وفقًا لتوقعات وزارة الإنشاءات ، يشهد الطلب على المساكن في الفترة 2021-2030 تزايدًا مستمرًا، لا سيما في المناطق الحضرية. تبلغ نسبة سكان الحضر حاليًا حوالي 40%، ومن المتوقع أن ترتفع إلى حوالي 45% بحلول عام 2030. ومع معدل النمو السكاني الحالي والطلب المتزايد على المساكن، يجب إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية سنويًا.
على وجه الخصوص، لا تزال إمكانات وفرص تطوير قطاع الإسكان الاجتماعي في فيتنام كبيرة. ومع ذلك، في الواقع، لا تزال السياسات المتبعة غير جذابة، لذا لا تزال معظم شركات العقارات "غير مبالية" بهذا القطاع. ويتوقع الناس والشركات صدور سلسلة من السياسات الجديدة للمساعدة في إزالة العوائق الإجرائية والمالية لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.
السيد نجوين هوانج نام - المدير العام لشركة جي هوم:
حاليًا، إذا أراد مستثمر بناء مسكن اجتماعي، يجب على الشركة تخصيص 20% من قيمة الشقة للإيجار، ولا يُسمح لها بالبيع إلا بعد 5 سنوات. في الوقت الحالي، يتطلب تطوير المساكن الاجتماعية من الشركات إنفاق تكاليف باهظة، بينما لا يمكن أن يكون سعر الإيجار مرتفعًا نظرًا لوجود "إطار عمل".
جميع أسعار بيع وإيجار المساكن الاجتماعية متاحة للجمهور على بوابة وزارة الإنشاءات في المناطق التي تقع فيها المشاريع. يُقدر سعر إيجار المساكن الاجتماعية في هانوي ومدينة هو تشي منه بحوالي 100,000 دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا. أما في المحافظات والمدن الأخرى، فيتراوح بين 30,000 و50,000 دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا.
ناهيك عن ذلك، لاستئجار مسكن اجتماعي، يجب على المستأجر استيفاء عدة شروط، منها على الأقل استئجاره لمدة عام واحد. كما تنص اللائحة على أنه بعد الاستفادة من سياسة السكن الاجتماعي، لا يجوز له الاستفادة منها مرة أخرى. لذلك، إذا استأجر المستأجر رسميًا لمدة شهر واحد، فلن يتمكن من شراء مسكن اجتماعي في المستقبل.
لقد طبقت العديد من دول العالم بنجاح وعلى نطاق واسع نموذج بناء الشركات للمساكن الإيجارية، نظرًا لانخفاض تكاليف رأس المال على المدى الطويل. فكل ما تحتاجه الشركات هو الاقتراض بفائدة حوالي 3% لتتمكن من الاستثمار بسهولة، ثم عند تأجيرها، يمكنها تحقيق أرباح.
في الوقت نفسه، في فيتنام، تضطر الشركات حاليًا إلى الحصول على رأس مال بأسعار فائدة تتراوح بين 12% و15%، مع رسوم احتياطية دائمة، مما يزيد من تكاليف التنفيذ. وفي ظل الآلية المالية الحالية، لا يوجد مصدر تمويل لدعم الشركات في ظل ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف المدخلات بشكل كبير.
في الوقت نفسه، لا يتجاوز هامش ربح الشركات 10%، بينما لا يتجاوز متوسط ربحها السنوي 2%. وهذا يُصعّب جذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية.
السيدة دونج ثوي دونج - المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام:
ابتداءً من عام ٢٠٢١، يُطبّق معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن الاجتماعية على نفس معدل رأس المال الاستثماري المُعتمد من قِبل وزارة الإنشاءات لبناء المساكن التجارية. إلا أنه في ١٣ يوليو ٢٠٢٢، أصدرت وزارة الإنشاءات القرار رقم ٦١٠/QD-BXD بشأن إعلان معدل رأس المال الاستثماري لأعمال البناء والسعر الإجمالي للأجزاء الإنشائية للأعمال لعام ٢٠٢١.
وبناءً على ذلك، أصدرت وزارة الإنشاءات إطارًا لرأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي على شكل شقق. وبالمراجعة، تبيّن أن رأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي أقل بنحو 25% من رأس المال الاستثماري لبناء الشقق التجارية.
لذا، ستُطبّق مشاريع الإسكان الاجتماعي المزمع بناؤها اعتبارًا من عام ٢٠٢١ معدل رأس المال الاستثماري الصادر عن وزارة الإنشاءات عند وضع خطط التسعير. وبناءً على ذلك، يكون معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن الاجتماعية أقل من معدل رأس المال الاستثماري للمساكن التجارية. ومع ذلك، لضمان جودة عالية وبناء مناطق سكنية نموذجية، لا بد من زيادة معدل الاستثمار.
في الوقت الحالي، لا تقتصر تكاليف الإسكان الاجتماعي على ارتفاع تكاليف تطوير جميع المنتجات العقارية في فيتنام. لذا، تكمن المشكلة في كيفية تمكين المستثمرين من تجنب الخسائر وتحقيق الأرباح في أنشطتهم التجارية.
في حين أن الطلب على المساكن في السوق لا يزال مرتفعًا للغاية، لا سيما في قطاع الإسكان "الميسور" أو الاجتماعي تحديدًا. لذلك، ينبغي على الشركات متابعة السوق عن كثب، واغتنام الفرص، وإطلاق منتجات بأسعار معقولة. إضافةً إلى ذلك، تُظهر التجارب في بعض دول العالم أنه بدلًا من عرض الشقق للبيع، يسمح المستثمرون للأفراد بالاستئجار لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات، بينما يتضمن عقد الإيجار بندًا يسمح لهم بالشراء. وهكذا، خلال هذه السنوات الثلاث، ستتاح للمحتاجين فرص أكبر لجمع المال والاختيار.
السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه:
بموجب المرسوم رقم 100/2015/ND-CP، يُسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما لا يتجاوز 1.5 مرة من المعيار. إلا أن وزارة البناء ألغت هذا البند في أحدث مسودة مرسوم بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.
يجب أن يُضيف مشروع المرسوم المتعلق بتطوير وإدارة المساكن الاجتماعية بندًا يسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما لا يتجاوز مرة ونصف المرة مقارنةً بمعايير ولوائح البناء. ويهدف ذلك إلى ضمان جدوى المشروع وتشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي أو الحصول عليها لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
يُعدّ هذا أيضًا إحدى آليات السياسات لجذب المستثمرين. ينبغي السماح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأرض بما لا يتجاوز مرة ونصف المرة مقارنةً بمعايير البناء الحالية واللوائح الصادرة عن الجهات المختصة، وذلك في حالات طرح مناقصة لاختيار المستثمرين، حيث لا تتجاوز مساحة الأرض المخطط التنظيمي 1/2000، أو في الحالات التي يحق فيها للمستثمرين حاليًا استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
لأن المستثمرين، بدون هذه الآلية السياسية، سيختارون استخدام الأراضي التي يملكونها لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، والتي هي أسهل وأكثر فعالية، بدلاً من تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تقيدها العديد من اللوائح.
وبالإضافة إلى ذلك، في حين أن الدولة لا تملك أموالاً متاحة للأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، فمن الضروري تشجيع المستثمرين على التفاوض بشكل مستقل للحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
وفقا لوكالة الأنباء الفيتنامية
[إعلان 2]
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
تعليق (0)