قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئا

يسمح قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ للأفراد غير المشاركين مباشرةً في الإنتاج الزراعي بالحصول على تحويلات لأراضي زراعة الأرز. تُعدّ هذه فرصةً للمستثمرين المحتملين، لكن هذه "الفرصة السهلة" ليست سهلة المنال.

إذا كان في الماضي يُسمح فقط لأولئك الذين ينتجون الأرز بشكل مباشر بالحصول على حق استخدام أراضي الأرز، فمع اللوائح الحالية الجديدة، يُسمح أيضًا للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي، إذا كانت لديهم الظروف والقدرة على زراعة الأرز، بالحصول على حق نقل الأرض للاستثمار في الإنتاج.

وفي ندوة عقارية أقيمت مؤخرا، قال نائب مدير إدارة الأراضي ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ) السيد لي فان بينه، إنه عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، فإن هذا القطاع سوف يتطور بقوة.

في الواقع، شهدت معاملات الأراضي الزراعية ازدهارًا ملحوظًا خلال الفترة 2020-2022. اشترى العديد من الشركات والأفراد أراضٍ زراعية بهدف تحويلها إلى قطع أراضي للبيع، مما أحدث موجة ازدهار آنذاك.

على الرغم من توقع ازدهار السوق، إلا أن قطاع الأراضي الزراعية والغابات في الواقع لا يحظى باهتمام سوى المستثمرين الكبار والمنظمين، كالشركات. لأن اللوائح الجديدة لا تُهيئ إلا ظروفًا مواتية للمزارعين، وهي مناسبة للشركات التي تستثمر في القطاع الزراعي، بينما سيكون من الصعب للغاية تنفيذ أنشطة جمع وشراء الأراضي الزراعية وانتظار تحويلها إلى أغراض أخرى، وتقسيمها وبيعها لصغار المستثمرين.

أشارت السيدة ها كين، وهي وسيطة ومستثمرة في الأراضي في عدة قطاعات في هانوي وهوا بينه وتاي نغوين، إلى أن قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئًا حاليًا نظرًا لارتفاع الضرائب ورسوم التحويل على الأراضي الزراعية والغابات، مما يُثني صغار المستثمرين عن الاستثمار فيه. في المقابل، يبدو أن المستثمرين الكبار، الذين يحتاجون إلى استثمار عشرات الهكتارات من أراضي الأرز والغابات، لإعادة تخطيطها لاحقًا وتحويلها إلى أراضي خدمات وسياحة وتجارة ومشاريع إسكان، متحمسون للانضمام إلى هذا القطاع.

قال رئيس إحدى شركات العقارات في هانوي إن شركته تخطط "للبحث" عن الغابات والأراضي الزراعية واسعة النطاق في هوا بينه وتاي نجوين، وحتى "الصيد بعيدًا عن الشاطئ" بالذهاب إلى المرتفعات الوسطى لشراء الأراضي.

فيما يتعلق بتحويل الأراضي الزراعية، أشار السيد لي فان بينه إلى ضرورة الالتزام بالتخطيط وتحقيق هدف زيادة مساحة أراضي الأرز إلى أكثر من 3 ملايين هكتار لضمان الأمن الغذائي الوطني. لذلك، على مستثمري العقارات توخي الحذر وفهم أحكام القانون لتجنب الاستثمار غير المجدي، والشراء بأسعار مرتفعة مع صعوبة في التصفية.

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، شهد قطاع الأراضي تحسنًا خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024، مع طرح الأراضي في المزادات العلنية وتقسيمها. في الوقت نفسه، لم تظهر أي علامات انتعاش على أراضي المشاريع والأراضي الزراعية والحرجية، مع ضعف السيولة وتباطؤ المعاملات. حتى أن العديد من المستثمرين الذين يملكون أراضي زراعية يرغبون في بيع ممتلكاتهم في هذا الوقت، لكن الأمر صعب.

أشار مدير إحدى شركات الوساطة العقارية إلى أن هامش ربح الاستثمار في هذا القطاع يتراوح بين 25% و30% سنويًا، وإذا أمكن تحويله إلى أراضٍ سكنية، فسيصل إلى 35% و40% سنويًا. ويمكن أن تتضاعف فرصة زيادة قيمة الأراضي الزراعية خلال العقد الحالي بمقدار 3-5 مرات، أو حتى أكثر. ومع ذلك، ووفقًا لقائمة أسعار الأراضي المتوقعة، سترتفع تكلفة استكمال طلب تحويل الأراضي السكنية إلى أراضٍ زراعية بمقدار 9 مرات مقارنةً بالتكلفة الحالية.

على سبيل المثال، إذا أراد مستثمر تغيير غرض استخدامه وفصل قطعة أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع في دونغ آنه (هانوي)، فإن رسوم الانتفاع الحالية تبلغ 6.6 مليار دونج فيتنامي، ولكن إذا تم حسابها وفقًا لسعر مسودة قائمة الأسعار الجديدة، يرتفع هذا المبلغ إلى 61.8 مليار دونج فيتنامي. وبالتالي، فإن رسوم الانتفاع وحدها لقطعة أرض مساحتها 100 متر مربع تزيد عن 6 مليارات دونج فيتنامي. وبهذا السعر، يكون شراء الأراضي السكنية المتاحة أرخص من الضريبة التي تُدفع عند تحويل الأراضي الزراعية.

علاوةً على ذلك، ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على أن الأراضي الزراعية التي تُترك بورًا أو غير مُستغلة بشكل مستمر لمدة تتراوح بين ١٢ و٢٤ شهرًا ستُعرَّض لعقوبات إدارية وقد تُسحب ملكيتها. وبالتالي، سيتعين على المستثمرين الذين يملكون أراضي زراعية الإسراع في إتمام إجراءات تحويلها إلى أراضٍ سكنية أو زراعية إذا لم يرغبوا في خسارة كل شيء.

إذا اشتريت أرضًا للاستفادة من موجة الاستثمار، بعد التخطيط، ولكن التخطيط الإقليمي معلّق أو بطيء التنفيذ أو معدّل، فقد يواجه المستثمرون أسوأ سيناريو، وهو البيع دون أن يشتري أحد. إضافةً إلى ذلك، فإن شراء الأراضي الزراعية، وخاصةً تلك التي لا يمكن تحويلها، قد يُعرّضك لخطر الإفلاس في حال استخدام الرافعة المالية، كما ناقش أحد المستثمرين اليوم مخاطر امتلاك الأراضي الزراعية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html