7 مشاكل قانونية في مشاريع الإسكان التجاري

[إعلان 1]

الأول هو إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار بالتزامن مع الموافقة على المستثمر لجميع مشاريع الإسكان الاجتماعي والتجاري، حيث يحق للمستثمر استخدام الأرض وفقًا للمخطط. وفيما يتعلق بهذه المشكلة، ووفقًا لهيئة الإسكان والتنمية الريفية، يُعدّ إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار، عند تطبيقه، الإجراء الأولي لسلسلة إجراءات الاستثمار في قطاع البناء. لذلك، عند "توقف" إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار، يُجمّد المشروع ولا يُمكنه مواصلة إجراءات الاستثمار الأخرى في قطاع البناء. يكفي النص على أن يكون تقييم ملاءمة مشروع الاستثمار للتخطيط متوافقًا مع مخطط تقسيم المناطق أو المخطط العام، أيهما أنسب، أو مجرد النص على توافقه مع المخطط العام الوارد في القرار رقم 98 للجمعية الوطنية ، والذي يُطبّق تجريبيًا في مدينة هو تشي منه.

هذه الطريقة لتحسين الإجراءات الإدارية، أو هذا التحسين، لم تُضفِ روح إصلاح الإجراءات الإدارية، وهي بعيدة كل البعد عن الواقع، ويبدو أنها ليست أفضل حالاً. ففي الماضي، كان يُسمح للشركات بإجراءات الاستثمار والبناء بالتوازي، أما الآن، فتُضطر تقريبًا إلى تنفيذ كل إجراء إداري بالتتابع.

وجدت هيئة تنظيم الاستثمار أن اللائحة التي تُلزم مشاريع الاستثمار بالامتثال للتخطيط التفصيلي (إن وُجد) لا تُطبّق إلا في الحالات التي تُجري فيها الدولة مزاداتٍ على حقوق استخدام الأراضي أو تُقدّم عروضًا لمشاريع تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين. ومع ذلك، فإن هذه اللائحة غير مناسبة تمامًا في الحالات التي تمتلك فيها شركة الاستثمار حقوق استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط، وتقترح الموافقة على سياسة الاستثمار بالتزامن مع موافقة المستثمر وفقًا لأحكام البند 4 من المادة 29 من قانون الاستثمار لعام 2020.

المشكلة الثانية هي التنظيم المتعلق بالأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى عند اشتراط حصول مستثمري مشاريع الإسكان التجاري على حق استخدام الأراضي السكنية؛ الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية التي تستوفي شروط الإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية. وهذا يتسبب في عدم الاعتراف بمئات مشاريع الإسكان التجاري في جميع أنحاء البلاد التي لا تحتوي على أراضٍ سكنية بنسبة 100% أو لا تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى غير سكنية، أي أراضٍ زراعية بنسبة 100% فقط أو أراضٍ غير زراعية بنسبة 100% فقط وليست سكنية، كمستثمرين في مشاريع الإسكان التجاري. وعلى الرغم من أن هذه المؤسسات الاستثمارية قد حصلت على نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية غير السكنية. لذلك، منذ 1 يوليو 2015 (دخل قانون الإسكان لعام 2014 حيز التنفيذ)، واجهت هذه المؤسسات صعوبات كبيرة لأنها أنفقت الكثير من الأموال لإنشاء صناديق الأراضي.

حاليًا، لا تسمح الفقرة (ب) من البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) إلا في الحالات التي تُستخدم فيها الأراضي لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية بالاتفاق على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية، أو في الحالات التي تُستخدم فيها الأراضي لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، يجب أن يكون للمستثمرين الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى. هذا يعني أنه لا يُسمح للمستثمرين بالاتفاق على الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى أو الأراضي الأخرى غير السكنية، أو لا يُسمح لهم في الحالات التي يكون فيها للمستثمرين الحق في استخدام الأراضي الأخرى غير السكنية لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. لذلك، لم تُطبّق الفقرة (ب) من البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) بشكلٍ كامل أحكام الفقرة (ب) من البند 1 والفقرة (1) من المادة 73 والفقرة (ب) من البند 1 والفقرة (2) من المادة 169 والفقرة (1) من المادة 191 والفقرة (1) من المادة 193 من قانون الأراضي لعام 2013، والتي سمحت للمنظمات الاقتصادية باستلام نقل حقوق استخدام الأراضي من أنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع استثمارية، بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري. في حال استلام نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية، يجب الحصول على موافقة كتابية من جهة حكومية مختصة.

في الوقت نفسه، لا تمثل مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على 100% من الأراضي السكنية سوى حوالي 1% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي جميعها مشاريع صغيرة جدًا نظرًا لقلة قطع الأراضي السكنية التي تزيد مساحتها عن ^{5000 متر مربع} . أما مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى غير سكنية، فهي شائعة، حيث تمثل حوالي 95% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. أما مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على أراضٍ أخرى غير سكنية، فتمثل حوالي 5% فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي جميعها مشاريع ضخمة وكبيرة الحجم تحتاج إلى التشجيع على تطويرها.

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — لا تزال العديد من المشاريع "مجمدة" بسبب القيود القانونية.

المشكلة الثالثة هي إجراءات تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس ١/٢٠٠٠، وهي مسؤولية الجهة الحكومية المختصة، مما يُمكّن الشركات من وضع مخطط تفصيلي للمشروع الاستثماري بمقياس ١/٥٠٠. ويعود ذلك إلى "سقف عدد السكان"، حيث لم تُحدَّث أو تُعَدَّل العديد من مخططات تقسيم المناطق بمقياس ١/٢٠٠٠ في الوقت المناسب، مما يجعلها لا تُلبّي احتياجات المستثمرين.

على سبيل المثال، يبلغ عدد سكان مدينة هو تشي منه حوالي 13 مليون نسمة، لكن عدد السكان وفقًا لنتائج تعداد 1 أبريل 2019 يبلغ 8.9 مليون نسمة فقط، أو أن عدد سكان مقاطعة بينه ثانه سيبلغ 560 ألف نسمة بحلول عام 2020، بينما بلغ هذا العدد في عام 2014 560 ألف نسمة. إذا لم يُحسب عدد السكان الفعلي بشكل صحيح، فسيكون من المستحيل تنفيذ مشاريع تجديد المدن أو تطوير مناطق حضرية جديدة، نظرًا لعدم وجود سقف لعدد السكان.

يوجد في مدينة هو تشي منه أكثر من 600 مخطط تقسيم مناطق بمقياس 1/2000، بعضها لم يعد مناسبًا ويحتاج إلى تعديل، ولكن لم يُعَدَّل في الوقت المناسب، وخاصةً مخططات تقسيم المناطق السابقة بمقياس 1/2000، والمُطبقة وفقًا للحدود الإدارية على مستوى البلديات والمناطق، والتي تحتاج إلى دمج. لذلك، ينص القرار رقم 98 للجمعية الوطنية أيضًا على ضرورة الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقًا لأحكام القانون قبل إعداد تقرير دراسة الجدوى للاستثمار في البناء وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع.

المشكلة الرابعة هي إجراءات تقييم الأراضي المحددة، وتقييم أسعارها، وقرار تسعيرها لحساب رسوم الانتفاع، وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية، والإسكان التجاري، أو طلب الجهات الحكومية المختصة التحقق من رسوم الانتفاع وحسابها، وإيجارات الأراضي المستحقة (إن وجدت). تكمن هذه المشكلة بشكل رئيسي في تطبيق المرسوم رقم 44 عمليًا. اعتبارًا من مارس 2023، بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري في مدينة هو تشي منه حوالي 100 مشروع، تضم 81,000 شقة، ولم تُمنح شهادات التسجيل الوردية.

المشكلة الخامسة هي بطء الجهات الحكومية المختصة في إصدار لوائح تنظيمية بشأن التعامل مع مساحة الأراضي التي تديرها الدولة (الأراضي العامة) المتخللة في مشاريع الإسكان التجاري. وبسبب غياب هذه اللوائح، ولأكثر من ست سنوات، من 1 يوليو 2014 (دخل المرسوم 43 حيز التنفيذ) إلى 8 فبراير 2021 (دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ)، لم تكن هناك آلية تنظم التعامل مع مساحة الأراضي العامة المتخللة في مشاريع الإسكان التجاري. وحتى الآن، دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ منذ ما يقرب من ثلاث سنوات، إلا أن عددًا من المحافظات والمدن المركزية لا تزال لم تصدر لوائح تنظيمية تُرشد تطبيقه. وقد أدى ذلك إلى تعطل العديد من مشاريع الإسكان التجاري في إجراءات اعتماد سياسات الاستثمار، أو في إجراءات تقييم الأراضي الخاصة، وتقييمها، وقرارات تسعيرها، لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها.

المشكلة السادسة هي أن البند 2 من المادة 49 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 ينص على أنه لا يُسمح بنقل مشروع أو جزء من مشروع إسكان تجاري إلا عندما يكون لدى المستثمر دفتر وردي لكامل المشروع المحول أو جزء منه وقد أوفى بالالتزام المالي بدفع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأرض للدولة. ونظرًا لعدم تعديل هذه اللائحة، فهي غير مرنة وغير قريبة من الواقع كما هو منصوص عليه في البند 1 من المادة 10 من قرار الجمعية الوطنية رقم 42 بشأن توجيه التعامل مع الديون المعدومة لمؤسسات الائتمان، والذي لا ينص على شرط وجود دفتر وردي للمشروع ولا ينص أيضًا على وجوب قيام المستثمر بالوفاء بالالتزامات المالية للمشروع.

المشكلة السابعة هي أن قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤ لا يُنظّم عملية الإيداع بغرض إبرام عقد (قبل تاريخ أهلية توقيع عقد لتعبئة رأس المال لبيع العقارات والمساكن المستقبلية) لتحديد أحكام الإيداعات في المادة ٣٢٨ من القانون المدني. وقد خلق هذا ثغرة قانونية تُمكّن المضاربين وسماسرة الأراضي والمتاجرين غير النزيهة من استغلال الإيداعات الكبيرة والحصول عليها. حتى أن ما يصل إلى ٩٠-٩٥٪ من قيمة العقد تُستخدم لأغراض الاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قضية شركة علي بابا).

[إعلان 2]
رابط المصدر