5 أمور يجب التحقق منها بعناية عند شراء الأرض لتجنب "خسارة المال والإصابة بالمرض"

(دان تري) - تحتوي معاملات نقل حقوق استخدام الأراضي على العديد من المخاطر القانونية بالنسبة لغير المهنيين.

تنص المادة 45 من البند 1 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن المنظمات والأسر والأفراد يحق لهم نقل حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

- أن يكون حاصلاً على شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض، باستثناء الحالات التالية: وراثة حقوق استخدام الأراضي، وتحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأراضي، وتبادل قطع الأراضي، والتبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة، والمجمعات السكنية؛ المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي التي تتلقى تحويلات المشاريع العقارية وفقاً لأحكام قانون الأعمال العقارية؛

- يُسمح للأسر الفردية التي لم يتم منحها كتابًا أحمر ولكنها مؤهلة للحصول على كتاب أحمر بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، وتأجيرها من الباطن، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

- ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع من قبل وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز النفاذ قانوناً؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛

- خلال فترة استخدام الأرض؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

وبناء على اللوائح المذكورة أعلاه، عند إجراء معاملة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتعين على الأطراف ملاحظة 5 أشياء.

التحقق من معلومات البائع

عند شراء أرض، يجب على المشتري التأكد من أحقية البائع في بيعها. هناك حالتان لممارسة حق نقل الملكية: الشخص المذكور اسمه في الشهادة، أو الشخص المخول بممارسة حق نقل الملكية (يجب أن يكون لديه عقد تفويض قانوني).

ثانيًا، هل قطعة الأرض المعروضة للبيع ملكية مشتركة أم ملكية منفصلة؟ إذا كانت ملكية مشتركة للزوجين، فيجب موافقة كليهما على نقل الملكية.

إذا كانت الملكية مشتركة بين عدة أشخاص، يجب أن يُدوّن في السجل الأحمر الأسماء الكاملة لمن يتشاركون حقوق استخدام الأرض. في هذه الحالة، إذا نُقلت ملكية قطعة الأرض بالكامل وكان هناك عدة أشخاص يتشاركون حقوق استخدام الأرض، يلزم الحصول على موافقة جميع الأشخاص المدرجة أسماؤهم في السجل.

هل الارض لها كتاب احمر ام لا؟

تنص المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على وجوب وجود سجل أحمر عند نقل الملكية (باستثناء الحالات المذكورة أعلاه). وبالتالي، إذا لم تنطبق على المتنازل أي من الاستثناءات المذكورة، فلا يحق له نقل الملكية.

هل قطعة الأرض ضمن التخطيط أم لا؟

وفقًا للبند الرابع من المادة 76 من قانون الأراضي لعام 2024، إذا كانت قطعة الأرض خاضعة لخطة استخدام أراضي معلنة، ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، فيجوز لمستخدم الأرض الاستمرار في استخدامها وممارسة حقوقه المقررة. في هذه الحالة، لا يزال بإمكان البائع نقل حقوق استخدام الأرض.

الحالة الثانية هي قطعة أرض في التخطيط مع خطة استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة، لا يزال من الممكن ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي حتى يكون هناك قرار باستصلاح الأرض أو تغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للخطة، ولكن لا يمكن بناء منازل جديدة أو أعمال أو أشجار معمرة.

لمعرفة معلومات عن قطعة الأرض مثل التخطيط والوضع القانوني ...، يمكن للمشتري التقدم بطلب للحصول على معلومات الأرض حول قطعة الأرض التي ينوي شراءها.

إعلان بيع أرض (صورة: IT).

ملاحظات عند إيداع مبلغ عند شراء وبيع الأراضي

مع تزايد قيمة حقوق استخدام الأراضي، غالبًا ما يتفق الطرفان على دفع وديعة مقدمًا عند نقل الملكية. تُعدّ الوديعة ضمانًا لإبرام أو تنفيذ أي عقد. ولتجنب المخاطر، يجب على الطرفين وجود شاهد عند إبرام عقد الوديعة أو توثيقه أو إصدار شهادة به لتجنب النزاعات.

توثيق عقود نقل حقوق استخدام الأراضي

تنص المادة 27 من البند 3 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أن عقود نقل الملكية والهبة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأرض وحقوق الانتفاع بالأرض والأصول الملحقة بالأرض يجب أن تكون موثقة أو معتمدة، باستثناء الحالة المنصوص عليها في البند (ب) من هذه المادة.

وعليه، فقط في الحالات التي يكون فيها واحد أو أكثر من المحولين عبارة عن منظمات أعمال عقارية لا يشترط توثيقها أو التحقق منها.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm