انخفاض معدل المواليد واختناق السيولة

نشرت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) مؤخرًا تقريرًا مثيرًا للجدل حول "انخفاض معدل المواليد وتأثيره طويل المدى على سوق الإسكان"، مشيرةً إلى أن فيتنام تدخل مرحلةً تبدأ فيها العوامل الديموغرافية بالتأثير على الطلب على العقارات. ومع ذلك، يعتقد الكثيرون أيضًا أن العوامل "الصعبة" مثل أسعار المنازل والعرض وتكاليف الاقتراض تُعدّ أسبابًا أكثر أهمية على المدى القصير.

وفقًا لبيانات VARS، انخفض معدل الخصوبة في فيتنام من 3.8 طفل لكل امرأة عام 1989 إلى 1.91 طفل فقط عام 2024. وفي المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، يقترب المعدل من عتبة "انخفاض الخصوبة الحاد" التي تقل عن 1.3 طفل لكل امرأة. وهذا يعني أن عدد الأسر الجديدة، وهو المحرك الرئيسي لسوق الإسكان، سينخفض تدريجيًا في السنوات القادمة، وخاصةً في قطاع الشقق السكنية واسعة المساحة المخصصة للعائلات الكبيرة.

ويتوقع VARS أنه إذا استمر هذا الوضع، فقد تواجه فيتنام خطر اختلال التوازن بين العرض والطلب على العقارات على غرار كوريا الجنوبية أو اليابان، وهما بلدان يتأثران بشدة بشيخوخة السكان وانخفاض معدلات المواليد بشكل كبير.

اتفق الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد الموارد الطبيعية والبيئة، مع هذه التوقعات، قائلاً: "على المدى الطويل، تتأثر سيولة العقارات بالعديد من السياسات: القوانين، وتكاليف المدخلات، والأزمة الاقتصادية ، والسكان. إذا لم يرتفع عدد السكان، وخاصةً انخفاض معدل المواليد، سينخفض الطلب على المساكن تدريجيًا، مما يؤدي إلى انخفاض السيولة".

من منظور آخر، أكدت السيدة فو نهات ليو، الرئيسة التنفيذية لأكاديمية بروبين لتكنولوجيا تمويل العقارات، أن "انخفاض معدل المواليد ليس مجرد مشكلة سكانية، بل هو أيضًا عامل رئيسي يُغير هيكل سوق العقارات. غالبًا ما نركز فقط على أسعار الفائدة أو الائتمان أو الشرعية، لكن العوامل الديموغرافية هي المتغيرات الأطول أجلًا والأكثر تأثيرًا".

ومع ذلك، تُظهر بيانات مكتب الإحصاء العام أن عدد الأسر الجديدة في هانوي ومدينة هو تشي منه لا يزال يتزايد بنسبة 2%-3% سنويًا. وهذا يُظهر أن الطلب على المساكن لم ينتهِ، بل يُقيّده عوامل اقتصادية. ووفقًا للسيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام (VARS IRE)، فإن السبب الرئيسي لانخفاض السيولة لا يعود إلى نقص الأسر الجديدة، بل إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل يفوق القدرة الشرائية. وأشارت إلى أن متوسط سعر المتر المربع في هانوي يتراوح بين 75 و80 مليون دونج فيتنامي، وفي مدينة هو تشي منه يتراوح بين 85 و89 مليون دونج فيتنامي، ما يجعل شقةً تتراوح تكلفتها بين ملياري دونج فيتنامي وثلاثة مليارات دونج فيتنامي بعيدةً كل البعد عن متناول شريحة الدخل المتوسط.

ليس سعر البيع فقط، بل إن سعر الفائدة على قروض السكن يُشكل عائقًا كبيرًا أيضًا. حاليًا، يتذبذب متوسط سعر الفائدة بين 8% و12% سنويًا، وتُقدم بعض البنوك حوافز بنسبة 6% و7% في السنوات الأولى، إلا أن هذا السعر لا يزال أعلى بكثير من سعر الفائدة في اليابان (1% و2%) أو سنغافورة (2% و4%). مع قرض بقيمة 1.5 مليار دونج فيتنامي لمدة 30 عامًا وسعر فائدة 10%، يُضطر المشتري إلى دفع مبلغ يتراوح بين 15 و20 مليون دونج فيتنامي شهريًا، وهو مبلغ يفوق قدرة العديد من العائلات الشابة.

علاوة على ذلك، فإن عدم رغبة الكثيرين في الزواج المبكر يؤدي أيضًا إلى اختلاف احتياجاتهم السكنية. قالت السيدة ليو: "إنهم يحتاجون إلى مساحات متعددة الاستخدامات، سواءً للسكن أو العمل، ولم يعودوا مهتمين بالشقق ذات التصاميم الثابتة التي تتراوح مساحتها بين 60 و70 مترًا مربعًا".

وفقاً للخبراء، لتنشيط السوق، تحتاج فيتنام إلى معالجة قضيتين في آن واحد. على المدى القصير، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، وخفض أسعار الفائدة، وتحسين إجراءات الائتمان. وعلى المدى الطويل، من الضروري الاستعداد لسيناريو شيخوخة السكان، وانخفاض معدل المواليد، وتغير احتياجات الإسكان. وصرح السيد تران خانه كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا العقارية: "إذا اقتصرنا على التركيز على التركيبة السكانية وتجاهلنا السياسات والمنتجات، فسنخطئ في تشخيص المشكلة. نحن بحاجة إلى مساكن بأسعار معقولة وآلية قروض أقل تكلفة".

المصدر: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm