৪টি পদ্ধতি অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের ক্রম এবং বিষয়বস্তু প্রস্তাব করা

[বিজ্ঞাপন_১]

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় জমির দাম সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রি সম্পর্কে মতামত জানতে চাইছে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর, ভূমি আইন (সংশোধিত) ২০২৪ বাস্তবায়নের সাথে সম্পর্কিত তুলনা, আয়, উদ্বৃত্ত এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ সহ চারটি পদ্ধতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতি এবং বিষয়বস্তু নির্দিষ্ট করে।

তদনুসারে, মূল্যায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য, মূল্যায়নের জন্য ভূমি প্লট বা ভূমি এলাকার বৈশিষ্ট্য, সংগৃহীত তথ্য, ভূমি আইনের ১৫৮ অনুচ্ছেদের ধারা ৬-এ বর্ণিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলীর উপর ভিত্তি করে, ভূমি মূল্যায়ন নির্ধারণের জন্য নিযুক্ত ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থাটি যথাযথ ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি বিশ্লেষণ, নির্বাচন এবং ব্যাখ্যামূলক প্রতিবেদনে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ সংস্থাকে একই স্তরে ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিলের কাছে সিদ্ধান্তের জন্য জমা দেওয়ার ভিত্তি হিসাবে একটি ভূমি মূল্যায়ন পরিকল্পনা তৈরির প্রস্তাব করার জন্য দায়ী।

তুলনা পদ্ধতি, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ বিকাশের জন্য জমির দাম, জমির ভাড়ার দাম এবং প্রাঙ্গণের ভাড়ার দাম সম্পর্কিত তথ্য হল জমির মূল্যায়নের সময় থেকে এবং তার আগে 24 মাসের বেশি সময়ের মধ্যে এবং জমির জাতীয় ডাটাবেসে এবং দামের জাতীয় ডাটাবেসে সংগৃহীত তথ্য।

নিম্নলিখিত উৎস থেকেও তথ্য সংগ্রহ করা যেতে পারে: ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিজয়ী মূল্য যদি নিলাম বিজয়ী ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজনকারী ইউনিটে নিলামের ফলাফল অনুমোদনের সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করে থাকে; ভূমি নিবন্ধন অফিসে নোটারিকৃত এবং প্রত্যয়িত ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে লিপিবদ্ধ জমির মূল্য; কর কর্তৃপক্ষের কাছে সংগৃহীত ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আর্থিক বাধ্যবাধকতা সংগ্রহের জন্য ব্যবহৃত জমির মূল্য; জমির ভাড়ার মূল্য, জমির ভাড়া চুক্তিতে লিপিবদ্ধ প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্য, কর কর্তৃপক্ষের কাছে সংগৃহীত প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্য; ভূমি হস্তান্তরের মূল্য, জমির ভাড়ার মূল্য, বাজারে সফল প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্য রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের নিশ্চিতকরণ এবং সিল সহ সংগ্রহ করা হয়েছে; হস্তান্তরকারী বা হস্তান্তরকারীর সাথে সরাসরি সাক্ষাৎকারের মাধ্যমে সংগৃহীত বাজারে জমি হস্তান্তরের মূল্য।

আয় পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য অকৃষি জমি ব্যবহারের খরচ এবং ভূমি ব্যবহারের আয় সম্পর্কিত তথ্য নিম্নলিখিত উৎস থেকে সংগ্রহ করা হয়:

এই ধারার দফা খ-এ উল্লেখিত ভূমি ব্যবহার থেকে আয়ের খরচ নির্ধারিত হবে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জারি করা নিয়ম এবং ইউনিট মূল্যের উপর ভিত্তি করে; যদি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জারি করা কোনও নিয়ম এবং ইউনিট মূল্য না থাকে, তাহলে খরচ নির্ধারণ করা হবে বাজারে সাধারণত উপলব্ধ কমপক্ষে 3টি জমির প্লটের প্রকৃত খরচের তথ্য এবং গড় তথ্যের উপর ভিত্তি করে, যা জমির প্লট বা মূল্যায়ন করা জমির এলাকার নিকটতম দূরত্বে অবস্থিত এবং কমিউন-স্তরের, জেলা-স্তরের, বা প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটের প্রশাসনিক সীমানা দ্বারা সীমাবদ্ধ থাকবে না।

আর্থিক বিবরণী বা জমির ভাড়ার মূল্যে লিপিবদ্ধ উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যকলাপ থেকে আয়, "জমি ভাড়ার মূল্য, জমির ভাড়ার চুক্তিতে লিপিবদ্ধ প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্য, প্রাঙ্গণ ভাড়ার চুক্তিতে লিপিবদ্ধ অথবা কর কর্তৃপক্ষের কাছে সংগৃহীত; জমি হস্তান্তরের মূল্য, জমির ভাড়ার মূল্য, বাজারে সফল প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্য রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরে সংগ্রহ করা হয় রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের নিশ্চিতকরণ এবং স্ট্যাম্প সহ" মূল্যায়নের সময়ের আগে তথ্য সহ সাম্প্রতিকতম ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত টানা 3 বছরের মধ্যে।

যদি মূল্যায়ন করা জমির আয় প্রতি বছর সম্পূর্ণ না হয় এবং জমি ব্যবহার থেকে প্রকৃত আয় সঠিকভাবে প্রতিফলিত না হয়, তাহলে তুলনা করার জন্য কমপক্ষে 3টি জমির প্লটের জমির ভাড়ার মূল্য এবং প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্যের তথ্য সংগ্রহ করুন।

আয় পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য কৃষি জমির ব্যবহার থেকে প্রাপ্ত খরচ এবং আয় সম্পর্কিত তথ্য পরিসংখ্যান সংস্থা, কর সংস্থা এবং কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন সংস্থাগুলিতে সংগ্রহ করা হবে; যেখানে কর সংস্থা বা কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন সংস্থাগুলির কোনও পরিসংখ্যান বা তথ্য নেই, সেখানে "মূল্যায়ন করা জমি বা জমির এলাকার নিকটতম দূরত্ব সহ এবং কমিউন-স্তরের, জেলা-স্তরের এবং প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটের প্রশাসনিক সীমানা দ্বারা সীমাবদ্ধ নয়" প্রবিধানে নির্ধারিত কমপক্ষে 3টি জমির প্লটের বাজারে প্রচলিত প্রকৃত খরচ সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করা হবে, বিশেষ করে নিম্নরূপ:

বার্ষিক ফসলি জমি, জলজ জমি, লবণ তৈরির জমি, অন্যান্য কৃষি জমির মূল্যায়নের পূর্ববর্তী তথ্য সহ টানা ০৩ বছরের মধ্যে, সাম্প্রতিক ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত; বহুবর্ষজীবী ফসলি জমির মূল্যায়নের পূর্বে কমপক্ষে ৩টি টানা ফসল; বিশেষায়িত আইনি নিয়ম অনুসারে উৎপাদন বনজমি, শিল্প ফসলি জমির মূল্যায়নের পূর্বে একটি শোষণ চক্রের সময়।

তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে তুলনামূলক জমির প্লট নির্বাচনকে নিম্নলিখিত ক্রমে অগ্রাধিকার দিতে হবে: অবস্থান, অবকাঠামোগত অবস্থা, এলাকা, আকার, আকৃতি, ভূমি ব্যবহারের সহগ, নির্মাণ ঘনত্ব, ভবনের উচ্চতা এবং মূল্যায়নযোগ্য জমির প্লটের তুলনায় জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন অন্যান্য কারণের ক্ষেত্রে একই রকম; ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা নিলামে জয়লাভের সময় মূল্যায়নের সময়ের সবচেয়ে কাছাকাছি; মূল্যায়নযোগ্য জমির প্লট বা জমির এলাকার সবচেয়ে কাছের দূরত্ব রয়েছে এবং কমিউন-স্তর, জেলা-স্তর এবং প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটের প্রশাসনিক সীমানা দ্বারা সীমাবদ্ধ নয়।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য তথ্য সংগ্রহ করার সময়, ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থাগুলিকে তদন্ত তথ্যের নির্ভুলতার জন্য সৎ, বস্তুনিষ্ঠ এবং আইনত দায়ী হতে হবে।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের আয়োজনকারী ইউনিট, ভূমি নিবন্ধন অফিস, কর কর্তৃপক্ষ, পরিসংখ্যান সংস্থা, কৃষি ও পল্লী উন্নয়ন সংস্থা, ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থার লিখিত অনুরোধের তারিখ থেকে অনধিক ৫ কার্যদিবসের মধ্যে লিখিতভাবে বা ইলেকট্রনিকভাবে ভূমি মূল্যায়নের কাজ সম্পাদনের জন্য তথ্য সরবরাহ করার জন্য দায়ী থাকবে। ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থা আইনের বিধান অনুসারে সংগৃহীত তথ্য এবং তথ্য সংরক্ষণ, পরিচালনা এবং ব্যবহারের জন্য দায়ী থাকবে।

খসড়াটি সবেমাত্র ঘোষণা করা হয়েছে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ প্রাদেশিক গণ কমিটির ইলেকট্রনিক তথ্য পৃষ্ঠায় খসড়া জমির মূল্য তালিকা ৩০ দিনের জন্য পোস্ট করার জন্য দায়ী, প্রাদেশিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ সংশ্লিষ্ট সংস্থা, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে মতামত সংগ্রহ করার জন্য। প্রাদেশিক গণ কমিটি অনুমোদনের জন্য একই স্তরের গণ পরিষদে জমির মূল্য তালিকা জমা দেয়।

প্রাদেশিক গণ পরিষদ প্রাদেশিক গণ কমিটিকে জমির মূল্য তালিকা ঘোষণার সিদ্ধান্তের জন্য সম্পূর্ণ করার ব্যবস্থা করার নির্দেশ দেয়; প্রতি বছর ১ জানুয়ারি জমির মূল্য তালিকা প্রকাশ্যে ঘোষণা করে এবং জাতীয় ভূমি ডাটাবেসে এটি আপডেট করে।

স্থানীয় জমির দামের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয়তার উপর ভিত্তি করে, প্রাদেশিক পিপলস কমিটি নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে বছরে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়, সংশোধন বা পরিপূরক করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে অনুমোদনের জন্য একই স্তরের পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেবে: যখন নতুন রাস্তা এবং রাস্তা তৈরি করা হয় যা এখনও বর্তমান জমির মূল্য তালিকায় অন্তর্ভুক্ত নয়; যখন জমি ব্যবহার করে প্রকল্পগুলি সম্পন্ন হয়ে যায় এবং ব্যবহার করা হয় কিন্তু জমির মূল্য এখনও জমির মূল্য তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করা হয় না; ভূমি আইনের ধারা 3, ধারা 111 এবং ধারা 1, ধারা 160-এ নির্ধারিত জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করার ক্ষেত্রে কিন্তু জমির মূল্য এখনও জমির মূল্য তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করা হয় না।

যেখানে জমির মূল্য তালিকায় এক ধরণের জমি, একাধিক ধরণের জমি, অথবা সকল ধরণের জমির মূল্য সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক করা সম্ভব। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে এক জমির স্থান, একাধিক জমির স্থান, অথবা সকল জমির স্থান; এক মূল্যের স্থানে, একাধিক মূল্যের স্থানে, অথবা সকল মূল্যের স্থানে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় এবং পরিপূরক করা সম্ভব।

প্রজ্ঞা

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস