রিয়েল এস্টেট 'সার্ফিং' বিনিয়োগ কঠোর করবেন?

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে প্রকৃত লাভের উপর ২০% কর প্রয়োগ করা অথবা ক্রয়মূল্য এবং খরচ নির্ধারণ করা না গেলে হোল্ডিং সময়ের উপর ভিত্তি করে প্রগতিশীল কর হার প্রয়োগ করা 'সার্ফিং' বিনিয়োগ কার্যক্রম সীমিত করতে সাহায্য করবে।

অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে অর্থ মন্ত্রণালয় কর্তৃক মন্তব্যের জন্য প্রণীত নতুন ব্যক্তিগত আয়কর নীতি প্রয়োগের সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজি টিকে থাকার জায়গা ফুরিয়ে যাবে - ছবি: Q.DINH

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে প্রকৃত লাভের উপর ২০% কর প্রয়োগ করা অথবা ক্রয়মূল্য এবং খরচ নির্ধারণ করা না গেলে হোল্ডিং সময়ের উপর ভিত্তি করে প্রগতিশীল কর হার প্রয়োগ করা, রিয়েল এস্টেট "সার্ফিং" বিনিয়োগ কার্যক্রম সীমিত করতে সাহায্য করবে।

ব্যক্তিগত আয়কর (PIT - প্রতিস্থাপন) সংক্রান্ত খসড়া আইনে, অর্থ মন্ত্রণালয় ব্যক্তিদের দ্বারা রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের উপর ব্যক্তিগত আয়কর প্রয়োগের প্রস্তাব করেছে, প্রতিটি স্থানান্তরের জন্য করযোগ্য আয়কে ২০% করের হার দিয়ে গুণ করে। এই করযোগ্য আয় বিক্রয় মূল্য বিয়োগ করে ক্রয় মূল্য এবং রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে আয় তৈরির সাথে সম্পর্কিত যুক্তিসঙ্গত ব্যয় দ্বারা নির্ধারিত হয়।

"গ্রহণযোগ্য" রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার করের হার কী?

যদি ক্রয়মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট খরচ নির্ধারণ না করা হয়, তাহলে বিক্রয়মূল্যকে করের হার দিয়ে গুণ করে ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করা হয়। এই ক্ষেত্রে করের হার মালিকানার সময়কাল অনুসারে গণনা করা হবে, বিক্রয়মূল্যের সর্বোচ্চ ১০%।

বিশেষ করে, ২ বছরের কম সময়ের জন্য হোল্ডিং পিরিয়ড সহ রিয়েল এস্টেটের জন্য করের হার ১০%/বিক্রয়মূল্য। ২-৫ বছরের জন্য হোল্ডিং পিরিয়ড সহ রিয়েল এস্টেটের জন্য করের হার ৬%/বিক্রয়মূল্য।

৫-১০ বছর ধরে রাখা রিয়েল এস্টেটের জন্য কর হার ৪%/বিক্রয়মূল্য... ১০ বছর বা তার বেশি সময় ধরে রাখা রিয়েল এস্টেট এবং উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেটের জন্য, করের হার ২%/বিক্রয়মূল্য। উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেটের জন্য, ধারণকাল গণনা করা হয় না, তবে স্থানান্তরের উপর ২%/বিক্রয়মূল্যের কর হার প্রযোজ্য হবে।

রিয়েল এস্টেট ধারণের সময়কাল গণনা করা হয় যখন ব্যক্তির রিয়েল এস্টেটের মালিকানা এবং ব্যবহারের অধিকার থাকে (ব্যক্তিগত আয়কর আইনের কার্যকর তারিখ থেকে)। উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেটের জন্য, হস্তান্তর করের হার বর্তমানের মতোই থাকে, বিক্রয় মূল্যের 2%, হোল্ডিং সময়কাল নির্বিশেষে।

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালক মিঃ ট্রান খান কোয়াং তুওই ট্রে- এর সাথে কথা বলতে গিয়ে বলেন যে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর লাভের উপর ২০% ব্যক্তিগত আয়কর হার একটি গ্রহণযোগ্য কর হার।

মিঃ কোয়াং-এর মতে, খরচ বাদ দেওয়ার পর লাভের উপর কর প্রদান বিনিয়োগ কার্যক্রমের উপর খুব বেশি প্রভাব ফেলবে না, এবং একই সাথে বাজারকে আরও স্বচ্ছ করতে সাহায্য করবে।

"যদি এই কর হার প্রয়োগ করা হয়, তাহলে ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের ক্রয় মূল্য, সুদের খরচ, ব্রোকারেজ খরচ বা সংস্কার ও মেরামতের খরচের মতো প্রকৃত খরচ সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে গণনা করতে হবে... কর গণনার আগে বাদ দেওয়া বৈধ খরচের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে," মিঃ কোয়াং বলেন, তবে তিনি বিশ্বাস করেন যে হোল্ডিং পিরিয়ড অনুসারে 2-10%/বিক্রয় মূল্যের করের হার প্রযোজ্য নীতিগুলি স্পষ্ট করা প্রয়োজন।

ইনপুট খরচ নির্ধারণের নিয়মকানুন স্পষ্ট করার প্রয়োজন

খসড়ায় আরও বলা হয়েছে যে, যেসব ক্ষেত্রে ক্রয়মূল্য এবং খরচ নির্ধারণ করা যায় না, সেখানে কর গণনা হোল্ডিং পিরিয়ডের উপর ভিত্তি করে করা হবে। এদিকে, হোল্ডিং পিরিয়ডকে আইনের সেই সময়কাল হিসেবে সংজ্ঞায়িত করা হয় যখন আইন কার্যকর হওয়ার তারিখ থেকে (উদাহরণস্বরূপ, ১ জানুয়ারী, ২০২৬) হস্তান্তরের সময় পর্যন্ত একজন ব্যক্তির রিয়েল এস্টেটের মালিকানা এবং ব্যবহারের অধিকার থাকে, অর্থাৎ, পূর্ববর্তীভাবে প্রযোজ্য নয়, প্রতিস্থাপন আইন কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে গণনা করা হয়নি।

"যদি উপরে উল্লেখিত সময়টি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে অনেক কিছু স্পষ্ট করার আছে কারণ লেনদেনগুলি মূলত খরচ, ক্রয়মূল্য স্পষ্টভাবে দেখায়... বিক্রয়মূল্য স্পষ্ট, তাই খসড়া তৈরিকারী সংস্থাকে হোল্ডিং সময় অনুসারে করের হার প্রয়োগ করা হয় কিনা তা নির্ধারণ করার জন্য আরও সুনির্দিষ্টভাবে মামলাগুলি উল্লেখ করতে হবে," মিঃ কোয়াং বলেন।

এদিকে, বাতডংসানের দক্ষিণাঞ্চলের পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান বলেছেন, হোল্ডিং পিরিয়ড অনুসারে কর বৃদ্ধির প্রস্তাব, যার সর্বোচ্চ হার ১০% পর্যন্ত, বর্তমান হারের চেয়ে ৫ গুণ বেশি, অনেক প্রভাব ফেলবে।

এই কোম্পানির সাম্প্রতিক এক জরিপে দেখা গেছে যে জরিপে অংশগ্রহণকারীদের ৫৯% বলেছেন যে তারা বসবাসের জন্য নয় বরং মূলত বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট কিনেছেন এবং যারা রিয়েল এস্টেটের মালিক তাদের একটি বড় অংশ আগামী বছরের মধ্যে বিক্রি করার ইচ্ছা পোষণ করেন।

এটি দেখায় যে ভিয়েতনামের লোকেরা সত্যিই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে পছন্দ করে, কিন্তু হোল্ডিং পিরিয়ড কম, তারা "যখন দাম সঠিক হয় তখন বিক্রি করে", প্রতিটি সময় নমনীয়ভাবে মূলধন প্রবাহকে অন্যান্য লাভজনক সম্পদে স্থানান্তর করে।

অতএব, হোল্ডিং টাইম অনুসারে কর আরোপের প্রস্তাব স্বল্পমেয়াদী খেলোয়াড়দের উপর নিয়ন্ত্রণ আরও শক্ত করবে, যার ফলে সরাসরি স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারী এবং "সার্ফার"দের উপর প্রভাব পড়বে, যারা বাজারের চাহিদার একটি বড় অংশের জন্য দায়ী।

"এটি এমন একটি পদক্ষেপ যা স্পষ্টভাবে "যারা রাখে তাদের পুরস্কৃত করা এবং যারা দ্রুত বিক্রি করে তাদের শাস্তি দেওয়া" লক্ষ্যকে প্রদর্শন করে, কিন্তু একই সাথে এটি বাজার এখনও পুনরুদ্ধার না হওয়ার প্রেক্ষাপটে সময়োপযোগীতা এবং স্পিলওভার প্রভাব সম্পর্কে অনেক উদ্বেগও উত্থাপন করে," মিঃ তুয়ান বিষয়টি উত্থাপন করেন।

অনেক ছোট বিনিয়োগকারী বাজার থেকে বাদ পড়বে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির মালিকানার সময়, জমি এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের উপর ভিত্তি করে করের হার প্রয়োগের ফলে প্রথমেই বিনিয়োগকারীরা ক্ষতিগ্রস্ত হন যারা প্রায়শই 6-18 মাসের মধ্যে সর্বাধিক মুনাফা অর্জনের জন্য "সার্ফিং" করেন, তাই 10% করের হার প্রয়োগ করা হয়।

"এই করের হারের ফলে, স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের মুনাফার পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পাবে, বিনিয়োগের আকর্ষণ হ্রাস পাবে এবং অনেক ছোট বিনিয়োগকারী খেলা থেকে বাদ পড়বে," একজন বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন।

এনজিওসি হিয়েন

সূত্র: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm