ANTD.VN - ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน: หนังสือเวียนฉบับที่ 22 ไม่ได้จำกัดการซื้อบ้านโดยจำนองบ้านในอนาคต เงื่อนไข "บ้านสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้าน" มีผลเฉพาะกับสินเชื่อบ้านที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันประเภทอื่น
ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐ โดยเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA แสดงความกังวลอย่างยิ่งเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ระบุว่าธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อบ้านที่ "สร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ" เท่านั้น (เช่น บ้านที่พร้อมอยู่ - ตามที่ HoREA ระบุ)
HoREA เชื่อว่าสิ่งนี้หมายความว่าหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN ไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยกู้ให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังนั้นเอง
สมาคมฯ เห็นว่าหากไม่แก้ไขข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นโดยทันที เมื่อหนังสือเวียนที่ 22 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 อาจก่อให้เกิดผลเสีย สร้างความยุ่งยากและขัดขวางการดำเนินงานตามปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อกระบวนการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
หนังสือเวียนที่ 22 ไม่ใช่เอกสารที่ให้คำแนะนำการปฏิบัติการให้สินเชื่อ
เมื่อตอบสนองต่อข้อมูลดังกล่าว ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าหนังสือเวียนที่ 22 ไม่ได้จำกัดบุคคลทั่วไปในการซื้อบ้านด้วยการจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต
ตามที่ธนาคารแห่งรัฐระบุว่า หนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN) ซึ่งควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หนังสือเวียนนี้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดและการใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงกับสินทรัพย์ของธนาคารแต่ละประเภท (รวมถึงสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย)
 |
ผู้ซื้อบ้านยังสามารถจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ |
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า: “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้บุคคลหรือนิติบุคคลกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง โดย โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อ ดังกล่าวตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมที่ได้รับหลักประกัน”
หนังสือเวียนเลขที่ 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านหลังนี้ในอนาคต จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงตั้งแต่ 30% - 120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกัน (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วน LTV ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%
บ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะได้รับการประเมินความเสี่ยงต่ำ
มาตรา 2 ข้อ 11 แห่งหนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ สินเชื่อที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้อย่างครบถ้วน: ก) แหล่งเงินทุนในการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งเงินทุนในการเช่าบ้านที่เกิดจากสินเชื่อ; ข) บ้านได้สร้างเสร็จแล้วตามสัญญาซื้อขายบ้าน; ค) ธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการจัดการบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับธุรกรรมที่มีหลักประกัน; ง) บ้านที่เกิดจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้ต้องได้รับการประเมินมูลค่าอย่างเป็นอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยหน่วยงานที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (ราคาไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ”
ข้อ 1 ข้อ 1 แห่งหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 ดังต่อไปนี้: “11. สินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ สินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึง:
ก) สินเชื่อที่บุคคลธรรมดาใช้เป็นหลักประกันในการซื้อบ้านเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: i) แหล่งเงินทุนในการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งเงินทุนในการเช่าบ้านที่เกิดจากการกู้ยืม; ii) บ้านนั้นได้ก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายบ้าน; iii) ธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ในการจัดการบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย; iv) บ้านที่จำนองนี้ต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยหน่วยงานที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าต้องไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ
ข) สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยตามโครงการหรือโครงการสนับสนุน จากรัฐบาล ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและเป็นไปตามเงื่อนไขในข้อ ก(i), ก(iii), ก(iv) ของวรรคนี้”
ดังนั้นสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยจะรวมถึง: สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด รวมทั้งเงื่อนไขการก่อสร้างให้แล้วเสร็จก่อนส่งมอบ และสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการและโครงการสนับสนุนจากรัฐบาล
ปัจจัยความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกันตั้งแต่ 20%-100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วน LTV และ DSC
สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการหรือโครงการสนับสนุนจากรัฐบาลนั้น ไม่จำเป็นต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเพียง 20%-50% เท่านั้น เพื่อสนองนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ
ดังนั้น ธนาคารแห่งรัฐจึงกล่าวว่าเงื่อนไขบ้านสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้นใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน) เท่านั้น
กรณีองค์กรหรือบุคคลใดมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีการกู้ยืมเงินโดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 2 ข้อ 10 และให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 9 ข้อ 10 เป็นต้นไป
“ดังนั้น กฎระเบียบนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2567)” – ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)