مع تطبيق جدول أسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، قد تستمر أسعار العقارات في الارتفاع نتيجةً لارتفاع تكاليف الإنتاج. مع ذلك، لا يزال من الممكن احتواء هذه الزيادة.
أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع
قد ترتفع أسعار العقارات بعد 1 أغسطس 2024، لأن قانون الأراضي الجديد سيُطبّق قائمة أسعار للأراضي، مما سيزيد من تكلفة التعويضات ورسوم استخدام الأراضي. ستساهم هذه العوامل في زيادة سعر مدخلات المشروع، وفقًا للسيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، متحدثًا في ندوة "إيجاد فرص استثمارية في النصف الثاني من العام" التي نظمتها صحيفة داو تو.
وبتحليل أعمق، قال السيد ثانغ إنه عند دراسة هيكل رأس مال أي مشروع استثماري، تكون النسبة المعتادة 2:4:4. وبناءً على ذلك، يُشكل رأس المال السهمي حوالي 20%، بينما تُشكل الرفع المالي 40% من البنوك وصناديق الاستثمار، بينما تُجمع نسبة الـ 40% المتبقية من العملاء الذين يُسددون مبكرًا.
 |
| يعتقد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، أن فرص الاستثمار متاحة دائمًا في السوق. الصورة: تشي كونغ |
مع ذلك، ووفقًا لقانون العقارات الجديد، لن يتجاوز عربون شراء منزل 5% من قيمة العقار، بدلًا من 30% كما هو مُقرر في القانون الحالي. وقبل تسليم المنزل، لا يحتاج المشتري إلا إلى دفع ما يصل إلى 50%، أي بتخفيض قدره 20% مقارنةً بالسابق.
مع انخفاض رأس المال المُجنَّد من العملاء، سيزداد رأس مال المُلاك ورأس المال المُقترض من المؤسسات المالية. في هذه المرحلة، ستكون "السلطة" بيد هيئات إدارة الدولة، لأن التكاليف المالية ستتأثر بشكل كبير بموعد ترخيص المشروع، كما علق مدير الاستثمار في مجموعة DKRA.
وفقًا للسيد ثانغ، إذا سرّعت القوانين الجديدة إزالة العوائق القانونية، ستنخفض التكاليف المالية، مما يُخفّض تكاليف مدخلات المشروع. وعندما تُزال المشاريع بالتزامن، سيتحسن مزاج المستثمرين، وستتدفق المزيد من الأموال حتمًا إلى سوق العقارات.
صرّح رئيس مجموعة DKRA بأنه من الآن وحتى نهاية العام، لن يكون لقوانين العقارات الثلاثة الجديدة تأثيرٌ عميق على هذه القطاعات، خاصةً في ظلّ الوضع الاقتصادي العام المُعقّد. بل ستحتاج هذه القوانين إلى ما بين 6 و12 شهرًا على الأقل لتترسخ في السوق بشكلٍ كامل.
هل حان الوقت للاستثمار في العقارات؟
اتفق جميع الخبراء في ورشة عمل صحيفة داو تو على أن السوق يزخر دائمًا بفرص استثمارية مهما كانت الظروف. على سبيل المثال، شهد قطاع الشقق القديمة في هانوي إقبالًا كبيرًا خلال الفترة الماضية. وتمكن العديد من المستثمرين من اغتنام الفرصة و"التصفح" في ذلك الوقت، محققين معدلات ربح مغرية للغاية.
يشهد السوق تذبذبًا حادًا منذ أكثر من عامين. حاليًا، أسعار الفائدة منخفضة جدًا، لذا يُنصح المستثمرون الذين يتمتعون بمزايا نقدية ودراية بالقطاع بالاستثمار في منتجات بأسعار معقولة. ومع ذلك، في ظل المتغيرات العديدة التي يشهدها الاقتصاد الكلي، يجب على من يستخدمون الرافعة المالية توخي الحذر الشديد، كما أشار السيد ثانغ.
وفقًا لتقرير DKRA، أظهر السوق منذ نهاية عام 2023 بوادر انتعاش، لكنه ركّز فقط على قطاعي الشقق "ب" و"ج" في المدن الكبرى. ومن المتوقع أن يواصل هذا القطاع ريادة السوق في النصف الثاني من هذا العام.
مع ذلك، أقرّ السيد ثانغ صراحةً بأنّ الانتعاش الحالي ليس قويًا بما يكفي. ووفقًا لبيانات المسح في الأشهر الستة الأولى من هذا العام في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها، بلغ العرض الأولي من الشقق 15,000 وحدة. ومع ذلك، لم يتوقف الاستهلاك إلا عند حوالي 3,300 وحدة، بزيادة قدرها 8% خلال الفترة نفسها.
على الرغم من ارتفاع إجمالي العرض والطلب، إلا أن النسبة لا تزال ضئيلة، إذ لا تتجاوز 15-20% من الفترة نفسها من عام 2019. علاوة على ذلك، ينبغي على المستثمرين ملاحظة أن بعض القطاعات الأخرى، مثل عقارات المنتجعات، لم تسجل أي علامات انتعاش، وفقًا لتقديرات السيد ثانغ.
حاليًا، تنقسم معنويات السوق إلى طرفين متطرفين. الأول هو أن المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية من الدورة السابقة ما زالوا يميلون إلى الاحتفاظ بالأرباح وانتظار الفرص. والثاني هو أن بعض المستثمرين الذين يحتفظون بمبالغ نقدية كبيرة يميلون إلى الاستمرار في الانتظار وترقب التطورات القادمة في السوق.
تُظهر البيانات الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام أن إجمالي الودائع تجاوز 13.6 كوادريليون دونج، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل كبير. وقد أدى هذا التوجه الدفاعي إلى زيادة سيولة سوق العقارات، لكنها لا تزال محدودة، كما أشار السيد ثانغ.
[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
تعليق (0)