Uydu şehirlerin fırsatları

Ho Chi Minh Şehri idari sınırlarını genişlettikten sonra, birçok kişi bunun konut piyasasına bir ivme kazandıracağını, arzı artıracağını ve böylece fiyatları daha erişilebilir bir seviyeye getireceğini bekliyordu. Ancak gerçek tam tersiydi; arz kıtken daire fiyatları yükselmeye devam etti.

Ev satın alma trendleri değişiyor

DKRA Consulting'in (DKRA Group bünyesinde) Ağustos 2025 tarihli Ho Chi Minh Şehri ve çevre bölgeleri için hazırladığı konut piyasası raporu, Ho Chi Minh Şehri ve komşu illerdeki konut gayrimenkul sektörünün toparlanma konusunda olumlu sinyaller aldığını gösteriyor. Raporda, pazara sunulan 28.114 birimlik arzla daire segmentinin aynı döneme göre %58 artış gösterdiği ve emilim oranının 20.000'in üzerinde olduğu, bunun da 2024'e göre 3,1 kat daha yüksek olduğu belirtildi. Müstakil ev ve villa segmentinde ise bir önceki yıla göre %71 artışla 10.133 ürün arzı kaydedilirken, 4.817 ürün tüketildi, bu da aynı döneme göre 4 kat daha fazla oldu. Sadece arsalarda arz 7.167 üründü, bu sadece %3'lük ufak bir artış anlamına gelirken, emilim oranı 1.130 ürüne ulaşarak 2,2 kat arttı.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — 826 EC ticari kentsel alanı, konum avantajıyla - Le Van Luong uzantısı ve Long Hau'nun kesiştiği noktada olması, her parsel için kırmızı kitap ve makul fiyatlarıyla - şu anda Güney Ho Chi Minh Şehri'nin yatırım ve yerleşim merkezidir.

DKRA Consulting Genel Müdür Yardımcısı Bay Vo Hong Thang'a göre, pazar açıkça değişiyor. Tay Ninh eyaleti, yılın ilk 8 ayında müstakil ev ve villaların arzının %40'ını ve birincil tüketiminin %67'sini karşılıyor. Eski Binh Duong bölgesindeki daire segmenti, arzın %45,5'ini ve tüketimin %46,7'sini karşılayarak Ho Chi Minh Şehri'ni (eski) bile geride bıraktı. Ancak yine de güçlü bir farklılaşma mevcut. Ho Chi Minh Şehri ağırlıklı olarak lüks, A sınıfı daire segmentine odaklanırken, komşu bölgeler orta ve uygun fiyatlı segmentlerde pazara liderlik ediyor.

DKRA Group Yönetim Kurulu Başkanı Bay Pham Lam, alıcıların şu anda iki ana gruba ayrılabileceğini söyledi: Yaşamak için satın almak ve yatırım yapmak için satın almak. Yatırım grubu genellikle halihazırda gayrimenkul sahibi olan, atıl sermayesi olan, piyasayı ve finansı anlayan ve kârlılık, trafik konumu, gelecek planlaması, yatırımcılar ve ödeme yöntemleriyle ilgilenen kişilerden oluşur. Yaşamak için satın alan grup ise genellikle ilk kez ev sahibi olan, orta düzeyde sermayesi olan, dikkatli kararlar alan ve konum, yaşam ortamı, olanaklar, fiyat ve banka desteği gibi faktörlere daha fazla dikkat eden kişilerden oluşur.

Bay Lam, DKRA Group'un Genel Pazarlama ve Dağıtım Ajansı DKRA Realty'den alınan verilere dayanarak, yatırım amaçlı ev alan müşterilerin oranının, konut amaçlı grup satın alanlara göre hâlâ baskın olduğunu belirtti. Yatırım amaçlı ev alanların yaş aralığı genellikle 35-44 olup, %37'lik bir orana sahipken, konut amaçlı grup satın alanlar %40 ile 25-34 yaş grubunda yoğunlaşıyor. Gayrimenkul yatırımı yapan müşterilerin çoğunluğunun hâlâ Ho Chi Minh şehrinde yaşadığı dikkat çekicidir.

DKRA Group başkanına göre, gayrimenkul "dalgası" uydu bölgelerine ve genişleyen Ho Chi Minh Şehri'nin sınırındaki Can Gio, Can Giuoc ve Long Hau gibi bölgelere yayıldı. Bu bölgeler, yaklaşık 3 milyar VND bütçeli, sürdürülebilir değere sahip, konut ihtiyaçlarına uygun, eş zamanlı altyapılar sunan, şehir evi projeleri kümeleriyle önemli tampon bölgeler haline geliyor. Örneğin, Hai Thanh Gayrimenkul Ticaret Limited Şirketi tarafından hayata geçirilen Long Hau Endüstri Parkı'na bitişik 826 EC projesi, 30 yıl vadeli %70 kredi desteği, 15 ay faiz finansmanı, 24 ay anapara ödemesiz dönem ve hızlı ödeme ve toptan alımlarda ayrıcalıklı indirimler politikası sayesinde büyük ilgi gördü. Bu proje, %98'i tamamlanmış altyapıya sahip ve inşaata hazır, 80-120 m² alana sahip 760 şehir evi sunuyor.

Fark edilen bir diğer eğilim ise gençlerin giderek daha fazla uydu bölgelerde konut tercih etmesidir. Toplu taşıma yönünde gelişen geniş kentsel alanlarla özdeşleşen yeşil yaşam deneyimlerine değer verirler. Ayrıca, şeffaf yasal düzenlemeler de ön koşul olarak kabul edilir. Bu yoğun talebi karşılamak için birçok yatırımcı, ürünlerini sürekli olarak geliştiriyor ve sistematik altyapı bağlantılarıyla özdeşleşen yeşil, akıllı ve sürdürülebilir kentsel alanlar geliştiriyor.

Uydu şehirlerin geliştirilmesine ihtiyaç var

Makro açıdan bakıldığında, ekonomist Dr. Can Van Luc, Dünya Bankası verilerine göre, 2025-2026 döneminde küresel ekonomik tablonun, büyüme hızının 2024'teki %2,8'den önümüzdeki 2 yılda %2,3'e gerilemesi beklenirken, hala birçok gri tonla karşı karşıya olduğunu belirtti. Bunun başlıca nedenleri arasında Orta Doğu ve Ukrayna'daki bitmek bilmeyen jeopolitik çatışmalar, devam eden enflasyonist baskı, artan kamu borcu riskleri ve ABD, Çin ve Avrupa Birliği gibi üç büyük ekonomideki büyümedeki düşüş yer alıyor. Ancak bu tabloda, küresel kamu yatırımlarının toparlanma belirtileri gösterdiği parlak noktalar da mevcut.

Dr. Can Van Luc'a göre Vietnam için durum, yeni ve belirgin büyüme faktörleri sayesinde biraz daha iyimser. Bunlardan biri, 2025 yılında bir önceki yıla göre %7,3 artışla 26,14 milyar ABD dolarına ulaşması beklenen kayıtlı doğrudan yabancı yatırım (FDI) sermaye akışı. 2026 yılında ise bu rakam %12-14'lük bir büyümeye denk gelerek 42-46 milyar ABD dolarına yükselebilir. Bunun 5 milyar ABD dolarını tek başına gayrimenkul sektörü oluşturuyor ve bu da 2025'in ilk 8 ayındaki toplam FDI sermayesinin yaklaşık %20'sini oluşturuyor. Genel olarak, Vietnam ekonomisinin parlak noktası yatırımlardaki toparlanma, FDI'daki artışın yavaş da olsa devam etmesi ve turizm sektöründeki canlanmadır.

Yeni politika yönelimi, gayrimenkul piyasası üzerinde de belirgin bir etki yaratıyor. Dr. Can Van Luc, 2024 Tapu Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda yapılan değişikliklerle birlikte arazi kurumlarının tamamlanmasının ve idari düzenleme sürecinin büyük fırsatlar yarattığını söyledi. Birleşmeden sonra Ho Chi Minh Şehri'nin yüzölçümü 2,4 kat arttı, nüfus %37 arttı, GSYİH 2.078 trilyon VND'ye ulaştı ve bu da tüm bölgenin %67,74'ünü oluşturdu. Kişi başına düşen GSYİH ise 19,49 milyon VND'ye ulaştı. Bu, gayrimenkul piyasasını güçlü bir şekilde etkileyecek bir atılım beklemek için temel oluşturuyor.

Bunlara ek olarak, yeşil ekonomiyi ve dijitalleşmeyi teşvik etmek için bir dizi temel politika oluşturulması, konutla ilgili 21/2021/QH15 sayılı Kararın uygulanması, Ulusal Konut Fonu aracılığıyla sermaye kaynaklarının çeşitlendirilmesi, arazi yönetiminde yolsuzlukla mücadelenin güçlendirilmesi ve yönetim verimliliğini artırmak için 2 kademeli idari modelin dönüştürülmesi gibi bir dizi temel politika da bulunmaktadır. Tüm bunlar, özellikle uydu segmenti olmak üzere gayrimenkul piyasasının yükselişe geçmesine yardımcı olacak itici güçler olarak kabul edilmektedir.

Planlama uzmanı, Bilim Doktoru ve Mimar Ngo Viet Nam Son, yukarıdaki görüşe katılıyor ve komşu bölgelerin birleşerek Ho Chi Minh şehrinin alanını genişletmesinin, şehri alan, nüfus ve ekonomik rol açısından "süper kent" çağına taşıyacağına inanıyor. Üstün ölçek, geliştirme alanı ve pazar kaynakları açısından büyük avantajlar sağlasa da, aynı zamanda kentsel yönetim, altyapı tahsisi ve insan hareketinin kontrolü açısından önemli zorluklar ortaya çıkarıyor.

Bu bağlamda, uzman, Ho Chi Minh Şehri kentsel alanının planlamasının, bugünden 2030-2050'ye kadar çok merkezli bir modelle uzun vadeli bir vizyona sahip olması gerektiğine inanıyor. Her şeyi merkezi çekirdeğe sıkıştırmak yerine, genişleyen şehrin, her biri sanayi, hizmetler, eğitim-öğretim, akıllı kent veya eko-tatil köyü gibi uzmanlaşmış işlevler üstlenen, kuşakta uydu şehirler geliştirmesi gerekiyor. Bu çok kutuplu ağ, yalnızca kuşak hatları, otoyollar ve şehir içi demiryolları gibi modern bir bölgelerarası ulaşım sistemiyle birleştirildiğinde ve merkez ile uydu bölgeler arasında rahat bir ulaşım sağladığında gerçekten etkili oluyor. "Daha da önemlisi, planlama "yaşanabilir uydu şehirler" kriterini vurguluyor; yani bu şehirlerin, sakinleri uzun vadede yerleşmeye çekebilmek için gerçekten yaşanabilir olması gerekiyor. Ancak teknik ve sosyal altyapı, sağlık, eğitim ve istihdam gibi temel hizmetlerle birlikte eş zamanlı olarak yatırım yapıldığında, insanlar kendilerini güvende hissedebilirler. Bu, uydu şehirlerin merkez çekirdek üzerindeki baskıyı azaltmada rol oynamasının ve aynı zamanda tüm bölge için dengeli ve sürdürülebilir kalkınmayı teşvik etmesinin anahtarıdır." - diye vurguladı bu uzman.

2025 Konut Emlak Forumu

Konut piyasasının arz ve artan emlak fiyatlarıyla ilgili birçok sorunla karşı karşıya olduğu bir ortamda... Vietnam Emlak Derneği (VNREA), Nguoi Lao Dong Gazetesi ve Emlak İnceleme Topluluğu işbirliğiyle 18 Eylül öğleden sonra New World Saigon Hotel'de (HCMC) "Uydu Dalgaları" temalı "Konut Emlak Forumu 2025"i düzenledi.

Forumda şu konular ele alınacak: Yasal belgeler gayrimenkul piyasasını nasıl etkiliyor; Üç kurumsal - finansal - veri sürücüsü önümüzdeki 5 yılda "Vietnam uydu standardını" nasıl şekillendirecek; Yönetim ajanslarının uydu gayrimenkul için işletmeleri yönetme, destekleme, piyasayı istikrara kavuşturma ve sürdürülebilir kalkınmayı yönlendirme konusunda hangi çözümleri var?

Onlarca büyük ölçekli proje

DKRA Consulting istatistiklerine göre, Ho Chi Minh Şehri ve çevre bölgelerinde şu anda 100 hektardan büyük ölçekli, toplam 16.500 hektardan büyük 18 kentsel alan projesi bulunuyor, bunlardan 3.500 hektardan büyük alana sahip 8 proje hayata geçirilmiş ve geçirilmeye devam ediyor ve pazara 50.000'den fazla konut ürünü sunuluyor.

Yorum (0)