تنص الفقرة (أ) من المادة 95 من قانون الأراضي لعام 2013 بوضوح على أنه يتعين على مستخدمي الأراضي تسجيل تغييرات الأراضي عند نقل حقوق استخدام الأراضي.
كما تنص المادة 95 من البند 6 من هذا القانون على أنه: " في حالات تسجيل التغييرات المنصوص عليها في البنود (أ، ب، ح، ط، ك، ل) من البند 4 من هذه المادة، يجب على مستخدم الأرض أن يقوم بإجراء تسجيل التغييرات خلال مدة لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ التغيير؛ وفي حالة توريث حقوق استخدام الأرض، تحسب مدة تسجيل التغييرات من تاريخ إتمام تقسيم حقوق استخدام الأرض توريثاً".
لذلك، عند نقل حقوق استخدام الأرض، يجب على الطرفين إتمام إجراءات تسجيل التغييرات (نقل اسم السجل الأحمر). ويجب تسجيل التغييرات خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ التغيير.
قد يواجه المشترون العديد من المخاطر القانونية أثناء استخدام الأراضي إذا أجروا معاملات الأراضي ولكنهم لم ينقلوا الملكية بعد.
في حالة تحويل الأموال ولكن دون تحويل الكتاب الأحمر، قد يواجه المشتري المخاطر التالية:
- من المرجح أن تنشأ نزاعات أثناء استخدام الأراضي؛
- وفقاً للوثائق القانونية فإن الأرض لا تزال مملوكة لـ "المالك القديم"، وعند حدوث نزاع، يكون من الصعب على المشتري ضمان حقوقه؛
- يُمنع المشترون من إجراء المعاملات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي مثل: النقل إلى الآخرين؛ التبرع؛ الميراث؛
- معاقب إداريًا وفقًا للمرسوم 91/2019/ND-CP
قد يواجه المشترون العديد من المخاطر القانونية أثناء عملية استخدام الأرض إذا أجروا معاملة بيع أرض ولم ينقلوا ملكية العقار بعد. فما الذي ينبغي للمشترين فعله لضمان حقوقهم في هذه الحالة؟
في حال قيام المشتري بعد التواصل للتفاوض والتوصل إلى اتفاق بشأن تسجيل تغييرات في حقوق استخدام الأراضي، بتجنب إجراء تغيير الاسم أو عدم التعاون في تنفيذ الإجراء عمدًا أو عدم تنفيذه، يحق للمشتري رفع دعوى قضائية يطلب فيها من المحكمة حل المسألة.
طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية يجب على من يرفع دعوى أن يكون لديه المستندات والأدلة التي تثبت طلب الدعوى وإلا رفضت المحكمة طلب الدعوى.
عند تقديم المستندات والأدلة مع الالتماس، ليس من الضروري تقديم كل ما يملكه مقدم الالتماس؛ بل يكفي فقط تقديم المستندات والأدلة التي تثبت طلب الالتماس.
بموجب البند 9، المادة 26، النقطة (أ)، البند 1، المادة 35 والنقطة (ج)، البند 1، المادة 39 من قانون الإجراءات المدنية لعام 2015، يجب على المدعي تقديم التماس إلى محكمة الشعب المحلية (المنطقة، المقاطعة، البلدة، المدينة التابعة لمقاطعة، المدينة التابعة لمدينة مركزية) حيث تقع الأرض المتنازع عليها إذا كان النزاع بين الأسر أو الأفراد الذين يستخدمون الأرض.
في حالة توقيع الطرفين على عقد نقل حقوق استخدام الأرض ولكن لم يتم توثيقه أو اعتماده، فإن المعاملة لتلقي نقل حقوق استخدام الأرض لن يتم الاعتراف بها قانونًا وستكون معاملة غير صالحة وفقًا للمادة 129 من القانون المدني لعام 2015 (بسبب انتهاك الشروط الشكلية الإلزامية لتوثيق العقد واعتماده).
وعليه فإن الآثار القانونية المترتبة على العقد الباطل وفقاً للفقرتين 2 و3 من المادة 407 من القانون المدني لسنة 2015 هي أنه لا يترتب عليه حقوق والتزامات للأطراف.
لذلك، عند رفع دعوى قضائية لحلّ نزاع، تُلزم المحكمة الطرفين بإعادة الأمور إلى نصابها، والبائع برد المال، والمشتري بإرجاع الأرض. ويتعيّن على الطرف المتسبب في إبطال العقد تعويضه عن الأضرار.
باو هونغ
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)