لا تزال شركات العقارات تشعر بالقلق إزاء تدفقات رأس المال الضيقة

يدخل التعميم رقم 06/2023 الذي ينظم أنشطة الإقراض للمؤسسات الائتمانية وفروع البنوك الأجنبية للعملاء حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023.

وعليه، لا يجوز لمؤسسات الائتمان الإقراض لدفع مساهمات رأس المال، أو شراء أو استلام تحويلات مساهمات رأس المال لشركات ذات مسؤولية محدودة أو شراكات؛ أو المساهمة في رأس المال، أو شراء أو استلام تحويلات أسهم شركات مساهمة غير مدرجة في سوق الأوراق المالية أو لم تسجل للتداول في نظام تداول UPCoM.

وفقًا لبنك الدولة، تُطبق هذه اللائحة فقط على أغراض دفع مساهمات رأس المال، وشراء، واستلام تحويلات مساهمات رأس المال للشركات ذات المسؤولية المحدودة وشركات التضامن؛ والمساهمة في رأس المال، وشراء، واستلام تحويلات أسهم الشركات المساهمة غير المدرجة في سوق الأوراق المالية أو غير المسجلة للتداول في نظام التداول UpCOM. ولأغراض المساهمة في رأس المال، وشراء، واستلام تحويلات مساهمات رأس المال في الشركات المساهمة المدرجة، تُقدم مؤسسات الائتمان قروضًا وفقًا للوائح.

يكمل التعميم رقم 06 اللائحة التي تنص على أنه لا يجوز لمؤسسات الائتمان الإقراض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود المساهمة في رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري لتنفيذ مشاريع استثمارية لا تلبي شروط البدء في العمل وفقًا لأحكام القانون في الوقت الذي تقرر فيه مؤسسة الائتمان الإقراض.

يؤكد بنك الدولة أن هذه اللائحة تنطبق فقط على المشاريع الاستثمارية التي لا تستوفي شروط بدء العمل وفقًا لأحكام القانون. بالنسبة للمشاريع الاستثمارية التي تستوفي شروط بدء العمل وفقًا لأحكام القانون، ستواصل مؤسسات الائتمان النظر في منح العملاء قروضًا لسداد مساهماتهم الرأسمالية وفقًا لعقود المساهمة الرأسمالية، أو عقود التعاون الاستثماري، أو عقود التعاون التجاري، وفقًا للأحكام.

في غضون شهر واحد فقط، سوف تدخل اللوائح المذكورة أعلاه حيز التنفيذ.

في سياق الصعوبات و"التشابكات" القانونية التي لم يتم حلها بعد، لا تزال شركات العقارات تشعر بالقلق من أن اللوائح الواردة في التعميم رقم 06 قد تجعل من الصعب على شركات العقارات الوصول إلى رأس المال.

بحاجة إلى إعادة الحساب

في حديثه مع مراسل فييتنام نت ، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة مساهمة عامة للاستثمار والتطوير العقاري (EZ Property)، إنه في فترة عصيبة كان من المفترض حلها، أضافت لوائح التعميم رقم 06، دون قصد، المزيد من الصعوبات على الشركات. وأضاف: "هناك العديد من القضايا التي يتعين على بنك الدولة إعادة النظر فيها في هذا التعميم رقم 06".

تخشى شركات العقارات من أن يؤدي تدفق رأس المال الصعب إلى زيادة الحد من عرض العقارات. (صورة: هوانغ ها)

وبحسب رئيس شركة EZ Property، فإن زيادة عدد مجموعات الأشخاص الذين لا يُسمح لهم باقتراض رأس المال يزيد من تشديد تدفق رأس المال إلى سوق العقارات، وخاصة للشركات التي ترغب في التعاون في الاستثمار ويُطلب منها أن تكون شركات مدرجة.

وقال السيد توان "إن عدد الشركات العاملة في البورصة صغير للغاية مقارنة بحجم الشركات العاملة خارجها، أي غير المدرجة".

وبالإضافة إلى ذلك، فإن عدم تقديم القروض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمة رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري لتنفيذ مشاريع استثمارية لا تلبي شروط البدء في الأعمال التجارية، وفقًا للسيد توان، يجعل هذا التنظيم من الصعب للغاية على الشركات التي ترغب في الوصول إلى رأس المال.

وبحسب رئيس الشركة، عندما يصبح المشروع مؤهلاً للبيع، فهذا يعني أن الشركة أكملت العديد من الخطوات من الإجراءات القانونية، وتطهير الموقع، وإنشاء البنية التحتية، ودفع رسوم استخدام الأرض... وبعد الانتهاء من هذه المرحلة، لن تقترض الشركة مرة أخرى تقريبًا.

كان نمو الائتمان في الأشهر الستة الأولى من العام منخفضًا جدًا. في الوقت نفسه، تستخدم معظم شركات العقارات رؤوس أموال ضخمة. فبالإضافة إلى رأس مالها الخاص، توقفت جميع مصادر رأس المال الأخرى، مثل القروض المصرفية، وتعبئة الشركاء والعملاء، وإصدار السندات، وغيرها. وأكد السيد توان أن هذا التنظيم صعب للغاية على الشركات في الوقت الحالي.

كما أعرب السيد فو كيم جيانج، رئيس مجلس إدارة شركة SGO Group Corporation (SGO Group)، في حديثه للصحفيين، عن قلقه من أن إضافة المزيد من الحالات غير المؤهلة للحصول على قروض في التعميم 06 من شأنه أن يحد من الوصول إلى رأس المال للتعاون الاستثماري ونقل المشاريع.

قال السيد جيانج: "ستواجه المشاريع السابقة التي لم تُنفَّذ، أو حتى المشاريع الجديدة التي تستعد لضخ استثمارات وتبحث عن شركاء للتعاون أو نقل الملكية، مشاكل في تدفق رأس المال. وهذا سيُبطئ تنفيذ المشاريع".

أشار السيد جيانغ إلى أنه لكي تكون مشاريع الأراضي مؤهلة للبيع، يجب على المستثمرين استكمال جميع أعمال البنية التحتية، ورسوم استخدام الأراضي، وتطهير الموقع، وما إلى ذلك. عندها فقط، يكون إقراض المال للتعاون الاستثماري مجديًا. عندها، ستبيع الشركة للعملاء الأفراد، وتجمع الأموال وفقًا لتقدم العمل، دون الحاجة إلى تعاون استثماري.

وبحسب رئيس مجلس إدارة مجموعة SGO، فإن التعاون الاستثماري بين الوحدات يحدث في الغالب قبل أن يصبح المشروع مؤهلاً للبيع، لأن هذا هو الوقت الذي تحتاج فيه الوحدات إلى قدرات بعضها البعض، وخاصة التمويل.

في ظل محدودية المعروض العقاري نتيجةً للمشاكل القانونية وتداخل القوانين، سيُفاقم تطبيق التعميم رقم 6 من قلة العرض نتيجةً للمشاكل المالية. في الوقت الحالي، تواجه الشركات أيضًا صعوباتٍ جمة، وهي في حاجةٍ ماسةٍ إلى مصادر تمويل أخرى من خلال عمليات الدمج والاستحواذ ونقل المشاريع. ومع ذلك، إذا لم يحصل الشركاء التعاونيون على قروضٍ واعتمدوا على رؤوس أموالهم الخاصة فقط، فسيكون من الصعب جدًا التعاون في مجال الاستثمار في ظلّ شحّ التدفقات النقدية، كما أعرب السيد جيانغ عن قلقه.

اقتراح لتعديل التعميم

وقال المدير العام لشركة EZ Property إن التعميم رقم 06 يتعلق بالإضافة إلى قطاع العقارات بمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص، والبنية التحتية للتنمية الحضرية، والزراعة والغابات...

عند إدراجه في القائمة، وتأهله كمشروع شراكة بين القطاعين العام والخاص، يعني ذلك ضرورة استكمال الطريق. ورغم أن تنفيذ هذا المشروع يتطلب رأس مال ضخمًا، إلا أن عدم القدرة على الوصول إليه سيؤثر بشكل مباشر على أنشطة الاستثمار في البنية التحتية الاجتماعية للاقتصاد .

أوضح السيد توان أن شركة EZ Property تُنفّذ عددًا من مشاريع البنية التحتية الحضرية، وهي في أمسّ الحاجة إلى التمويل. في الآونة الأخيرة، واجهت الشركات صعوبة في الحصول على تمويل من البنوك، وارتفاع أسعار الفائدة. مع انخفاض أسعار الفائدة، تُخطّط الشركات للحصول على هذا التمويل من خلال شركاء والاقتراض. ومع ذلك، ومع استيفاء الشروط المنصوص عليها في التعميم رقم 06، تُستبعد الشركة تقريبًا من قائمة المقترضين المسموح لهم.

واقترح السيد توان أن "التعميم صدر ولكن لم يتم تنفيذه بعد، لذا يجب دراسته بعناية وإزالة الظروف غير المناسبة في الظروف الحالية".

وقال رئيس مجلس إدارة مجموعة SGO فو كيم جيانج إنه من الضروري النظر في خطط لمساعدة الشركات على الوصول إلى رأس المال حتى يمكن تنفيذ المشاريع بشكل أفضل وتحسين العرض للسوق.

ولكن إذا كانت هناك آلية دعم ائتماني، فإنها سوف تساعد على زيادة القدرة الشرائية وزيادة الطلب الإجمالي على سوق العقارات.

وفي وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) وثيقة تطلب النظر في تعديل القواعد، بما في ذلك محتوى 4 حالات حيث لا يُسمح للعملاء "المحتاجين إلى رأس المال باقتراض الائتمان".

وبحسب قانون HoREA، فإن البنود 8 و9 و10 ستؤدي إلى وضع حيث ستواجه بعض الشركات في مختلف قطاعات الاقتصاد التي تحتاج إلى اقتراض رأس المال، بما في ذلك شركات العقارات ومشتري المنازل ومستثمري العقارات، صعوبة في الوصول إلى الائتمان.

كما أشارت هذه الجمعية إلى أن التعميم رقم 06 لبنك الدولة صدر قبل القرار 97، وبالتالي فإنه يحتاج إلى النظر في تعديله حتى يتمكن بنك الدولة من تنفيذ الحلول لتشغيل السياسة النقدية بشكل استباقي ومرن ومتناغم مع سياسة مالية توسعية معقولة...

تخوفًا من إضافة المزيد من "العوائق" أمام اقتراض رأس المال، اقترحت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه تعديل التعميم. أرسلت الجمعية مؤخرًا التماسًا إلى رئيس الوزراء والبنك المركزي، تقترح فيه تعديل عدد من اللوائح التي ستدخل حيز التنفيذ في سبتمبر المقبل، وذلك بسبب مخاوف من إضافة المزيد من "العوائق" أمام اقتراض رأس المال.

مصدر: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-lo-dong-von-bi-that-chat-2169309.html