"ملايين الدولارات من "الملعب" لا تزال مهدرة"

[إعلان 1]

الدرس الأول: الواقع المحزن

لم يكن سوق العقارات يومًا بهذا الركود كما هو عليه الآن. مشاريع عقارية جديدة قيد الإنشاء، بينما تكاد المشاريع القديمة "خاملة"، والعديد من أجنحة العقارات لا تعمل إلا بمستوى منخفض، وتضطر أحيانًا إلى الإغلاق، مما يدفع آلاف الموظفين إلى ترك وظائفهم. إلى جانب ذلك، تتزايد ديون الشركات وديون السندات، وهي معرضة لخطر "الانفجار" في أي وقت.

لقد بردت الجاذبية "السحرية"

يُعد قطاع العقارات عمومًا، وسوق العقارات الفاخرة خصوصًا، من القطاعات الاقتصادية الرئيسية، إذ يُسهم إسهامًا كبيرًا في نمو الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. علاوةً على ذلك، يُسهم قطاع العقارات في توفير فرص عمل ودخل لملايين العمال، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالعديد من القطاعات: إنتاج مواد البناء، والسياحة والمنتجعات السياحية، والخدمات المصرفية والمالية، والإنشاءات... ومع ذلك، في ظل الرقابة المُشددة على الائتمان، بالإضافة إلى عدد من الصعوبات القانونية التي لم تُحل بعد، فإن مستثمري المشاريع العقارية ليسوا في وضع مالي كافٍ، كما أن الوثائق القانونية غير مُكتملة، ما يُؤدي إلى بطء وضعف في سداد "العملاء" للمدفوعات كما كان من قبل. وهذا يُؤدي إلى تباطؤ المبيعات، وسوق العقارات في حالة انهيار شبه كامل، ويُخلق حالة من الكآبة غير المسبوقة.

في الآونة الأخيرة، ونتيجةً لتداعيات جائحة كوفيد-19، واجه الاقتصاد العالمي صعوبات، وأثّر التضخم وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية تأثيرًا بالغًا على سوق العقارات، لا سيما قطاع العقارات الفاخرة. لم تُرخّص العديد من المشاريع العقارية الجديدة، وتأخرت المشاريع القديمة عن مواعيدها، مما زاد من ندرة المعروض. في غضون ذلك، بيعت العديد من المشاريع العقارية، لكن المستثمرين لم يُكملوها كما هو مخطط لها، مما أدى إلى هجران سلسلة من الفلل، واكتساءها بالعشب، مما تسبب في هدرها.

الصورة-1.jpg — فيلا مهجورة، مليئة بالعشب، تهدر الموارد

يعتقد العديد من المستثمرين الأجانب أن سوق العقارات في فيتنام يتميز بكثافة سكانية عالية وطلب مرتفع على العقارات، مما يُمثل دائمًا دافعًا جذابًا لهم للاستثمار. وتشجع فيتنام التوسع العمراني، بينما تُصر الحكومة على بناء صناعة خالية من الدخان كمحرك للتنمية. علاوة على ذلك، يتزايد عدد العملاء من ذوي الذوق الرفيع، ويعتبرون هذا الاستثمار قناة استثمارية عالية الربحية، رغم ما ينطوي عليه من مخاطر.

"
وفقًا لبيانات وزارة التخطيط والاستثمار، بينما بلغ رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في قطاع العقارات 2.6 مليار دولار أمريكي فقط في عام 2021، فقد ارتفع إلى 4.5 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2022، ولا يزال الربع الأول من عام 2023 يحمل مؤشرات إيجابية. ويُعدّ قطاع العقارات ثاني قطاع يجذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، بعد قطاعي التجهيز والتصنيع.

قال السيد لي مينه هيب، تاجر عقارات فاخرة في منطقة نام تو ليم: "استثمرتُ أنا وصديقيّ معًا. قبل بضع سنوات، حققنا أرباحًا جيدة ووفرنا سيولة سريعة، ولكن منذ عام ٢٠٢١ وحتى الآن، لم نشترِ أي فلل تقريبًا، في حين أن بعض الفلل التي كنا نملكها سابقًا لم تُبع بعد. ورغم أن بعض الناس طلبوا الشراء، إلا أنهم عرضوا سعرًا منخفضًا جدًا". وأضاف السيد هيب: "لحسن الحظ، عندما اشترينا، لم نقترض المال من البنك. لو كنا اقترضنا ودفعنا الفوائد حتى الآن، لاضطررنا إلى البيع بشكل عاجل".

ومن الواضح أن سوق العقارات في هذا الوقت لم يعد في ذروته كما كان قبل سنوات عديدة.

هل العرض والطلب افتراضيان؟

يقول خبراء العقارات إن مخزون قطاع العقارات الفاخرة (وخاصةً الفلل) كبير جدًا. ومع ذلك، سيصبح العرض الجديد نادرًا بشكل متزايد نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من مشاريع العقارات الفاخرة المرموقة ذات الإمكانات المالية الكافية قيد التنفيذ. في الوقت نفسه، انخفض عرض الفلل والبيوت التجارية (نموذج سكني مدمج مع أعمال تجارية) في هانوي والمقاطعات الشمالية بشكل حاد. حاليًا، يتركز العرض بشكل رئيسي في مشاريع العقارات المنفذة قبل عام 2020. من عام 2021 إلى الربع الأول من عام 2023، تم تنفيذ عدد قليل فقط من مشاريع العقارات المتعلقة بالقطاع الفاخر، في حين أن هذا القطاع مخصص بشكل أساسي للطبقة العليا، وليس لذوي الدخل المحدود. لذلك، فإن السوق الكئيب بالفعل أصبح الآن أكثر كآبة.

علق السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونغ للاستثمار العقاري المساهمة، قائلاً: "شهدت هانوي نقصًا مستمرًا في معروض الفلل والمنازل متعددة الطوابق منذ فترة طويلة، بينما يأتي المعروض الجديد في عامي 2022 و2023 بشكل رئيسي من المشاريع الجارية، ويتركز في ضواحي هانوي. من بعض النواحي، سيوفر هذا المزيد من المنتجات في السوق، ولكن ليس بشكل كبير على مستوى الاختيار".

الصورة 2.jpg — يحتوي مشروع منطقة فيلا ثوي سان هيل في حي باي تشاي، مدينة ها لونغ (كوانج نينه) على العديد من الأعمال غير المكتملة.

وبحسب استطلاع أجراه مراسلون في مقاطعة كوانج نينه، فإن المعروض من الفلل والبيوت التجارية لا يزال وفيرًا، ولكن بشكل رئيسي من مشاريع العقارات القديمة مثل: مجموعة BIM، ومجموعة Geleximco، ومجموعة Tuan Chau... وتقريباً لا يتم تنفيذ أي مشاريع عقارية جديدة، وقد وصل العرض الجديد إلى أدنى مستوياته.

في الوقت نفسه، لا يزال العرض في مناطق ها نام، وباك نينه، وفو ثو، وهاي فونغ، وهوا بينه، وغيرها، غير واعد. ففي هذه المقاطعات والمدن، تُعدّ المشاريع العقارية الراقية قليلة، والمعاملات محدودة، وفي السنوات الأخيرة، لم يُنفّذ سوى عدد قليل جدًا من هذه المشاريع. وبينما تُعاني المشاريع القديمة من الجمود، فإن العديد من الفلل والمتاجر، رغم ملكيتها، لا تُستغل، مما يؤدي إلى هجرها، ويُسبب الهدر، وربما يُسبب شرورًا اجتماعية.

هذا هو العرض، ومن حيث الطلب، يقول الخبراء إن اتجاه الفلل والبيوت التجارية، المرتبطة بالمساحات الخضراء والمرافق الخدمية المثالية، والواقعة ضمن شبكة مواصلات معقدة وسهلة، سيكون الخيار الأمثل للعملاء. إضافةً إلى ذلك، فإن معدل التحضر، ومعدل النمو السكاني الطبيعي، ونمو الطبقة المتوسطة والعليا، هي أيضًا القوى الدافعة الرئيسية لزيادة الطلب على الفلل في الفترة المقبلة.

في الواقع، بمجرد أن يتعافى الاقتصاد بقوة بعد جائحة كوفيد-19، سيتم تنفيذ سياسات الحكومة لإزالة العقبات والصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل جدي من قبل المحليات، بالإضافة إلى تخفيف "غرفة الائتمان"، وضمان سندات الشركات، ثم ستتمكن الشركات والأفراد قريبًا من الوصول إلى رأس المال اللازم، ومن هناك، سيتم نشر المشاريع العقارية وتوفير مجموعة متنوعة من المنتجات العقارية الراقية: عقارات الفيلات، والمتاجر، والمنتجعات، والرعاية الصحية... إلى السوق، ستكون القوة الشرائية والبيعية لسوق العقارات نابضة بالحياة مرة أخرى.

تظهر عمليات الاندماج والاستحواذ

هذا قانون طبيعي، فالقوي يغلب الضعيف، ويتم ضم الضعيف إلى القوي، وهو أمر طبيعي في قطاع العقارات في الآونة الأخيرة. ومع ذلك، ظهرت مؤخرًا "مرابون" من الداخل والخارج، يستخدمون صناديق استثمارية كثيرة أو ينفقون أموالًا نقدية لإعادة شراء مشاريع عقارية فاخرة، مشاريع ذات وثائق قانونية سليمة للتطوير.

يتضح أنه منذ بداية عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، قُسِّمت شركات العقارات الفيتنامية إلى أربع مجموعات نموذجية: المخاطر، والتوازن، والإمكانات، و"اللاعبون الجدد". وتضم مجموعة "اللاعبين الجدد" شركات وصناديق استثمارية تبحث عن فرص لدخول سوق العقارات من خلال عمليات الدمج والاستحواذ.

من الأمثلة النموذجية مجموعة FLC، وتان هوانغ مينه... بعد تورط الشركة الرائدة في مشاكل قانونية، سعت مجموعة من "الكبار" إلى الاستثمار في المشاريع المحتملة لهذه المجموعات. انفصلت شركة بامبو للطيران رسميًا عن مجموعة FLC، مما أدى إلى بقاء العديد من مشاريعها العقارية في كوانغ نينه، وثانه هوا، وتاي نجوين، وفينه فوك، وفو ثو... معرضةً لخطر التوقف عن التنفيذ أو الاضطرار إلى الانتقال إلى شركاء آخرين لمواصلة البحث عن المشروع وتنفيذه.

*تجذب العديد من المشاريع العقارية المحلية الراقية في الوقت الحالي المستثمرين الأجانب.*

بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من عمليات الاستحواذ الأخرى قيد التفاوض. ووفقًا للعديد من الخبراء الاقتصاديين والعقاريين، في ظل ركود سوق العقارات الحالي، إلى جانب الوضع المالي الصعب، فإن استمرار هذا الوضع سيؤدي إلى فقدان العديد من مستثمري المشاريع للسيولة اللازمة لتحسين أوضاعهم، وقد يضطرون إلى التفكير في نقل أو بيع مشاريع عقارية. هذا فضلًا عن أن العديد من الشركات وصناديق الاستثمار الأجنبية تُجهّز الأموال في انتظار فرصة الاستحواذ على مشاريع عقارية محلية عندما تواجه الشركات صعوبات وتضطر إلى البيع.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، اقترح ما يلي: أن تدرس الحكومة واللجنة الدائمة للجمعية الوطنية السماح للشركات بنقل مشاريع العقارات بالاتفاق وفقًا للآلية التجريبية المنصوص عليها في القرار رقم 42/2017/QH14 الصادر عن الجمعية الوطنية بتاريخ 21 يونيو 2017. ووفقًا للسيد تشاو، سيؤدي تطبيق هذه الآلية، في حال تطبيقها، إلى إزالة صعوبات التدفق النقدي والسيولة للشركات العقارية، بما في ذلك الشركات التي تُصدر سندات على وشك الاستحقاق. إن السماح للشركات بنقل المشاريع بالاتفاق، بناءً على الطلب، سيُمكّن الدولة من تحصيل الضرائب وتعزيز فعالية وكفاءة إدارة الدولة لسوق العقارات، وزيادة الشفافية، والتغلب على ظاهرة نقل المشاريع "الخفي" المُتنكر في صورة نقل أسهم، مما يُسبب خسائر لميزانية الدولة.

قالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "إن العرض المُباع مباشرةً من المستثمرين في المشاريع الحالية في هذا القطاع محدود للغاية، ويعود ذلك إلى قلة الوحدات الجديدة المُضافة إلى السوق. ومع ذلك، لا تزال منازل التاون هاوس تُمثل خط الإنتاج الرئيسي، تليها الفلل، ثم المتاجر، والتي لا تُمثل سوى نسبة ضئيلة من إجمالي العرض الحالي".

الدرس الثاني: السباق نحو "الإنهاء" ببطء
هناك العديد من الأسباب التي يقدمها مستثمرو المشاريع العقارية، لكن معظمها يعود إلى البطء في إخلاء الموقع، والتغييرات في الآليات القانونية والسياسات الضريبية، بالإضافة إلى ضعف القدرة المالية للعديد من الشركات... مما يؤدي إلى بطء إنجاز المشاريع.

مشاريع العقارات البطيئة التقدم "تغطي" على نطاق واسع

تعاني معظم المقاطعات والمدن الـ 63 من تأخر تنفيذ مشاريع العقارات، ومع ذلك فإن قطاع العقارات الراقية يقع بشكل رئيسي في المقاطعات والمدن الكبيرة ذات المواقع الجغرافية المواتية وإمكانات استغلال السياحة والنقل وتطوير البنية التحتية.

المنطقة التي تشهد أكبر عدد من المشاريع العقارية المتأخرة هي هانوي. ووفقًا لإحصاءات غير مكتملة، يوجد في هانوي حاليًا مئات المشاريع المتأخرة عن مواعيدها، أي ما يعادل مساحة تزيد عن 5000 هكتار لم تُستغل بعد، مما يُسبب هدرًا كبيرًا.

تأخرت بعض المشاريع العقارية لمدة تصل إلى عشر سنوات، مثل: منطقة كيم تشونغ - دي تراش الحضرية (التي أعيدت تسميتها الآن بمنطقة هينود رويال بارك الحضرية - PV)، في مقاطعة هواي دوك. أو منطقة نام آن خانه الحضرية التابعة لشركة سونغ دا للتنمية الحضرية والصناعية (سوديكو)، والتي كانت تُروّج في السابق على أنها جنة الحياة. ومع ذلك، لم تكتمل أعمال تطهير الموقع، ولا تزال العديد من الفيلات والمنازل مهجورة، مما يتسبب في إهدار الموارد. وقال ممثل وسائل الإعلام في سوديكو: بسبب تباطؤ سوق العقارات الأخير، فإن العديد من العملاء الذين يستثمرون في الفيلات يمتلكون الأراضي فقط، في انتظار تغييرات إيجابية في السوق. وهذا يؤدي إلى حالة يتم فيها التخلي عن بعض الفيلات، مما يتسبب في فقدان الجمال العام للمشروع.

في فو تو، يبلغ حجم مشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة، الذي استثمرته شركة سونغ ثاو المحدودة، أكثر من 87 هكتارًا، وهو متأخر عن الجدول الزمني لأكثر من عقدين من الزمن ويحتوي على العديد من الانتهاكات... المشروع مهجور حاليًا ويستخدمه الناس كمكان لرعي الماشية.

صرح السيد تران فان كين، نائب رئيس اللجنة الشعبية لبلدة ثانه ثوي، بصراحة: "تكمن مشكلة مشروع ينابيع ثانه ثوي الساخنة الآن في قدرة المستثمر. يتمتع المشروع حاليًا بموقع نظيف ووثائق قانونية كاملة، ولكن لا يمكن تنفيذه نظرًا لضعف قدرة المستثمر. كما أن منطقتنا متسرعة للغاية لأن آراء الناخبين متعددة، لكن سلطة إدارة المشروع تقع على عاتق مقاطعة فو ثو".

الصورة 4.jpg — *مشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة مهجور حاليًا ويستخدمه السكان المحليون كمنطقة رعي للماشية.*

في مقاطعة ها نام، ثمة مشروع عقاري لا يقل إثارة، وهو تحويل أراضي الأشغال العامة والخدمات إلى مساكن تجارية (متاجر) ثم تركها مهجورة. هذا هو المجمع التجاري والسكني لشركة ثانغ لوي ثانه ليم المحدودة. حتى الآن، اكتملت أعمال البناء الأولية للمشروع، وقد اشترت بعض الأسر منازل وانتقلت إليها، ولم تُبنَ العديد من المشاريع المخططة، بينما تظهر بعض المشاريع علامات التدهور والإهمال.

في إشعار استنتاج التفتيش رقم 161/TB-TTCP المؤرخ 17 يناير 2023 الصادر عن مفتشية الحكومة بشأن مشروع المركز التجاري المعقد لشركة Thang Loi Thanh Liem، خصصت مقاطعة ها نام أرضًا ولكنها لم تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي، مما يُخالف المادة 118 من قانون الأراضي لعام 2013. والأخطر من ذلك، أن هذه المساحة من الأرض مُخطط لها كأرض أشغال عامة وخدمات وتجارية، دون وظيفة سكنية، مما يُخالف المادة 26 من قانون التخطيط الحضري لعام 2009 والمادة 14 من المرسوم الحكومي 37/2010/ND-CP المؤرخ 7 أبريل 2010.

إزالة "الورم"

المناطق التي بها مشاريع عقارية متأخرة عن الجدول الزمني، بل راكدة منذ سنوات عديدة هي: هانوي، كوانج نينه، فو ثو، هوا بينه... في هانوي وحدها، توجد حاليا مئات المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني ولم يتم تنفيذها، ومنها العديد من المشاريع التي حصلت على إنذار أحمر، وتم إلغاء عدد قليل من المشاريع من قبل لجنة الشعب في هانوي.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع فونغ فيين للإسكان الفاخر في مقاطعة مي لينه، الذي استثمرته شركة فونغ فيين للخدمات التجارية والسياحية المساهمة. خُصصت أرض للمشروع عام ٢٠٠٨، لكن تنفيذه كان بطيئًا، فأصدرت لجنة هانوي الشعبية القرار رقم ٤٠٥٨/QD-UBND بشأن استصلاح الأراضي، مُلغيةً قرار تخصيص الأرض للمشروع المذكور. بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع أخرى: شركة ترونغ جيانغ للإنشاءات بمشروع بناء فلل حدائق؛ وشركة آنه دونغ المساهمة بمشروع بناء البنية التحتية التقنية لمنطقة فلل صني لايت؛ وشركة فينالاينز فينه فوك العقارية المساهمة بمشروع منطقة فينالاينز الحضرية الجديدة... وقد أصدرت لجنة هانوي الشعبية قرارًا باستصلاح الأراضي.

*لا تزال الفيلات والمنازل في مشروع منطقة تان فيت الحضرية، منطقة هوآي دوك، قليلة السكان.*

فيما يتعلق بمشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة الذي استثمرته شركة سونغ ثاو المحدودة، قال السيد ها مينه دوك، نائب رئيس إدارة الأراضي، إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة فو ثو: "في الوثيقة رقم 2308/UBND-KGVX بتاريخ 21 يونيو 2022، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو إدارة الضرائب الإقليمية لتحصيل إيجار الأرض المستحق لشركة سونغ ثاو، وفي الوقت نفسه، كلفت إدارة التخطيط والاستثمار في المقاطعة، ولجنة الشعب في مقاطعة ثانه ثوي والهيئات ذات الصلة بمراجعة وفصل مساحة تبلغ حوالي 37 هكتارًا من إجمالي مساحة المشروع لتنفذها الشركة. وأضاف السيد دوك: في الوقت الحالي، لم ينفذ المستثمر بعد إجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500، لذلك لا يوجد أساس لقياس وفصل المنطقة وفقًا لتوجيهات اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو. في 25 مارس، في عام 2022، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو تو قرارًا بإلغاء شهادة حافز الاستثمار للمشروع المذكور أعلاه.

وقال السيد تران نهو لونغ - مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة كوانج نينه: في الفترة المقبلة، ستواصل كوانج نينه مراجعة وتفتيش وفحص استخدام الأراضي للمشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني، وإطالة أمد إكمال البنية التحتية الفنية، والتعامل معها بحزم واستعادتها وفقًا للقانون، وعدم السماح لحالة التخطيط "المعلق" والمشاريع "المعلقة" بالتكرار ومنع ومكافحة مصالح المجموعة والسلبية وخسارة الميزانية وإهدار موارد الأراضي، والمساهمة في صحة سوق العقارات.

هذه بعض المشاريع النموذجية التي ألغت السلطات المحلية تنفيذها بشكل قاطع ونفذتها بموجب القانون. ومع ذلك، لا يزال هناك العديد من المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني، ومُددت عدة مرات، وتعاني من مشاكل، ولكن لم يتم التعامل معها. على سبيل المثال، في كوانغ نينه، هناك العديد من المشاريع مثل: منطقة كاو زانه - ها خانه الحضرية الجديدة؛ ومشروع برج باي فيو متعدد الاستخدامات التجاري والشقق (مدينة ها لونغ)... متأخرة عن الجدول الزمني. بالإضافة إلى ذلك، تم تشغيل العديد من المشاريع العقارية ولكن معدل الإشغال ليس مرتفعًا، والعديد من الفيلات والمتاجر لديها مالكون ولكن لم يتم توطينهم، مما يظهر علامات التدهور، مما يتسبب في هدر الموارد وفقدان الجمال الحضري.

قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هالونج، السيد نجوين هو نها: "في الآونة الأخيرة، نفذت المدينة بحزم المراجعة والإبلاغ والاقتراح على المقاطعة للنظر في العشرات من المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني والتي تنتهك القانون ومعالجتها وإلغاءها، من أجل تجنب حالة "الاحتفاظ بالأرض" لفترة طويلة للسماح للأعشاب بالنمو، مما يتسبب في إهدار موارد الأرض، مما يؤثر على الصرف الصحي البيئي والمناظر الطبيعية الحضرية.

بالنسبة للمشاريع العقارية، وخاصة العقارات الراقية، يتعين على السلطات المحلية اتخاذ تدابير قوية لتفتيش ومعالجة المشاريع التي بها مخالفات خطيرة، وتقدم بطيء، وتستمر لسنوات عديدة، والقضاء بشكل جدي على المشاريع ذات التخطيط السيئ، والإمكانات المالية المحدودة، و"الاستيلاء على الأراضي" عمدا دون تنفيذ.

نحن بحاجة إلى التخلص من العقلية التي تقول أنه إذا كان لدى هذه المقاطعة مشروع عقاري راقي، فلا بد أن يكون لدى مقاطعتنا واحد أيضاً.
الدرس الثالث: الإقامة في قصر بمليون دولار
يعيش الأشخاص ذوو الدخل المنخفض في فيلات بملايين الدولارات، ويستأجرون الفيلات والمتاجر للعيش فيها، ويفتحون متاجر البقالة، ويبيعون الخضروات، ويفتحون حانات البيرة... لممارسة الأعمال التجارية لكسب العيش، قد يبدو الأمر وكأنه مزحة ولكنه موجود في معظم المناطق الحضرية (KDT) التي من المتوقع أن تكون صالحة للعيش ومتحضرة وحديثة.

تحويل الفلل والبيوت التجارية إلى... "أسواق"

ليس من الصعب أن نرى أن العديد من الفيلات والمتاجر ذات الواجهات الواسعة، بجوار المناطق السكنية أو أسفل المباني السكنية في هانوي، تُستخدم غالبًا للإيجار لفتح المقاهي والمطاعم ومحلات البقالة ومحلات الوجبات السريعة ومحلات الأطعمة الطازجة وما إلى ذلك. هذا ليس محظورًا بموجب القانون، ولكنه خلق عن غير قصد مظهرًا رثًا للمناطق الحضرية التي تعتبر متحضرة وحديثة.

*وفي الجوار، يستأجر الناس محلات تجارية لفتح متاجرهم ومتاجرهم... لممارسة أعمالهم التجارية.*

قال السيد نجوين كوانغ ترونغ، المقيم في حي هواي دوك، والذي استأجر متجرًا في منطقة تان تاي دو الحضرية الجديدة، حي دان فونغ: "استأجرتُ أنا وصديقيّ المتجر لبيع الوجبات السريعة والقهوة... في البداية، استأجرناه لبيع البضائع مقابل 5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا (مستأجر من المؤجر - PV). لاحقًا، ولأننا كنا نبيع طوال الليل، اضطررنا لدفع مليوني دونج إضافيين شهريًا للمبيت.

وقال أحد "سماسرة الخدمات" المتخصصين في تأجير المحلات التجارية هنا: إن المستأجرين هم في الغالب عمال من المحافظات، وهم يستأجرون بأسعار رخيصة لفتح محلات الإفطار، وبيع الخضروات، وحانات البيرة... الإيجار غير ملزم، ولا حاجة لإيداع الكثير من المال، وعندما يأخذه المالك، يجب إعادته.

تركيز صغار التجار على استئجار المحلات التجارية لتنظيم أعمالهم حوّل هذا المكان إلى سوقٍ للسلع المستعملة. قال أحد سكان مبنى شقق HHA في منطقة تان تاي دو الحضرية: "البيع والشراء مريح، ولكن كل صباح وفي عطلات نهاية الأسبوع، يكثر البائعون والمشترون، وتتحرك العديد من المركبات داخل وخارج المنطقة الحضرية، مما قد يُسبب مشاكل في السلامة المرورية. ناهيك عن تصريف المحلات لمياه الصرف الصحي والقمامة... وهو أمرٌ مُربك للغاية".

زار الصحفيون بعض المناطق الحضرية في مقاطعات هواي دوك، وجيا لام، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وهوانغ ماي... ووجدوا أن ظاهرة تأجير الفلل والمتاجر من قبل الملاك... ظاهرة شائعة في كل مكان، ولكل منطقة خصائصها وأسعار إيجارها المختلفة. لكن جميعها تشترك في عامل واحد: المساهمة في تدهور هذه المنطقة الحضرية المتحضرة والحديثة.

في مقاطعات ومدن هاي فونغ، وفو ثو، وها نام، وهونغ ين، وثانه هوا، وغيرها، لا يبدو الوضع متفائلاً. فرغم انخفاض عدد المستأجرين وانخفاض الأسعار، لا يزال الوضع فوضوياً للغاية. في الوقت نفسه، تكسوها الأعشاب وتظهر عليها علامات التدهور.

العديد من "لا" في فيلا بملايين الدولارات

بصفتنا مستأجرين فيلا للإقامة المؤقتة، قادتنا السيدة نجوين ثي بيتش في جولة بمنطقة نام آن خانه الحضرية، حي هواي دوك، مدينة هانوي. هناك، شاهدنا بعض الفلل والبيوت التجارية التي يسكنها السكان. على الرغم من أن الواجهة الخارجية للفيلا لم تكن مكتملة بعد، إلا أن الأبواب كانت مُركّبة مؤقتًا بألواح بلاستيكية، وبعضها مصنوع من صفائح حديدية مموجة رقيقة... أما في الداخل، فكانت الملابس تُعلّق عشوائيًا، وأماكن النوم كانت مصنوعة مؤقتًا من ألواح خشبية من قِبل العمال، وفي بعض الأماكن كانت الحصائر مفروشة على الأرضية الخرسانية، وكان المطبخ مُجهّزًا مؤقتًا، وبشكل أكثر تحديدًا، لم يكن هناك مرحاض مناسب.

سألت السيدة بيتش: "كم عدد الأشخاص الذين تخططون لاستئجار الفيلا؟ إذا كان عدد الأشخاص كبيرًا، يُفضّل استئجار الفيلا كاملةً، مساحتها تتراوح بين ٢٠٠ و٣٠٠ متر مربع، والسعر حوالي ٦-٨ ملايين دونج فيتنامي شهريًا فقط، ويمكنك اختيار عدد الأشخاص الذين ترغبون في إقامتهم. إذا وافقتم، فأخبروني لأتصل بالمالك."

معظم العمال يأتون من نغي آن، ثانه هوا، نام دينه، فينه فوك، توين كوانغ... يعيشون في فيلات ومتاجر، وخلال النهار يعملون كعمال نظافة وبناء وميكانيكيين... وفي الليل يتجمعون في فيلا بملايين الدولارات ولكنهم "يفتقرون" إلى كل شيء: لا كهرباء، ولا مياه نظيفة، والمراحيض لا تعمل...

brother-4(1).jpg — *حياة مؤقتة في فيلا بمليون دولار لعامل مستقل - صورة فوتوغرافية بواسطة نغوك فو*

لي خاك نام (من ثانه هوا) يقيم حاليًا مؤقتًا في فيلا بمنطقة هوانغ ماي. قال: "تركتُ المدرسة في الصف التاسع ولحقتُ بجاري هنا للعمل كعامل بناء. الآن أنا عامل بناء. لولا دعم الجميع وتوجيههم، لما كنتُ أعرف أين كنتُ الآن".

في هذه الأيام، يقضي الطلاب عطلتهم الصيفية، ويصطحب آباؤهم العديد من الأطفال إلى هانوي، ويقيمون لأول مرة في فيلا فاخرة مع والديهم. قالت السيدة لي ثي هاي (من نغي آن): ابنتي في إجازة صيفية، وقالت إنها تفتقد والديها، لذا عدت لأخذها إلى هنا للعب. لا يوجد مكيف هواء، وفي بعض الأيام يكون الجو حارًا جدًا لدرجة أنني لا أستطيع النوم حتى وقت متأخر من الليل. أشعر بالأسف على ابنتي، ولكن لا يوجد حل آخر. أخطط لترك ابنتي لمدة أسبوع أو أسبوعين، ثم آخذها إلى الريف لتعيش مع جديها.

قالت السيدة هوانغ ثي سي، الطاهية الرئيسية التي تطبخ لأكثر من 30 عاملاً: "البيت الداخلي أصبح أكثر سعادة هذه الأيام. هناك خمسة أطفال يستقبلهم آباؤهم. خلال النهار، أطبخ وأقوم بدور المربية. والجميل في الأمر أن كل واحد منهم ينحدر من بلدة مختلفة، لكنهم يلعبون معًا بروح الفريق الواحد ويتفاعلون مع بعضهم البعض."

في بعض المناطق الحضرية في هوا بينه، ها نام، كوانج نينه... هنا، يعيش العمال ذوو الدخل المنخفض مؤقتًا في فيلات،

لا تزال المتاجر قائمة، وإن لم تكن كثيرة. عندما تواصلنا معهم كمراسلين، رفضوا الإجابة، أو في بعض الحالات طلبوا منهم عدم الإفصاح عن معلومات أو التقاط صور... خوفًا من أن المالك أو المستثمر لن يستمر في تأجيرها.

(ملاحظة: تم تغيير الأسماء في هذه المقالة لحماية الخصوصية.)

الدرس الرابع: تحسين المؤسسات ورفع قيمة العقارات الراقية إلى قيمتها الحقيقية
على مطوري ومستثمري المشاريع العقارية التضحية بالفوائد الصغيرة قصيرة الأجل من أجل تحقيق فوائد طويلة الأجل، وإعادة هيكلة الأعمال بشكل استباقي، والتركيز على المشاريع الأساسية، وتخفيض الديون، وضبط سندات الشركات بشكل جيد، والحد من الاعتماد المفرط على مؤسسات الائتمان. أما بالنسبة لهيئات الإدارة، فتحتاج الدولة إلى استكمال نظام قانوني واضح قريبًا، من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي، وتقسيم صلاحيات الإدارة بوضوح، وتجنب التداخل وغياب الترابط كما هو الحال حاليًا.

التضحية بالفوائد الصغيرة

تُعطى الشركات الأولوية القصوى للفوائد، والتضحية بالفوائد قصيرة الأجل من أجل الفوائد الشاملة طويلة الأجل خيارٌ صعبٌ للغاية. أما بالنسبة للشركات المتخصصة في العقارات الفاخرة، فمن الضروري التحلي بالشجاعة والرؤية والفهم الراسخ لمواجهة الحاجة إلى التضحية بالمشاريع غير المربحة أو منخفضة الربحية، وفي الوقت نفسه، إعادة هيكلة الأعمال، وتخفيض الديون، والتركيز على الأعمال الرئيسية، المشاريع الأساسية... هذا هو القرار الحكيم.

السيد دينه فان نغي، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة فينابول المساهمة، وهي وحدة ذات خبرة طويلة في تطوير المشاريع العقارية، صرّح بصراحة قائلاً: ينبغي على شركات العقارات اغتنام هذه الفرصة لإعادة النظر في وضعها المالي، وإعادة هيكلة الشركة، وتخفيض ديونها، وتقليل اعتمادها على مؤسسات الائتمان، والتخلي بجرأة عن المشاريع عالية المخاطر، وتجنب الاستثمار بشكل متشتت ومجزأ. وتجنب السعي وراء الكميات الكبيرة والتسرع في التطوير، لأنه بمجرد مواجهة الصعوبات، يكون قد فات الأوان للتراجع.

بالنسبة للمستثمرين، بالإضافة إلى امتلاك المال، من الضروري دراسة الجوانب القانونية للمشروع العقاري الذي تنوي الاستثمار فيه أو شرائه بغرض السكن طويل الأمد بعناية. هذا ليس صعبًا، ولكنه يتطلب من المستثمرين التفكير بجدية، وتجنب "إغلاق باب الحظيرة بعد ضياع البقرة". في الواقع، يوجد حاليًا العديد من المشاريع العقارية الفاخرة التي، على الرغم من بنائها والسماح للعملاء بالانتقال إليها، لم تكتمل الإجراءات القانونية ولم يتم تنسيق البنية التحتية بعد. هذا يؤدي إلى حالة يكون فيها للفلل والبيوت التجارية مالكوها، لكن لا أحد يسكنها، وتُترك مهجورة، مغطاة بالعشب، وتُهدر الموارد.

يتعين على شركات العقارات المحلية شد الأحزمة، وخفض الديون، وتقليل الاعتماد على مؤسسات الائتمان، وخفض المشاريع عالية المخاطر بجرأة، وليس الاستثمار بطريقة متفرقة ومجزأة - صورة توضيحية.

ينبغي على المحليات أيضًا اختيار مستثمرين ذوي سمعة طيبة وإمكانات مالية قوية، وتجنب الانسياق وراء الصيحات السائدة، وتجنب الإفراط في التفكير في تطوير العقارات الفاخرة، وغياب التخطيط الاستراتيجي. فهذا تفكير خاطئ قد يؤدي إلى عواقب وخيمة لاحقًا. إضافةً إلى ذلك، تحتاج المحليات إلى تعزيز الرقابة والتفتيش، والتعامل بشفافية مع المستثمرين المخالفين، أو المتأخرين عن المواعيد، أو حتى المنسحبين من المشاريع، لتجنب حالة الهجر وهدر الموارد، في حين تخسر الدولة عائدات الضرائب والرسوم.

بحاجة إلى "يد " الدولة

في الواقع، لطالما عانى سوق العقارات عمومًا، والعقارات الفاخرة خصوصًا، من تراخي في الأسعار، في حين لا تزال الضرائب والرسوم المفروضة على هذا القطاع منخفضة، ولا تتناسب مع وتيرة تطور السوق، مما أدى إلى انتشار المضاربات وارتفاع الأسعار، وصعوبة حصول ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية على السكن. ناهيك عن تفاوت أسعار العقارات بين المناطق الحضرية والريفية، حتى داخل المدن الكبرى مثل هانوي وهاي فونغ وهو تشي منه... هناك أيضًا اختلافات واضحة. لذلك، يرى العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى المشاركة المباشرة في تنظيم سوق العقارات، لأنها تمتلك حاليًا ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة عليه.

وفقاً للعديد من الخبراء، يشهد سوق العقارات الفاخرة ازدحاماً، مما يؤدي إلى اختلال في العرض والطلب، ويؤدي إلى فقدان العديد من القطاعات الأخرى لزخم نموها. لذلك، من الضروري تطهير سوق العقارات على الفور، ومن ثمّ زيادة تدفق الأموال من الداخل والخارج إلى قطاع العقارات، وستتم عمليات اندماج واستحواذ الشركات والمشاريع العقارية وفقاً لقواعد السوق، مما يُسهم في تعزيز النمو الاقتصادي وخلق تداعيات إيجابية على جميع القطاعات الأخرى.

"
وأشار القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة التنفيذية المركزية إلى: "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق الحافز لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، وهو ما من المتوقع أن يكون له تأثير قوي على العديد من جوانب سوق العقارات الفيتنامية في الفترة المقبلة.

ومن ناحية أخرى، ورغم حل الإجراءات الإدارية للمؤسسات التي تنفذ مشاريع الأراضي، إلا أنها لا تزال معقدة وطويلة الأمد.

تستمر هذه الدورة الخبيثة في التكرار، من مشروع إلى آخر، ومن مؤسسة إلى أخرى، سنة بعد سنة... ولهذا السبب هناك مقولة "الخوف من عدم وجود أساس قانوني كافٍ"، أو "انتظار التعليمات من الرؤساء"، مما يتسبب في تعثر مشاريع الاستثمار، وعدم القدرة على تنفيذها، مما يتسبب في عدم فعالية موارد المجتمع.

فيما يتعلق بدعم رأس المال الاستثماري، قال أحد رجال الأعمال المتخصصين في تطوير المشاريع العقارية (طلب عدم الكشف عن هويته): "تبذل مؤسسات الائتمان حاليًا جهودًا حثيثة لتأجيل وإعادة جدولة ديون الشركات. وجهت الحكومة بـ"تخفيف" القيود الائتمانية على العقارات، ولكن برأيي، ينبغي أن يصاحب ذلك فتح باب إصدار السندات للشركات. حاليًا، يصعب علينا الحصول على قروض مصرفية. انتشر الخوف في كل مكان، وهو معرض لخطر أن يتحول إلى "مرض اجتماعي".

ويرى العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى المشاركة المباشرة في تنظيم سوق العقارات، لأن الدولة تملك حاليا ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة على هذا الأمر.

إن استكمال المؤسسات والسياسات المتعلقة بإدارة الأراضي واستخدامها بشكل متزامن ووفقًا لمؤسسات تطوير اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي، سيفتح موارد الأراضي، ويساعد الدولة على إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها لضمان الاستخدام الأكثر اقتصادا واستدامة وفعالية للأراضي. وللقيام بذلك، فإن استكمال التعديلات على قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية... يجب أن يضمن التزامن والوحدة، وهو مطلب ملح للغاية. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز تنظيم جهاز إدارة أراضي الدولة، وضمان التبسيط والوحدة، والقضاء على الوسطاء، وتعزيز اللامركزية واللامركزية، مصحوبة بآليات التفتيش والإشراف والرقابة على السلطة.

مندوب دانغ بيش نجوك - وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة هوا بينه

ومن الضروري حل مشكلة المشاريع المتوقفة وبطء التقدم

يتم تقديم مشروع قانون الأراضي (المعدل) إلى هذه الدورة الخامسة على أساس تجميعي بعد فترة من التشاور العام. وأنا شخصياً أقدر جهود وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تجميع وجمع آراء الناخبين والمواطنين على الصعيد الوطني، بناءً على فحص وتقييم وتعديل مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتقديمه إلى مجلس الأمة الخامس عشر في دورته الخامسة.

ويحتاج مشروع القانون إلى حل مشكلة المشاريع المتوقفة والمتأخرة. على سبيل المثال، يوجد حاليًا في العديد من المحافظات والمدن العديد من المشاريع المرخصة للاستثمار، ولكن بسبب العديد من العوامل الموضوعية، يكون التنفيذ بطيئًا أو لا يستغرق سوى خطوات إجرائية قليلة، ثم لا يتم تنفيذه لمدة 5 أو حتى 10 سنوات، مما يتسبب في إهدار موارد الأرض وإحباط الناس.

آمل أن يتضمن مشروع قانون الأراضي هذا (المعدل) لوائح صارمة ومحددة لمساعدة المحليات على التعامل مع هذه القضية بشكل أساسي وشامل. لأنه في الآونة الأخيرة، تم تعليق العديد من المشاريع وتأخرها عن الجدول الزمني، ولكن عند فحصها واختبارها، لا يزال لدى المستثمر الأسباب: إما تم تنفيذها جزئياً أو بسبب ظروف موضوعية.

المحامي نجوين هونغ باخ - مدير شركة هونغ باخ وشركاه للمحاماة المحدودة

عند استثمار الأموال، يجب عليك توخي الحذر

وفي الوقت الحالي، وفي ظل الوضع الاقتصادي المتقلب، لا يزال الاستثمار العقاري وجهة آمنة للمستثمرين. ولذلك، فإن المشاريع العقارية تجتذب الكثير من الاهتمام. لذلك، فإن التعلم بعناية عن المشاريع العقارية، وخاصة العقارات الراقية، أمر ضروري للغاية ومفيد للمستثمرين.

ومع ذلك، يجب على المستثمرين العقاريين توخي الحذر عند "إيداع الأموال". أولاً، يجب عليك أن تتعرف بعناية على شرعية المستثمر وعلامته التجارية وسمعته. ثانياً، يجب أن يكون التقدم في تنفيذ المشروع معروفاً، لذا يحتاج المشترون إلى مراقبة وتحديث التقدم في إنشاء المشروع لتجنب مواجهة المخاطر التي قد تؤثر على حقوقهم ومصالحهم. ثالثًا، شرعية المستندات مثل: رخصة استثمار المشروع، رخصة البناء... يحتاج المشترون إلى الانتباه إلى المستندات المذكورة أعلاه، لأنه عند مواجهة نزاع، سيكون الأمر أكثر ملاءمة في عملية التعامل مع الحقوق. رابعا، محتوى شروط العقد والتكاليف الأخرى. يجب على مستثمري المشاريع العقارية قراءة وفهم شروط الاتفاقية المنصوص عليها في العقد بعناية قبل التوقيع على العقد واتخاذ قرار "دفع المال".

السيدة دو ثو هانغ - مدير أول، قسم الأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

انتبه إلى شرعية المشروع

إن المعروض الذي يتم بيعه مباشرة من المستثمرين في المشاريع الحالية في قطاع العقارات الراقية محدود للغاية، ويمكن القول إنه نادر، في حين لم يتم البدء إلا في عدد قليل من المشاريع العقارية الجديدة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى تأثير الأزمة المالية العالمية، وجزئيًا بسبب عدم اكتمال العديد من المشاريع أو صعوبة استكمال الإجراءات القانونية لبدء البناء... تلك هي الأسباب الرئيسية التي تجعل المعروض من العقارات الراقية في الفترة القادمة محدودًا.

ومع ذلك، يجب أن يكون المستثمرون مزودين بأوضح المعلومات حول المشروع، ويجب أن تكون لديهم التزامات محددة تربط العديد من الأطراف معًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون الإطار القانوني شاملاً وكاملاً وواضحًا ومزودًا بتعليمات مفصلة... للمساعدة في تطهير المستثمرين وتعزيز التنمية المستدامة للسوق، وتجنب خلق تقلبات كبيرة في الأسعار، وفي الوقت نفسه، ضمان فوائد للدولة.

[إعلان 2]
مصدر