রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তরে জটিলতা দেখা দিচ্ছে

বর্তমান রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ক্রয়, বিক্রয় এবং হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আইনি প্রক্রিয়ায় অনেক জটিলতা দেখা দেয়।

২০২৪ সালের শেষ মাসগুলিতে, দুর্লভ আবাসন সরবরাহের প্রেক্ষাপটে, প্রচুর আর্থিক সম্পদ সহ অনেক দেশী এবং বিদেশী রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, বাজারের নতুন চক্রের পূর্বাভাস দেওয়ার জন্য বিনিয়োগ চালিয়ে যাওয়ার জন্য পরিষ্কার ভূমি তহবিল এবং স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সম্পন্ন প্রকল্পগুলির জন্য সক্রিয়ভাবে "শিকার" করছে।

স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সম্পন্ন প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়।

রেকর্ড অনুসারে, সাম্প্রতিক মাসগুলিতে, অনেক নতুন প্রকল্প বিনিয়োগ চুক্তি ধারাবাহিকভাবে ঘোষণা করা হয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, সেপ্টেম্বরে, ট্রুং সন রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এবং হিম ল্যাম কোম্পানি লং আন প্রদেশের ডুক হোয়া জেলায় 214,921 হেক্টর আয়তন এবং মোট 11,221 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বিনিয়োগের একটি আবাসিক প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য নিবন্ধিত হয়েছে।

সেপ্টেম্বর মাসে, এভারল্যান্ড গ্রুপ হাই ফং সিটিতে দুটি নতুন নগর এলাকায় বিনিয়োগ অধ্যয়নের প্রস্তাব করেছিল, যার মোট বিনিয়োগ প্রায় ৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। যার মধ্যে আন ডুয়ং জেলার হং থাই নগর এলাকা প্রকল্পের স্কেল ২১.৮ হেক্টর। মোট আনুমানিক ব্যয় প্রায় ১,৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার মধ্যে সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ প্রায় ৯২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। থুই নগুয়েন জেলার হোয়া দং কমিউন এবং লাম দং কমিউনে নগর এলাকা প্রকল্পের স্কেল প্রায় ৩০.৬ হেক্টর। মোট আনুমানিক ব্যয় প্রায় ২,৯৯২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার মধ্যে সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ প্রায় ১২৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

এছাড়াও, এই গোষ্ঠীটি হ্যানয়ের দং আন জেলার কিম নো কমিউনে একটি নতুন নগর এলাকা প্রকল্প G19 নির্মাণের জন্য নিবন্ধন করেছে। প্রকল্পটির মোট প্রাথমিক বাস্তবায়ন ব্যয় প্রায় 2,183 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা 2024 - 2029 সালের মধ্যে বাস্তবায়িত হওয়ার আশা করা হচ্ছে। তবে, ক্ষমতা এবং অভিজ্ঞতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ না করার কারণে এই উদ্যোগটিকে অযোগ্য ঘোষণা করা হয়েছিল।

সম্প্রতি হো চি মিন সিটিতে, মালয়েশিয়ান গ্রুপের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান স্কাইওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্ট কোম্পানি লিমিটেড ঘোষণা করেছে যে তারা ৩৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বিনিময়ে থুয়ান থান রিয়েল এস্টেট প্রোডাকশন, ট্রেডিং এবং বিজনেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ১০০% শেয়ার অধিগ্রহণ করেছে। সেই অনুযায়ী, থুয়ান থান হো চি মিন সিটির ৮ নম্বর জেলায় অবস্থিত ২,০৬০ বর্গমিটার জমির একমাত্র এবং আইনি ব্যবহারকারী।

ইতিমধ্যে, জাপানের একটি কোম্পানি নিশি নিপ্পন রেলরোড, ন্যাম লং গ্রুপের কাছ থেকে প্যারাগন দাই ফুওক প্রকল্পের (ডং নাই) ২৫% শেয়ার ২৬ মিলিয়ন মার্কিন ডলারে অধিগ্রহণ করেছে। একইভাবে, ট্রাইপড টেকনোলজি কর্পোরেশন (তাইওয়ান - চীন) সোনাদেজি চাউ ডুক কোম্পানির কাছ থেকে বা রিয়া - ভুং তাউতে ১৮ হেক্টর শিল্প জমি "অধিগ্রহণ" করেছে।

কয়েক মাস আগে, দক্ষিণাঞ্চলীয় বাজারে কিম ওয়ান গ্রুপ কর্পোরেশনের মধ্যে দুটি জাপানি অংশীদার, এনটিটি আরবান ডেভেলপমেন্ট, সুমিতোমো ফরেস্ট্রি এবং কুমাগাই গুমি কোং লিমিটেডের সহযোগিতায় বিন ডুয়ং-এ যৌথভাবে দ্য ওয়ান ওয়ার্ল্ড প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য একটি বড় চুক্তি হয়েছিল, যার মোট বিনিয়োগ ১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি।

সাংবাদিকদের সাথে শেয়ার করে, একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির বিনিয়োগ পরামর্শদাতা পরিচালক প্রকাশ করেছেন: "আমরা আন্তর্জাতিক কর্পোরেশন এবং বিনিয়োগ তহবিলের সাথে কাজ করছি। তারা বলেছে যে তারা সত্যিই ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প কিনতে চায় অথবা বিনিয়োগ নির্মাণ, পণ্য বিনিময়, সাধারণ বিক্রয় সংস্থায় সহযোগিতা করতে চায়...

বিশেষ করে, অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প, আবাসিক এলাকা, জমির প্লট এবং টাউনহাউসগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়, তবে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, প্রকল্পটির অবশ্যই পরিষ্কার আইনি মর্যাদা থাকতে হবে, ভূমি করের বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে, নির্মাণ অনুমতি থাকতে হবে বা পেতে চলেছে এবং বিক্রয়ের জন্য যোগ্য হতে হবে..."।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার বিদেশী বিনিয়োগকারীদের কাছে খুবই আকর্ষণীয়। ছবি: হোয়াং ট্রিইউ

আইনি জটিলতা, লেনদেন করা কঠিন

ভিয়েটপার্ল গ্রুপ রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান মিন নগক ভিয়েতের মতে, দেশী এবং বিদেশী বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতে শক্তিশালী উন্নয়ন সম্ভাবনাময় এলাকায় প্রকল্প বা পরিষ্কার জমি তহবিলের জন্য সক্রিয়ভাবে "শিকার" করছেন।

ভিয়েটপার্ল গ্রুপও তার জমি তহবিল সম্প্রসারণের সুযোগ খুঁজছে এবং বিক্রয়ের জন্য প্রকল্পগুলি নিয়ে আলোচনা করতে প্রস্তুত। তবে, প্রকল্প ক্রয়, বিক্রয় এবং স্থানান্তর প্রক্রিয়া বর্তমানে আইনি প্রক্রিয়া, বিশেষ করে প্রকল্প স্থানান্তর সম্পর্কিত পদ্ধতিতে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

মিঃ ভিয়েত বলেন, প্রকল্প স্থানান্তরের ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় বাধা হল আইনি সমস্যা এবং জমির মূল্যায়ন। তার জরিপ অনুসারে, দীর্ঘ অনুমোদন প্রক্রিয়া বা বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এমন জমির দামের কারণে প্রায় 60% সম্ভাব্য প্রকল্প সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

যদি এই সমস্যাগুলি সমাধান করা হয়, তাহলে ভূমি তহবিল ব্যবসা কার্যক্রম খুবই উত্তেজনাপূর্ণ হবে, বিশেষ করে শিল্প ভূমি বিভাগ এবং সুপরিকল্পিত আবাসিক এলাকার জন্য, যা দেশী-বিদেশী বিনিয়োগকারীদের চাহিদা পূরণ করবে।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট কনসাল্টিংয়ের ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ট্রান থি খান লিন বলেন, বিদেশী বিনিয়োগকারীরা সবসময় ভিয়েতনামে, বিশেষ করে কেন্দ্রীয় শহরগুলিতে, ভালো মূল্যের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প খুঁজছেন। তবে, প্রকল্পের আইনি অবস্থা স্পষ্ট এবং বাস্তবায়নের জন্য প্রস্তুত থাকা গুরুত্বপূর্ণ। বাস্তবে, অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় বিলম্বের সম্মুখীন হয়েছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের ক্ষতি হয়েছে।

মিসেস লিন জানান যে ২০২৪ সালে স্যাভিলস অনেক দেশি-বিদেশি বিনিয়োগকারীকে স্বাগত জানিয়েছিলেন এবং পরামর্শ দিয়েছিলেন। এই বিনিয়োগকারীরা বিভিন্ন ধরণের সম্পদে বিনিয়োগের অনুরোধ করেছিলেন, তবে তারা বিশেষ করে অফিস ভবনের মতো রিয়েল এস্টেট পরিচালনায় আগ্রহী ছিলেন। আবাসিক রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, তারা এখনও খুঁজছেন কারণ সরবরাহ খুবই কম।

তবে, রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইন গ্রহণ এবং প্রয়োগের মাধ্যমে, মিসেস লিন বিশ্বাস করেন যে বাজারে ইতিবাচক সমন্বয় ঘটবে, যা আইনি ব্যবস্থাকে শক্তিশালী করতে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি অনুকূল ভিত্তি তৈরি করতে সহায়তা করবে।

প্রকৃতপক্ষে, জাপান, সিঙ্গাপুর, মালয়েশিয়া, দক্ষিণ কোরিয়া এবং চীনের বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘদিন ধরে ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেটে আগ্রহী। সম্প্রতি, ইউরোপ এবং মধ্যপ্রাচ্য থেকে বিনিয়োগকারীদের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে।

স্পষ্ট আইনি নথিপত্র সহ প্রকল্প, হো চি মিন সিটির নগর এলাকা এবং সুবিধাজনক ট্র্যাফিক অবকাঠামো সহ হো চি মিন সিটির আশেপাশের প্রদেশগুলি বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করতে থাকবে। মিসেস লিন বিশ্বাস করেন যে ২০২৫ সালে যখন অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হবে, তখন বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পগুলিতে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে আরও আত্মবিশ্বাসী হবেন এবং সরবরাহ আরও প্রচুর হবে।

এলএমপি লয়ার্সের প্রতিষ্ঠাতা ও ব্যবস্থাপনা আইনজীবী, ব্রোকারেজ কনসালট্যান্ট - ডঃ লে মিন ফিউ, একজন ব্যক্তি যিনি সরাসরি পক্ষগুলিকে পরামর্শ দেন এবং তাদের সাথে কাজ করেন, তিনি বিশ্বাস করেন যে একটি প্রকল্প বিক্রয় এবং ক্রয় লেনদেন সফল হওয়ার জন্য অনেকগুলি বিষয়ের প্রয়োজন। এর মধ্যে, পক্ষগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য এবং অনুরণন অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

বিশেষ করে, পুট অপশন হল এমন একটি বিষয় যা বিদেশী বিনিয়োগকারীদের খুব আগ্রহী করে তোলে যাতে ভবিষ্যতের পরিস্থিতির জন্য প্রস্তুতি নেওয়া যায় যখন প্রকল্পটি তার নির্ধারিত ব্যবসায়িক লক্ষ্য অর্জনে ব্যর্থ হয়। শুধু তাই নয়, ক্রেতা যখন পুট অপশন ব্যবহার করেন তখন বিক্রেতার যদি পুনঃক্রয় বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য পর্যাপ্ত আর্থিক শর্ত না থাকে তবে ক্রেতা অতিরিক্ত প্রয়োজনীয়তাও নির্ধারণ করে।

এম অ্যান্ড এ চুক্তির পতন

বৈদেশিক বিনিয়োগ সংস্থার পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম ১০ মাসে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দ্বারা ২,৬৬৯টি মূলধন অবদান এবং শেয়ার ক্রয় (M&A) লেনদেন হয়েছিল, যার মোট মূলধন অবদান মূল্য ৩.৬৮ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় পরিমাণে ১০.৪% এবং মূল্যে ২৯% কম। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট খাত আইনি সমস্যা দ্বারা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত বলে জানা গেছে, যার ফলে সরবরাহ হ্রাস পেয়েছে। ২০২৪ সাল হল সেই বছর যখন রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইন বাস্তবায়ন এবং প্রয়োগ শুরু হয়। অতএব, অনেক অস্পষ্ট বিষয় বিনিয়োগকারীদের এবং বাজারকে অপেক্ষা করতে বাধ্য করে।

সূত্র: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm