ভূমি ফি-এর অতিরিক্ত ত্রুটি: প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে বিস্তারিত নির্দেশিকা প্রয়োজন

ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৩, যে সময়কালে ভূমি ফি গণনা করা হয়নি সেই সময়কালে প্রদেয় জমির পরিমাণের উপর ৫.৪% অতিরিক্ত ভূমি ফি প্রয়োগ করার সময় অনেক মন্তব্য পাচ্ছে।

হং ডাট আবাসিক এলাকা প্রকল্পের বিনিয়োগকারী - লং আনকে শত শত বিলিয়ন অতিরিক্ত জমি ফি দিতে হবে বলে ঝুঁকিতে রয়েছে, যদিও জমির দাম নির্ধারণে বিলম্বের জন্য এটি দায়ী নয় - ছবি: সন ল্যাম

Tuoi Tre অনলাইনের রিপোর্ট অনুসারে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৩, যখন ভূমি ফি গণনা করা হয়নি সেই সময়কালে প্রদেয় জমির পরিমাণের উপর ৫.৪% অতিরিক্ত ভূমি ফি প্রয়োগ করা হচ্ছে, তখন অনেক মন্তব্য পাওয়া যাচ্ছে।

অর্থ মন্ত্রণালয় ডিক্রি সংশোধনের জন্য মতামত চাইছে।

এমএসসি. এনগো গিয়া হোয়াং (হো চি মিন সিটি আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের বাণিজ্যিক আইন অনুষদের প্রভাষক) টুওই ট্রে অনলাইনে এই বিষয়ে অতিরিক্ত দৃষ্টিভঙ্গি প্রদান করে একটি প্রবন্ধ পাঠিয়েছেন।

ডিক্রি ১০৩-এ ৫.৪% ভূমি ব্যবহার ফি অতিরিক্ত আদায়ের নিয়মাবলী

ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ৫০-এর ২ নম্বর ধারা অনুসারে, যেসব প্রকল্পে ১ আগস্ট, ২০২৪-এর আগে জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা বা জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতির বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে কিন্তু এখনও জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি, তাদের জন্য মূল্যায়নের অপেক্ষায় থাকা সময়কালে প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি-এর উপর ৫.৪%/বছরের সমতুল্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হবে।

এই প্রবিধানটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ধারা ২ এর উপর ভিত্তি করে তৈরি, যার লক্ষ্য হল আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে ভূমি ব্যবহারের সময় বাজেট রাজস্ব না হারানোর নীতি নিশ্চিত করা।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদে ভূমি অর্থায়ন নীতি এবং জমির দাম নির্ধারণ করা হয়েছে যেখানে জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত রয়েছে... কিন্তু এই আইন কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে (১ আগস্ট, ২০২৪) জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি।

নীতিগতভাবে, নতুন আইনটি আইন কার্যকর হওয়ার আগে জারি করা সিদ্ধান্ত এবং প্রশাসনিক আইনের ক্ষেত্রে পূর্ববর্তী প্রভাবের সাথে প্রযোজ্য নয়।

অতএব, যেসব ক্ষেত্রে কার্যকর তারিখের আগে প্রশাসনিক সিদ্ধান্ত (জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহার পরিবর্তন...) থাকে, কিন্তু জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি, সেখানেও জমির দাম নির্ধারণ সেই সিদ্ধান্ত জারির সময়কার নীতি ও নীতির উপর ভিত্তি করে হতে হবে, এবং নতুন নিয়মকানুন প্রয়োগ করা যাবে না।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের দফা ২, ধারা d-তে বলা হয়েছে যে, যে সময়কালে ভূমি ব্যবহারের ফি এবং ভূমি ভাড়া গণনা করা হয়নি, সেই সময়ের জন্য ভূমি ব্যবহারকারীদের অতিরিক্ত কত টাকা দিতে হবে সে সম্পর্কে সরকার বিস্তারিত নির্দেশনা প্রদান করবে ।

উপরোক্ত বিধিমালা থেকে, পূর্ববর্তী সময়ে, যদি ভূমি ব্যবহারকারী ভূমি ব্যবহার ফি গণনা না করে থাকেন (সময়মতো জমির দাম নির্ধারণ না করার কারণে), তাহলে তাদের অতিরিক্ত পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে। এই পরিমাণ প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি পরিমাণের উপর ৫.৪%/বছর হারে গণনা করা হয়।

প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে নিয়মকানুনগুলিতে নমনীয়তার অভাব রয়েছে।

আইনে ৫.৪%/বছরের "কঠিন" আদায়ের হার নির্ধারণ করা হয়েছে কিন্তু এই আদায়ের হার নির্ধারণের ভিত্তি স্পষ্টভাবে ব্যাখ্যা করা হয়নি এবং বাজার-ভিত্তিক সমন্বয় ব্যবস্থা বা নির্দিষ্ট হাতিয়ারের সাথে যুক্ত নয়, এই বিষয়টি অযৌক্তিক, সহজেই নমনীয়তার অভাবের দিকে পরিচালিত করে এবং সহজেই এর যুক্তিসঙ্গততা নিয়ে বিতর্ক সৃষ্টি করে।

উপরোক্ত গণনা পদ্ধতিতে প্রতিটি প্রকল্প গোষ্ঠীর জন্য শ্রেণীবিভাগ এবং নমনীয়তার অভাব রয়েছে এবং বস্তুনিষ্ঠ ত্রুটির কারণে (জমির দাম নির্ধারণে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের বিলম্বের কারণে বা বিনিয়োগকারীর কারণে) ক্ষেত্রে পার্থক্য করা হয় না।

যদি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি আইনি প্রক্রিয়া মেনে চলে কিন্তু কর্তৃপক্ষের জমির দাম নির্ধারণের জন্য নিষ্ক্রিয়ভাবে অপেক্ষা করতে হয়, তাহলে তাদের অতিরিক্ত ফি নেওয়া হবে, যার ফলে বিনিয়োগ খরচ বেড়ে যাবে যদিও এটি তাদের দোষ নয়।

এটি আইনি ও আর্থিক ঝুঁকি বাড়ায়, বিনিয়োগকারীদের পূর্বাভাস দেওয়ার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করে এবং নগদ প্রবাহের উপর চাপ সৃষ্টি করে, বিশেষ করে কঠিন বাজার প্রেক্ষাপটে।

এর ফলে প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রেরণা হ্রাস পায়, যা আবাসন সরবরাহ, উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণকে প্রভাবিত করে এবং অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার নীতির সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ হয়।

ভূমি ব্যবহার ফি হল একটি ইনপুট বিনিয়োগ খরচ (ভূমি খরচ), যা কাঁচামাল ক্রয়ের খরচ, অবকাঠামো নির্মাণ খরচ ইত্যাদির অনুরূপ, তাই এটি রিয়েল এস্টেট পণ্যের খরচের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হবে এবং তারপর ক্রেতাদের জন্য বিক্রয় মূল্যে রূপান্তরিত হবে।

অতএব, এই সংগ্রহ অনিবার্যভাবে আর্থিক বোঝা বাড়ির ক্রেতার উপর চাপিয়ে দেবে (যদি ব্যবসাটি বাড়ি বিক্রি না করে থাকে), অথবা পণ্য বিক্রি হয়ে গেলে অর্জিত বিনিয়োগ মুনাফা হ্রাস করবে।

সাধারণত, ক্রেতার কাছে বাড়ি বিক্রি করার পর, এন্টারপ্রাইজকে এই অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হয়, তাই এন্টারপ্রাইজের আর স্বাক্ষরিত বাড়ি বিক্রয় চুক্তিতে বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি বা আর্থিক বাধ্যবাধকতা সমন্বয় করার অধিকার নেই।

অতএব, ব্যবসাগুলিকে এই অতিরিক্ত আদায় বহন করতে বাধ্য করা হয়, যার ফলে আইনি এবং আর্থিক ঝুঁকি তৈরি হয়, বিশেষ করে এমন প্রকল্পগুলির জন্য যেগুলি বহু বছর আগে হস্তান্তর করা হয়েছিল কিন্তু জমির দাম নির্ধারণে আটকে আছে।

কখন ব্যবসাগুলিকে অতিরিক্ত জমির ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া উচিত?

কর্তৃপক্ষকে মামলাগুলিকে বিভিন্ন দলে শ্রেণীবদ্ধ করতে হবে:

উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের দোষের কারণে (জমির মূল্য নির্ধারণে ব্যর্থতার কারণে) ভূমি ব্যবহার ফি বিলম্বে পরিশোধের ক্ষেত্রে, জমির মূল্য নির্ধারণে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব বৃদ্ধির জন্য, উদ্যোগকে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান থেকে অব্যাহতি দেওয়া উচিত।

একই সাথে, বস্তুনিষ্ঠ ত্রুটির ক্ষেত্রে উদ্যোগের বৈধ অধিকার রক্ষা করুন, ভূমি আর্থিক ব্যবস্থাপনায় ন্যায্যতা এবং স্বচ্ছতার নীতি নিশ্চিত করুন।

যদি জমির দাম নির্ধারণে বিলম্ব এন্টারপ্রাইজের দোষের কারণে হয়, তাহলে এন্টারপ্রাইজকে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।

নীতিগতভাবে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং সুদ কেবল তখনই আদায় করা হবে যদি এন্টারপ্রাইজের আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণের পর্যাপ্ত ভিত্তি থাকে কিন্তু ইচ্ছাকৃতভাবে তা পালনে ব্যর্থ হয়।

অতএব, অপব্যবহার বা যথেচ্ছ প্রয়োগ এড়াতে কোন নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে ভূমি ব্যবহারকারীর ত্রুটি হিসেবে বিবেচিত হবে সে সম্পর্কে বিস্তারিত নির্দেশিকা থাকা উচিত।

বিষয়ে ফিরে যান

এনজিও গিয়া হোয়াং

সূত্র: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm