นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตร.ม. อีกต่อไป

จากรายงานตลาดอสังหาฯ ที่กรมก่อสร้างเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าในเดือนสิงหาคม 2566 มีโครงการระดับไฮเอนด์ 1 โครงการที่ได้รับการยืนยันสิทธิ์ระดมทุนสำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต จำนวน 220 โครงการ เป็นบ้านแนวราบ มูลค่าระดมทุนรวม 1,264.2 พันล้านดอง

สะสมตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์มีโครงการที่เข้าข่ายระดมทุนเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต 14 โครงการ จำนวน 14,286 หลังคาเรือน แบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ 13,033 ยูนิต และบ้านชั้นเดียว 1,253 ยูนิต มูลค่าระดมทุนรวมกว่า 146,000 ล้านดอง

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดขาย พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เช่น กลุ่มไฮเอนด์ยังคงมีอุปทานล้นตลาด โดยอพาร์ตเมนต์กว่า 60% มีราคาสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่เหลือมีราคาตั้งแต่ 20-40 ล้านดอง/ตร.ม.

นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตรม. ภาพที่ 1 — ผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวในปี 2023 จะอยู่ในช่วงราคากลางและสูง

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตร.ม. เป็นกลุ่มที่ผู้คนจำนวนมากสนใจ โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริง แต่ยังไม่มีสินค้าเพิ่มเข้ามาในอุปทานใหม่

ตามสถิติ ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงเปิดขายในตลาดเลย นักลงทุนยังคงมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ขณะที่จำนวนลูกค้าในกลุ่มเหล่านี้ยังค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดไม่ได้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้กระแสเงินสดกลับมาสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ก็ได้ออกมาเตือนถึงปัญหานี้เช่นกัน โดยปัญหาที่เกิดขึ้นคือบ้านหรูระดับไฮเอนด์มีมากเกินไป ขณะที่บ้านราคาถูกกลับขาดแคลนอย่างหนัก ซึ่งควรค่าแก่การกล่าวถึงว่าแทนที่จะมุ่งเน้นไปที่การตอบสนองความต้องการของตลาด นักลงทุนจำนวนมากยังคงยึดติดกับ "การมีอยู่" ของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์เพื่อขึ้นราคาสินค้าก่อนที่โครงการจะเสร็จสมบูรณ์เสียอีก

นอกจากนี้ แม้ว่าท้องถิ่นนี้จะถูกกำหนดเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมสูงเป็นอันดับ 5 ของประเทศ โดยมีข้อกำหนดให้มีอพาร์ทเมนต์ 70,000 ยูนิตภายในปี 2573 แต่จนถึงปัจจุบัน นครโฮจิมินห์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

เป็นที่ทราบกันดีว่าปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ในนครโฮจิมินห์ โดยมีห้องพักรวม 6,383 ห้อง โดย 4 โครงการได้เริ่มก่อสร้างในปี 2565 ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม - บล็อก C ในเขตที่อยู่อาศัยเหงียนเซิน (เขตบิ่ญจัน) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทเหงียนเซิน เรียลเอสเตท จอยท์ คอมพานี, บ้านพักอาศัยสังคมในเขตที่อยู่อาศัยเติน ถวน เตย (เขต MR1) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทซวน ไม ไซง่อน คอนสตรัคชั่น จอยท์ คอมพานี, บ้านพักอาศัยสังคมในเขตที่อยู่อาศัยในเขตฟู่ฮู (เมืองทู ดึ๊ก) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทดราก้อน วิลเลจ เรียลเอสเตท จอยท์ คอมพานี, โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตที่อยู่อาศัยลอง ตรวง (เมืองทู ดึ๊ก) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทเดียน ฟุก ทาน คอนสตรัคชั่น แอนด์ แคสติ้ง คอมพานี จำกัด

นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตรม. ภาพที่ 2 — จำนวนอพาร์ตเมนท์ราคาถูกที่เข้าสู่ตลาดมีจำกัดมาก ซึ่งไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของตลาดได้

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่ยังคงถูก "ระงับ" เนื่องด้วยอุปสรรคต่างๆ เพื่อส่งเสริมความก้าวหน้าของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังได้จัดการประชุมหลายครั้งเพื่อขจัดอุปสรรคและสั่งให้แผนกและสาขาต่างๆ ดำเนินการ

ตัวอย่างเช่น ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม นครโฮจิมินห์ต้องออกเอกสารเร่งด่วน ซึ่งรวมถึงคำขอให้ทบทวนและออกแนวทางแก้ไขเฉพาะเจาะจง ลดขั้นตอนการบริหารในขั้นตอนการลงทุน และอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ผลลัพธ์ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม สำนักงานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังประกาศข้อสรุปของรองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ Bui Xuan Cuong ในการประชุมเพื่อรับฟังรายงานของกรมก่อสร้างเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในพื้นที่

ดังนั้น ผู้นำเมืองจึงมอบหมายให้กรมก่อสร้างเป็นประธานในการวิจัยและดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนและครบถ้วน เพื่อให้นักลงทุนสามารถดำเนินการได้ทันท่วงที สำหรับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ซับซ้อนและซับซ้อน จำเป็นต้องศึกษาและเสนอแนวทางแก้ไขอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่ามีขั้นตอนและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

ตามรายงานการติดตาม "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุงและการสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์" ที่เพิ่งเผยแพร่โดยคณะกรรมการกฎหมาย พบว่าไม่มีอาคารอพาร์ตเมนต์ในท้องที่ที่อยู่ภายใต้การติดตามที่ได้รับการจำแนกประเภทและการรับรองคุณภาพแต่อย่างใด
ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 31/2016 ของ กระทรวงก่อสร้าง อาคารชุดจะถูกแบ่งออกเป็นประเภทต่าง ๆ เพื่อกำหนดมูลค่าเมื่อทำการจัดการหรือซื้อขายในตลาด กรมก่อสร้างของจังหวัดและเมืองได้รับมอบหมายให้รับรองประเภทอาคารชุดในพื้นที่ตามคำขอขององค์กรและบุคคล
การจัดลำดับชั้นจะอิงตามเกณฑ์ 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่ม A (สูงสุด) กลุ่ม B และกลุ่ม C (ต่ำสุด) โดยอิงตามเกณฑ์ 4 กลุ่ม ได้แก่ การวางแผน สถาปัตยกรรม ระบบและอุปกรณ์ทางเทคนิค บริการ โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและคุณภาพ การจัดการและการดำเนินงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ระดับ A จะต้องตรงตามเกณฑ์เฉพาะอย่างน้อย 18 ข้อจากทั้งหมด 20 ข้อตามคู่มือแนะนำ
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนหลายรายไม่ได้จัดประเภทตามกฎระเบียบ แต่จัดประเภทโครงการของตนเองด้วยชื่อที่สร้างความสับสนให้กับลูกค้า เช่น อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ อพาร์ตเมนต์สุดหรู อพาร์ตเมนต์ที่มีชื่อต่างประเทศ

แหล่งที่มา