৃত চাহিদার উপর ভিত্তি করে শুরু হয়েছে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html