হো চি মিন সিটিতে বর্তমান আবাসনের দাম কমাতে জমির দাম কমানো

বর্তমান উচ্চ অ্যাপার্টমেন্টের দামের কারণ হিসেবে বলা হচ্ছে, নির্মাণ ব্যয়, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো জমির খরচ এবং জমি ব্যবহারের ফি।

রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির বাজার গবেষণা প্রতিবেদন অনুসারে, আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। ৫ বছর আগের তুলনায়, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্বিগুণ হয়েছে, বিশেষ করে উচ্চমানের ক্ষেত্রে। এই অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের আধিপত্য আবাসনের দাম বাড়িয়েছে, যার ফলে মধ্যম আয়ের ব্যক্তিদের জন্য আবাসন পাওয়া ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়েছে।

বাড়ির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে

আন ল্যাক ওয়ার্ড (HCMC) এর বাসিন্দা মিঃ ফং বলেন যে কয়েক বছর আগে তিনি বিন থান জেলায় (পুরাতন) ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন, যা এখন ৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ উন্নীত হয়েছে। এটি লক্ষণীয় যে দাম প্রায় দ্বিগুণ হয়ে গেলেও, এখনও থামার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

ইতিমধ্যে, বিন ট্রুং ওয়ার্ডে (HCMC) একটি নতুন প্রকল্পে ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দামে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে, যা ৫-৬ বছর আগের অনুমানের দ্বিগুণ। HCMC-এর সবচেয়ে বিলাসবহুল হিসেবে বিবেচিত ফু মাই হাং নগর এলাকায়, অ্যাপার্টমেন্টের দাম বর্তমানে ৮০-৯৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে। যেখানে ৭-৮ বছর আগে, এগুলো ছিল মাত্র ৩৭-৩৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের কাছাকাছি।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর সর্বশেষ প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে ২০২০ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত, উচ্চমানের আবাসন বিভাগ মোট বাজার সরবরাহের প্রায় ৭০% হবে। এর ফলে বাজার ভারসাম্যহীনভাবে বিকশিত হবে এবং আবাসন "পিরামিড" মডেলটি বিপরীতমুখী হবে।

২০২৫ সালের প্রথম ৬ মাসেই হো চি মিন সিটিতে মাত্র ৪টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে, যার মধ্যে মোট ৩,৩৫৩টি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যার মূল্য ১০,২৩৯ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি। মধ্যম বা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে কোনও প্রকল্প ছিল না। এদিকে, সামাজিক আবাসনও খুবই সাধারণ, যেখানে মাত্র ২০৫,০০০ বর্গমিটার নির্মাণ স্থান রয়েছে, যা ৪,১০০ অ্যাপার্টমেন্টের সমতুল্য, যা ২০২৫ সালের মধ্যে পরিকল্পনার মাত্র ১১.৭% পর্যন্ত পৌঁছায়। HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, গত বহু বছর ধরে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বর্তমানে এটি উচ্চ স্তরে রয়েছে। একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত, যা মধ্যম আয়ের মানুষের ক্রয়ক্ষমতার চেয়ে অনেক বেশি।

গত ৫ বছরে হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্বিগুণেরও বেশি বেড়েছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম মূল্যায়ন করেছে যে হো চি মিন সিটির আবাসন বাজার গত ৫ বছর ধরে সরবরাহের তীব্র ঘাটতির সম্মুখীন হচ্ছে। ২০২১-২০২৫ সময়কালে ২৩৫,০০০ নতুন বাড়ি তৈরির লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করা সত্ত্বেও, শহরটি পরিকল্পনার মাত্র ২৪% সম্পন্ন করেছে, যার অর্থ প্রায় ১৭৯,০০০ ইউনিটের ঘাটতি। ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে বাজারে মাত্র ১,৬০০টি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যার ফলে বছরের প্রথম ৬ মাসে মোট প্রাথমিক সরবরাহ ৬,৮০০ ইউনিটে পৌঁছেছিল। তবে, শোষণের হার ছিল মাত্র ৪৫%, অর্থাৎ ৩,৮০০ ইউনিট লেনদেন হয়েছিল। এর মূল কারণ বলা হচ্ছে ধীর অনুমোদন প্রক্রিয়া এবং আইনি বাধা।

ভূমি ব্যবহারের ফি খুব বেশি

ডিকেআরএ কনসাল্টিংয়ের দায়িত্বে থাকা ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর এবং ডিকেআরএ গ্রুপের ইনভেস্টমেন্ট ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেন যে, বর্তমানে মোট প্রকল্প বিনিয়োগ খরচের বেশিরভাগই জমির দাম, যার মধ্যে ক্রয় খরচ, কর, আইনি ফি, ঋণের সুদ ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত, নির্মাণ খরচ বা অ্যাপার্টমেন্টের মান নিয়ন্ত্রণ করা সহজ। অতএব, তিনি আশা করেন যে, আইনি সমস্যাযুক্ত প্রকল্পগুলি সমাধান করা হলে, ভূমি ব্যবহারের ফি হ্রাসের সাথে মিলিত হলে, হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেটের দাম "ঠান্ডা" হবে।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেছেন যে জমির দাম বৃদ্ধি এবং জমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির মূল কারণ। তাঁর মতে, ভূমি আইন এবং ডিক্রি ৭১/২০২৪-এ নির্ধারিত বাজারের কাছাকাছি জমির দাম প্রয়োগের ফলে বাজার "ভার্চুয়াল" দামের দ্বারা উত্থিত হয়েছে, বিশেষ করে জমির দামের কাঠামো অপসারণের পরে। অতএব, তিনি বলেন যে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় জমির দাম গণনার অনুপাত কমাতে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে কিছু সমন্বয় করা উচিত, যাতে ইনপুট খরচ নিয়ন্ত্রণ করা যায় এবং রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল করা যায়। নিয়ন্ত্রিত পদ্ধতিতে জমির দাম নির্ধারণ আবাসনের দাম কমাতে এবং সামাজিক নিরাপত্তা বৃদ্ধিতে অবদান রাখবে।

২২শে জুলাই থান নিয়েন সংবাদপত্র আয়োজিত "জমির দাম, জমির কর... কীভাবে যুক্তিসঙ্গত করা যায়" কর্মশালায়, টিএটি ল ফার্মের চেয়ারম্যান আইনজীবী ট্রুং আন তু পরামর্শ দেন যে, জমি সম্পর্কিত কর আদায়ের ক্ষেত্রে, বিশেষ করে জমির মূল্য তালিকা এবং কর নীতি তৈরিতে রাষ্ট্রের আরও যুক্তিসঙ্গত সমাধান থাকা দরকার।

তাঁর মতে, জমির দাম নির্ধারণ করা দরকার যাতে সকল পক্ষের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়, অর্থাৎ, রাষ্ট্র যাতে কর রাজস্ব হারাতে না পারে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি এখনও ব্যবসায়িক দক্ষতা এবং লাভের মার্জিন নিশ্চিত করে, বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদা ব্যাহত না হয় এবং মানুষের এখনও অ্যাক্সেস থাকে। এটি একটি ধারাবাহিক লক্ষ্য যা নিশ্চিত করা প্রয়োজন। এর অর্থ হল জমির দাম সম্পূর্ণরূপে বাজার মূল্য অনুসরণ করতে হবে না।

PROPIIN রিয়েল এস্টেট প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্ট ট্রেনিং ইনস্টিটিউটের পরিচালক মিসেস ভো নাট লিউ একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তনশীল বিষয় উল্লেখ করেছেন, তা হল ভূমি ব্যবহারের ফি প্রায়শই মোট প্রকল্প ব্যয়ের ৫০% পর্যন্ত হয়ে থাকে, যার মধ্যে জমি প্রায় ২০%। অনেক আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারী দ্বিধাগ্রস্ত হয়েছেন কারণ মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় একটি আদর্শ সূত্রের অভাব রয়েছে এবং খরচ অপ্রত্যাশিতভাবে ওঠানামা করে।

অতএব, তিনি ৩০০ বর্গমিটারের কম জমির পরিবারের জন্য ভূমি ব্যবহার রূপান্তর ফি মওকুফ বা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করার প্রস্তাব করেছেন এবং অনেক জমির প্লটযুক্ত ব্যক্তিদের উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব করেছেন। জমির মূল্য তালিকাও দীর্ঘ সময়ের জন্য স্থিতিশীল রাখা প্রয়োজন, যাতে এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায় যেখানে স্থানীয়রা খুব দ্রুত দাম বাড়ায়, অঞ্চলগুলির মধ্যে ব্যবধান তৈরি করে, জল্পনা-কল্পনার ঢেউ তোলে।

অর্থ উপমন্ত্রী লে টান ক্যানও স্বীকার করেছেন যে বর্তমানে দুটি বৃহত্তম বাধা হল কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় "অতিরিক্ত অর্থ প্রদান" এবং ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা। তিনি বলেন যে অর্থ মন্ত্রণালয় ডিক্রি ১০৩/২০২৪ সংশোধনকারী খসড়া ডিক্রিটি সম্পন্ন করেছে এবং এটি সরকারের কাছে ঘোষণার জন্য জমা দেওয়ার আগে মূল্যায়নের জন্য বিচার মন্ত্রণালয়ে পাঠিয়েছে। লক্ষ্য হল যত তাড়াতাড়ি সম্ভব বাধাগুলি অপসারণ করা, কারণ স্থানীয়রা ক্রমাগত "আর্থিকভাবে অসম্ভব" মামলাগুলি রিপোর্ট করে কারণ ফি এবং কর খুব বেশি চাপানো হয়।

ভূমি ব্যবহারের সহগ বৃদ্ধি করুন

HoREA-এর চেয়ারম্যান বিশ্বাস করেন যে আবাসনের দাম কমাতে, হো চি মিন সিটিকে প্রশাসনিক পদ্ধতিতে দৃঢ় সংস্কারের পাশাপাশি সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধিকে অগ্রাধিকার দিতে হবে। বিশেষ করে, এখনকার বিনিয়োগ আইনের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পরিবর্তে নির্মাণ বিভাগকে সামাজিক আবাসন প্রকল্প অনুমোদনের ক্ষমতা প্রদানের জন্য একটি পাইলট রেজোলিউশন জারি করা এবং আবাসন আইন 2023 সংশোধন করা প্রয়োজন।

এছাড়াও, তিনি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার সহগ সর্বোচ্চ ১.৫ গুণ বৃদ্ধি করার জন্য ডিক্রি ১০০/২০২৪/এনডি-সিপি সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন। এটি একই জমিতে অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ৫০% বৃদ্ধি করতে সাহায্য করবে, যার ফলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম হ্রাস পাবে।

এছাড়াও, পরিকল্পনা অনুমোদন এবং লাইসেন্সের জন্য সময় কমানোর জন্য এলাকাগুলিকে সমন্বিতভাবে সমন্বয় করতে হবে। বিশেষ করে তরুণদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতির মাধ্যমে কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নকেও উৎসাহিত করতে হবে। ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের কর্মসূচির সাথে মিলিত হয়ে ব্যবসাগুলিকে সাশ্রয়ী মূল্যের খাতে স্থানান্তরিত করতে উৎসাহিত করে রাজ্যকে বাজার পুনর্গঠন করতে হবে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হল রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন সংশোধন করা যাতে জমির উপর তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করা প্রকল্পগুলির স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়া হয়, তবে শর্ত থাকে যে নতুন বিনিয়োগকারী এই বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করেন। এটি "তাকানো" প্রকল্পগুলিকে পুনরুজ্জীবিত করতে এবং সরবরাহ বৃদ্ধি করতে সহায়তা করবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm