'বড়দের সুবিধা, ছোট ব্যবসা 'পরিত্যক্ত'

(CLO) ইতিবাচক পুনরুদ্ধারের ফলাফলের সাথে রিয়েল এস্টেট বাজার ২০২৪ সালে "বন্ধ" হয়েছে। তবে, সারা বছর ধরে বাজার পুনরুদ্ধার অসম ছিল, তবে বিভাগ, অঞ্চল, পণ্যের ধরণ এবং সরবরাহকারীদের মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্যের মধ্যে এটি ঘটেছে।

রিয়েল এস্টেট বাজার খণ্ডিত হচ্ছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARs) এর রিপোর্ট অনুসারে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার স্পষ্টতই পুনরুদ্ধার করছে। তবে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, যখন বিভাগ, অঞ্চল, পণ্যের ধরণ এবং এমনকি সরবরাহকারীদের মধ্যে একটি শক্তিশালী পার্থক্য রয়েছে।

VARs বিশ্লেষণ করেছেন যে ২০২৪ সালে, বাজারে আরও কম-উত্থিত পণ্য বিক্রির রেকর্ড থাকবে, তবে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি এখনও প্রভাবশালী ধরণের হবে, যা ২০২৪ সালে মোট নতুন আবাসন সরবরাহের ৭০% পর্যন্ত হবে। নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ মূলত উচ্চমানের, বিলাসবহুল বিভাগে, যার দাম ৫০ মিলিয়ন/বর্গমিটার বা তার বেশি, যা মোট সরবরাহের ৬৫%।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার টেকসইভাবে বিকশিত হচ্ছে না এবং বিভক্ত হচ্ছে। (ছবি: এমসি)

অঞ্চলভেদে, ২০২৪ সালে নতুন আবাসন সরবরাহের ৬০% উত্তর অঞ্চলের প্রকল্পগুলি থেকে আসবে। এদিকে, দক্ষিণ এবং মধ্য অঞ্চলগুলি যথাক্রমে মাত্র ২৯% এবং ১১% হবে। সরবরাহ মূলত শহরতলির অঞ্চল এবং দুটি বিশেষ নগর এলাকার সংলগ্ন প্রদেশ এবং শহরগুলিতে মেগা-নগর প্রকল্পগুলি থেকে আসবে।

২০২৪ সালের শেষ প্রান্তিকে দক্ষিণ অঞ্চলে নতুন সরবরাহ খোলার সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে বেশ কয়েকটি বৃহৎ প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত হয়েছে, কিন্তু তবুও উত্তর প্রদেশ এবং শহরগুলি থেকে সরবরাহের বৃদ্ধির হারের সাথে "তাল মিলিয়ে" চলতে পারেনি।

সরবরাহকারীদের ক্ষেত্রে, নতুন আবাসন সরবরাহের ৬২% অবদান রাখে বৃহৎ বিনিয়োগকারী এবং বিদেশী বিনিয়োগ সংস্থাগুলি। বিশেষ করে, বৃহৎ কর্পোরেশনগুলির বাস্তুতন্ত্রগুলি আলাদাভাবে দাঁড়িয়ে আছে।

এই বিষয়টি বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করতে গিয়ে, ভিএআররা বলেন যে জাতীয় পরিষদ কর্তৃক পাস হওয়া নতুন আইনগুলি বৃহত্তর উদ্যোগের জন্য অনেক সুযোগ এবং সুবিধা বয়ে আনে। উদাহরণস্বরূপ, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধার কেবলমাত্র সমকালীন অবকাঠামো সহ বৃহৎ আকারের প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যা অনেক ছোট এবং মাঝারি আকারের প্রকল্প বাস্তবায়নে বাধা দেয়, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগকে লক্ষ্য করে।

ভিএআর-এর মতে, ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলির বৃহৎ প্রকল্প বাস্তবায়নের আর্থিক ক্ষমতা নেই এবং স্থানীয় জনগণের সাথে সাইট ক্লিয়ারেন্সে আলোচনা করতে অসুবিধার কারণে অন্যান্য বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প তৈরিতে অসুবিধার সম্মুখীন হতে হয়। এই গোষ্ঠীর উদ্যোগগুলির রাজ্য কর্তৃক বিকশিত জমি তহবিলের জন্য নিলাম এবং দরপত্রে প্রতিযোগিতা করার ক্ষমতা এবং অভিজ্ঞতা নেই।

"গিঁট" যা খুলে ফেলা দরকার

VARS বিশ্বাস করে যে বাজার স্থিতিশীল এবং টেকসইভাবে বিকশিত হওয়ার জন্য, বাজারে নতুন সরবরাহ, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন পণ্য এবং সামাজিক আবাসন, প্রচারের জন্য ভিয়েতনামের সহায়ক নীতি থাকা প্রয়োজন।

প্রথমত, যেসব রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, সেগুলো পর্যালোচনা করে কারণ এবং সেগুলো পরিচালনার জন্য দায়ী সংস্থা অনুসারে সেগুলোকে শ্রেণীবদ্ধ করা প্রয়োজন। একই সাথে, দৃঢ়তার সাথে আটকে থাকা প্রকল্পগুলো পুনরুদ্ধার এবং পরিচালনা করা।

দ্বিতীয়ত, প্রতিটি নির্দিষ্ট পরিস্থিতির জন্য বিস্তারিত এবং সুনির্দিষ্ট মূল্যায়ন পদ্ধতির উপর নিয়মকানুন তৈরি করা, যাতে এলাকা এবং মূল্যায়ন সংস্থাগুলি সহজেই সেগুলি বাস্তবায়ন করতে পারে, জমির দাম নির্ধারণের সময় কমাতে পারে এবং চলমান রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনার ভিত্তি হিসাবে কাজ করে, অসমাপ্ত প্রকল্পগুলিকে "পুনরুজ্জীবিত" করতে এবং বাজারে নতুন সরবরাহ আনতে সহায়তা করে।

তৃতীয়ত, ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতিমালা জরুরিভাবে অনুমোদন করা। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বাড়ানোর জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের প্রকল্পগুলির জন্য সাইট ক্লিয়ারেন্স সমর্থন করার পরিকল্পনা বিবেচনা এবং অধ্যয়ন করা।

চতুর্থত, এমন একটি পরিকল্পনা নিয়ে গবেষণা করুন যাতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তর গ্রহণকারী ব্যবসাগুলিকে স্থানান্তরকারীর পূর্ববর্তী আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য দায়ী করা যায়, প্রকল্প বাস্তবায়নকে উৎসাহিত করা যায় এবং বাজারে সরবরাহ আনা যায়।

কারণ বর্তমান নিয়ম অনুসারে, বিনিয়োগকারীরা কেবল তখনই প্রকল্প হস্তান্তর করতে পারেন যখন তারা প্রকল্পের জমি সম্পর্কিত তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা রাজ্যের কাছে পূরণ করে। যদিও বেশিরভাগ ব্যবসার তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য পর্যাপ্ত আর্থিক ক্ষমতা নেই, তবুও তারা প্রকল্প হস্তান্তর করতে বাধ্য হয়।

অনেক বিনিয়োগকারী, বিশেষ করে বিদেশী বিনিয়োগকারী যাদের অসমাপ্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে "পুনরুজ্জীবিত" করার যথেষ্ট ক্ষমতা এবং আকাঙ্ক্ষা রয়েছে এবং যাদের বৃহৎ আকারের সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বিকাশের প্রয়োজন রয়েছে, তারা আইনি সমস্যা এবং জমি তহবিলের অ্যাক্সেসের কারণে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন।

সামাজিক আবাসন বিভাগের জন্য, সামাজিক আবাসন সম্পর্কিত নতুন আইনি বিধিমালা বাস্তবায়নের প্রচার অব্যাহত রাখার পাশাপাশি, সামাজিক আবাসন সম্পর্কে চিন্তাভাবনা আরও সক্রিয় এবং ইতিবাচক দিকে পরিবর্তন করা প্রয়োজন।

অতএব, পরিকল্পনা কাজে রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে সিদ্ধান্তমূলক হতে হবে। স্থানীয়দের জরুরিভাবে নগর পরিকল্পনা এবং শিল্প পার্ক পরিকল্পনা পর্যালোচনা এবং পরিপূরক করতে হবে, যাতে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য পর্যাপ্ত জমি নিশ্চিত করা যায়। সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতিগুলি জরুরিভাবে অনুমোদন করা উচিত।

যেসব এলাকায় বিনিয়োগ নীতি অনুমোদিত হয়েছে, তাদের জরুরি ভিত্তিতে নির্মাণ বিনিয়োগকারী নির্বাচন করতে হবে। সরকারি বিনিয়োগ বৃদ্ধি করতে হবে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য পরিকল্পিত এলাকার আশেপাশের অবকাঠামোতে বিনিয়োগের জন্য রাজ্য বাজেট থেকে মূলধন ব্যবহার করতে হবে এবং সামাজিক আবাসনের জন্য পরিষ্কার ভূমি তহবিল তৈরি করতে হবে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য, প্রকল্পের বাধা দূর করার জন্য রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির সাথে সক্রিয়ভাবে সমন্বয় অব্যাহত রাখার পাশাপাশি, সঠিক উন্নয়নের দিকনির্দেশনা পেতে নতুন আইনের সাথে "অটল" থাকা প্রয়োজন। ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের বিনিয়োগকারীরা পেরিফেরাল বাজার, নতুন বাজারে "সাশ্রয়ী মূল্যের" প্রকল্পগুলি গবেষণা এবং বিকাশ করতে পারে, যেখানে জমির তহবিল এখনও বড় এবং দাম খুব বেশি নয়।

সূত্র: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html