ตลาดอสังหาฯ ไม่แข็งแกร่งพอที่จะ “ฝ่าฟัน” ได้ แต่ก็ไม่ “หลุดการควบคุม” อีกต่อไป

ในช่วงบ่ายของวันที่ 12 ตุลาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ร่วมกันจัดงานเพื่อประกาศรายงาน "การประเมินกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในไตรมาสที่ 4 ปี 2566"

ธุรกรรมอสังหาฯคึกคักอีกแล้ว

ในการกล่าวเปิดงาน นางสาว Pham Thi Mien รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษาส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ VARS อ้างอิงข้อมูลการวิจัยของ VARS โดยกล่าวว่าสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ดีขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ยากลำบากในช่วงปลายปีที่แล้วและช่วงเดือนแรกๆ ของปีนี้

ตลาดเริ่มมีจุดสดใสมากขึ้น โดยเป็นพื้นที่ที่มี เศรษฐกิจ พัฒนาแล้ว ให้ความสำคัญและเน้นส่งเสริมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง มีแหล่งจัดหาสินค้าที่เหมาะสมกับความต้องการมากมาย เช่น ฮานอย ไฮฟอง เลาไก ดานัง โฮจิมินห์ เป็นต้น

นางสาวเมียน กล่าวว่าผลลัพธ์ดังกล่าวเกิดจากความพยายาม การเชื่อมโยง และการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานบริหารของรัฐและบริษัทต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาล ได้ออกกฎหมายย่อยและการดำเนินการที่เกี่ยวข้องเกือบ 20 ฉบับอย่างต่อเนื่องและเข้มข้น โดยมีเนื้อหาที่ใกล้เคียงกับความต้องการของตลาดและบริษัทต่างๆ มากขึ้น

“แม้ว่าตลาดจะไม่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะ “เอาชนะความลาดชัน” ได้ แต่ก็หนีความเสี่ยงจากการ “สูญเสียเบรก” ไปได้ในระดับหนึ่ง” นางสาวเมียน กล่าว

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ไม่แข็งแกร่งพอที่จะ “ฝ่าฟัน” แต่ “ไม่หลุดจากการควบคุม” อีกต่อไป — ธุรกิจอสังหาฯ ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดแล้ว การทำธุรกรรมค่อยๆ ฟื้นตัวทั้งด้านปริมาณและคุณภาพ

ข้อมูลในรายงานระบุว่าจำนวนธุรกรรมในตลาดทั้งหมดเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ที่เหมาะกับความต้องการของผู้คนเปิดตัวสู่ตลาดมากขึ้น ดังนั้น ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ตลาดมีธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 และมากกว่า 2 เท่าจากไตรมาสแรกของปี 2023

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนหน้า จำนวนธุรกรรมทั้งหมดใน 9 เดือนแรกของปี 2566 มีเพียงประมาณ 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงที่มีการซื้อขายที่ดิน สาเหตุคือตลาดยังคงขาดแคลนอุปทานของที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุด

จากการคาดการณ์อนาคต รายงานของ VARS แสดงให้เห็นชัดเจนว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจควบคู่ไปกับการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจในเชิงบวกจะส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า โรงงาน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก... โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่อุปทานตึงตัวเนื่องจากหลายสาเหตุ การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงเป็นสิ่งที่สามารถพิจารณาได้

นอกจากนี้ นางสาวเมียน ยังกล่าวอีกว่า ธนาคารของรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 4 ครั้งติดต่อกันตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารได้ปรับลดลงอย่างมาก โดยอยู่ที่ 6.7% - 10% ใกล้เคียงกับระดับต้นปี 2565 ซึ่งลดลงจาก 0.4% - 3.5% เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวยต่อผู้ซื้อบ้าน การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในช่วงนี้จะได้ประโยชน์จากระดับเครดิตและราคาอย่างเต็มที่

จำเป็นต้องมีกลไกเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกกลุ่มงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์ VARS และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes กล่าวในงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ เริ่มแสดงสัญญาณของการเข้าสู่จุดต่ำสุด โดยเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองในพื้นที่ใจกลางเมือง

สำหรับกลุ่มที่ดินยังไม่มีสัญญาณบวก แต่ก็มีสัญญาณการทะลุลงต่ำสุดในกลุ่มที่ดินประเภทประมูล โดยพื้นที่รอบ ฮานอย ราคาอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดอง อัตราการดูดซับอยู่ที่ 70-80% โดยราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 5% สามารถโอนได้ทันที โดยมีส่วนต่าง 30-50 ล้านดอง/แปลง

มีเพียงกลุ่มการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทเท่านั้นที่ยังดูไม่สดใส ปริมาณธุรกรรมยังคงซบเซา เนื่องมาจากความรู้สึกของนักลงทุนในตลาด

อสังหาริมทรัพย์ - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะ 'ก้าวข้ามผ่านความลาดชัน' แต่ก็ไม่ 'หลุดจากการควบคุม' อีกต่อไป (รูปที่ 2) — คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Homes กล่าวในงาน

นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกกลุ่มงานวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ VARS และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home JSC แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยเน้นย้ำว่านโยบายของรัฐในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วยนั้นเป็นนโยบายที่มีมนุษยธรรมอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นายนัมกล่าวว่า จำเป็นต้องตระหนักว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย 1 ล้านหน่วยนั้นไม่เพียงพอต่อตลาดในปัจจุบัน แม้ว่าโครงการดังกล่าวจะดำเนินการได้เต็มศักยภาพแล้ว แต่ผู้คนยังคงมีความต้องการเป็นเจ้าของอีกมาก

ขณะเดียวกัน กระบวนการดำเนินการ ก่อสร้าง และเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรสังคม ยังคงมีปัญหาหลายประการ ทั้งกลไกทางกฎหมาย ระเบียบ เงื่อนไขการซื้อ รวมทั้งกรณีที่มีสิทธิได้รับนโยบาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่ประชาชนพบว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากกฎระเบียบต่างๆ เข้มงวดเกินไป โดยแบ่งแยกคนรวยและคนจน ทำให้ที่อยู่อาศัยของรัฐอยู่นอกเหนือขอบเขตการเข้าถึงสำหรับคนหลายกลุ่ม

ในส่วนของนักลงทุน การดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมก็เป็นปัญหาที่ยากเช่นกัน เนื่องจากมีปัญหาในหลายๆ ด้าน ตั้งแต่กลไก นโยบาย ไปจนถึงความสามารถทางการเงินขององค์กรต่างๆ นายนัมกล่าวว่าการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมนั้น “ทั้งยากและเสี่ยง”

ในตลาดยังมีสถานการณ์บ้านพักอาศัยสังคม “ขายไม่ออก” เพราะพื้นที่ก่อสร้างอยู่ในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวย ไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัย นักลงทุนจำนวนมากใช้เวลาและเงินไปกับการก่อสร้าง แต่กลับต้อง “ทนทุกข์ทรมาน” กับกระบวนการทางปกครองมานานหลายสิบปี เมื่อสร้างเสร็จและเปิดขาย หากขาดทุนก็ต้องแบกรับเอง และหากได้กำไรเกิน 10% ก็จำเป็นต้องคืนให้รัฐ นายนามมองว่าไม่สมเหตุสมผล

ดังนั้น กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home JSC จึงเสนอให้นโยบายด้านที่อยู่อาศัยมุ่งเป้าไปที่ทุกชนชั้นในสังคม กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมควรได้รับการแก้ไขให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ที่อยู่อาศัยสังคมไม่ใช่การขายให้กับคนรวย แต่ควรมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงในปัจจุบันได้

ในเวลาเดียวกัน ควรสร้างกลไกและนโยบายสำหรับนักลงทุนในทิศทางที่เปิดกว้างและ "เปิดกว้าง" มากขึ้น และควรได้รับการยกย่อง สนับสนุน และสร้างเงื่อนไขให้บริษัทก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมมีโอกาสดำเนินการก่อสร้างต่อไปมากขึ้น

โดยสรุป นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการ VARS กล่าวว่า ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ นอกเหนือจากปัญหาคอขวดทางกฎหมายและเงินทุนแล้ว ความไว้วางใจจากลูกค้าและนักลงทุนก็เป็น "อุปสรรค" ขั้นสุดท้ายที่ต้องได้รับการแก้ไข เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นปกติอย่างแท้จริง

ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 2566 คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลงในปี 2567 ภาพรวมของตลาดจะมีจุดสว่างใหม่ๆ มากมาย โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีพื้นที่ให้พัฒนาได้มาก มีการวางแผนที่สอดประสานและทันสมัย มีโครงสร้างพื้นฐานที่น่าสนใจและเน้นการลงทุน และมีระดับราคา ต่ำ

แหล่งที่มา