ขายไม่หมดและไม่มีส่วนลด
รายงานล่าสุดของ Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าถนน Dong Khoi (เขต 1 นครโฮจิมินห์) อยู่ในอันดับที่ 13 ในรายชื่อถนนค้าปลีกที่แพงที่สุดในโลก ถนน Fifth Avenue ในนิวยอร์ก (สหรัฐอเมริกา) แพงที่สุดในโลก รองลงมาคือถนน Via Monte Napoleone ในมิลาน (อิตาลี) และถนน Tsim Sha Tsui ในฮ่องกง (จีน) แพงเป็นอันดับสามของโลก รายงานระบุว่าราคาค่าเช่าสถานที่บนถนน Dong Khoi เทียบเท่ากับ 350 USD/m²/เดือน ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับก่อนการระบาดของโควิด-19 ดังนั้นราคาค่าเช่าสถานที่บนถนน Dong Khoi จึงสูงกว่าถนนที่แพงที่สุดในมิวนิก (เยอรมนี) อัมสเตอร์ดัม (เนเธอร์แลนด์) หรือกรุงเทพมหานคร (ประเทศไทย) ทำให้ถนน Dong Khoi ขึ้นมาอยู่ที่อันดับที่ 13 ในรายชื่อถนนค้าปลีกที่แพงที่สุดในโลก
แม้ว่าจะไม่สามารถให้เช่าได้ แต่สถานที่หลายแห่งยังคงมีราคาเช่าค่อนข้างสูง
นอกจากถนนดงคอยแล้ว ถนนจ่างเตียน (ฮานอย) ยังเป็นหนึ่งในพื้นที่ค้าปลีกที่มีค่าเช่าแพงที่สุดในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก โดยราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการระบาด โดยอยู่ที่เกือบ 300 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน ตัวเลขนี้ทำให้ถนนจ่างเตียนขยับขึ้นสามอันดับ มาอยู่ที่อันดับที่ 17 ในภูมิภาคเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
ถึงแม้จะมีราคาแพง แต่จากการสำรวจถนนหลายสาย ทั้งถนนสายทองและถนนสายเพชรในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ถนนด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ เหงียนจื่อย เหงียนดินห์เจียว ฯลฯ พบว่ามีอาคารเช่าหลายแห่งปิดให้บริการและมีการติดป้ายประกาศให้เช่า ที่น่าสังเกตคือมีทาวน์เฮาส์ริมถนนหลายหลังที่ปิดให้บริการมาหลายปีแล้ว แต่เจ้าของไม่ยอมลดราคาเช่า
เราแอบอ้างเป็นผู้เช่าและติดต่อไปยังเบอร์โทรศัพท์ที่ติดไว้บนบ้านหลังหนึ่งบนถนนดงคอย ผ่านนายหน้าชื่อเของ และได้รับคำแนะนำเกี่ยวกับบ้านหลังหนึ่งขนาด 200 ตารางเมตร มีชั้นล่าง 1 ชั้น และชั้นบน 7 ชั้น ราคาเช่า 30,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน หรือประมาณ 700 ล้านดอง/เดือน เมื่อเราแจ้งว่า เศรษฐกิจ กำลังลำบากและขอส่วนลด เราก็ได้ "สรุป" ว่าราคาเช่าอยู่ที่ 25,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน "พื้นที่นี้ว่างมา 4 เดือนแล้ว ถ้าจริงใจก็ปิดราคาได้เลย ลดได้อีกไม่ได้แล้ว" คุณเของกล่าว
นาย Hoang Tuan Anh (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)
โบรกเกอร์คา (Broker Kha) เปิดตัวอาคารพาณิชย์ 2 แห่งบนถนนเหงียนเว้ (เขต 1) ประกอบด้วยอาคารกว้าง 12 เมตร ยาว 25 เมตร พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 700 ตารางเมตร ราคาเช่า 25,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน หรือมากกว่า 600 ล้านดอง/เดือน หากเช่าต้องวางเงินมัดจำล่วงหน้า 3 เดือนและเซ็นสัญญา 3 ปี อาคารพาณิชย์ถัดไปมีพื้นที่ประมาณ 1,100 ตารางเมตร ติดถนน 2 ด้าน ราคาเช่าประมาณ 45,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน หรือมากกว่า
1 พันล้านดองต่อเดือน เป็นที่ทราบกันว่าสถานที่แห่งนี้ถูกเช่าโดยเจ้าของร้านอาหารในราคา 38,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน เนื่องจากธุรกิจประสบภาวะขาดทุน เจ้าของร้านอาหารจึงได้คืนสถานที่เมื่อต้นปี 2566 และยังคงว่างเปล่ามาจนถึงปัจจุบัน “เศรษฐกิจกำลังย่ำแย่ ทำให้หลายคนขาดทุนทางธุรกิจและต้องคืนสถานที่ พื้นที่ขนาดใหญ่แบบนี้เช่ายากมาก หากคุณจริงใจ คุณสามารถเจรจาต่อรองเพื่อลดราคาได้อีก” นายหน้ากล่าว
นายหน้าชื่อดัตรายงานว่ามีที่ดินเปล่าอยู่หัวมุมถนนเหงียนถิมินห์ไค - กั๊กหมั่งถัง 8 พื้นที่ใช้สอยกว่า 1,100 ตารางเมตร ให้เช่าในราคาประมาณ 1 พันล้านดองต่อเดือน เมื่อเราสอบถามถึงการลดราคา เนื่องจากพื้นที่ว่างมาเกือบ 2 ปีแล้ว ดัตยืนยันว่า "พื้นที่ว่าง แต่เราไม่สามารถลดราคาได้เพราะทำเลที่ตั้งสะดวก ถ้าคุณเช่า คุณสามารถต่อรองราคาได้เพื่อโชค พรุ่งนี้เราจะไปพบเจ้าของโดยตรง"
บนถนนเลโลย (เขต 1) ซึ่งเป็นถนนมูลค่าพันล้านของเมือง มีบ้านเช่าว่างจำนวนมากติดป้าย "ให้เช่า" พร้อมเบอร์โทรศัพท์ที่เชื่อมต่อกันอย่างหนาแน่น เมื่อโทรไปสอบถาม เจ้าของบ้านบอกว่าราคาบ้าน 3 ชั้น ขนาด 400 ตารางเมตร อยู่ที่ 400 ล้านดองต่อเดือน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวว่าราคาเช่าบ้านในย่านใจกลางเขต 1 ยังคงสูงมาก แม้ว่าจะมีบ้านว่างจำนวนมากก็ตาม ราคาเช่าบ้านในย่านนี้อยู่ระหว่าง 200 ถึง 600 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเล แม้ว่าบ้านขนาดใหญ่เหล่านี้จะว่างเปล่ามาเป็นเวลานานแล้ว แต่เจ้าของบ้านก็ยังไม่ได้ลดราคาลง
ราคาสูงยังขาดทุนเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร
จากการประเมินของ Savills ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 แม้ว่าอุปทานจะลดลงเล็กน้อย แต่ความสามารถในการดำเนินงานของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังคงอยู่ที่ 91% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยพื้นที่ค้าปลีกนอกใจกลางเมืองโฮจิมินห์คิดเป็น 91% ของอุปทานทั้งหมด ในส่วนของราคาค่าเช่า เจ้าของพื้นที่ส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมืองยังคงมั่นใจในราคาค่าเช่าที่สูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสูงกว่าพื้นที่นอกใจกลางเมืองถึง 3 เท่า
แม้ธุรกิจจะซบเซาและค่าเช่าที่สูง แต่รายงานของ CBRE Vietnam แสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าในย่านใจกลางเมืองยังคงเพิ่มขึ้น 1-1.5% ต่อปี ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่พื้นที่ในย่านใจกลางเมืองยังประสบปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น ปัญหาในการขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบอนุญาตป้องกันและระงับอัคคีภัย เป็นต้น ดังนั้น ผู้ค้าปลีกจึงมองหาพื้นที่เพิ่มเติมในย่านนอกใจกลางเมืองเพื่อเปิดตัวร้านค้าปลีกชั่วคราวในระยะเวลาอันสั้น ดังนั้น พื้นที่ในย่านใจกลางเมืองที่ยังขายไม่ออกก็ยังคงขายไม่ออก
คุณฮวง ตวน อันห์ นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า สาเหตุที่ราคาเช่าสูงแต่เจ้าของไม่ปรับลดลง เป็นเพราะก่อนหน้านี้ซื้อบ้านในราคา 400-600 ล้านดองต่อตารางเมตร บ้านขนาด 200 ตารางเมตรมีราคาประมาณ 100,000 ล้านดอง หากค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปีต่อหลัง รายได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 416 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน เจ้าของบ้านต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร 10% ต่อปี ซึ่งคิดเป็นเงินกว่า 800 ล้านดอง ทำให้ขาดทุนประมาณ 400 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านคาดว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเหมือนเมื่อ 10 ปีก่อน แต่เป็นไปไม่ได้ เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ในปัจจุบันสูงเทียบเท่ากับประเทศจีน สิงคโปร์ สูงกว่ายุโรป อเมริกา สูงกว่าประเทศไทย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ หลายเท่า... หากราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพิ่มขึ้น การสูญเสียค่าเช่าระยะยาวจะทำให้เจ้าของบ้านต้องขายออกไป
อย่างไรก็ตาม มีข้อขัดแย้งที่ผู้เช่าธุรกิจในเวลานี้ไม่สามารถจ่ายเงิน 416 ล้านดองต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 200 ตารางเมตรได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงทำให้ทุกคนสูญเสียเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่พื้นที่ใจกลางเมืองถูกปิดเป็นเวลานาน ลองดูพื้นที่รอบตลาดเบนถัน ซึ่งส่วนใหญ่ให้บริการลูกค้าต่างชาติ ค่าเช่าที่สูงหมายความว่าเจ้าของร้านค้าก็ขายของในราคาที่สูงเช่นกัน ทำให้ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเข้ามาเพียงครั้งเดียวและไม่กลับมาอีก ธุรกิจและเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องตระหนักถึงข้อเท็จจริงนี้เพื่อเปลี่ยนแปลงและดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้กลับมาโดยลดราคาเช่าพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เพื่อลดค่าเช่า จำเป็นต้องลดอัตราดอกเบี้ยธนาคารลงอย่างมาก" คุณฮวง ตวน อันห์ วิเคราะห์
ดร. ซู หง็อก เของ รองผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ส่วนใหญ่ใช้เพื่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสินค้าสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวลดลงและรายได้ลดลง ผู้เช่าก็ไม่มีแหล่งรายได้อีกต่อไปและจำเป็นต้องย้ายกลับเข้าพื้นที่ สำหรับธุรกิจแบบเชน เนื่องจากรายได้ลดลง จึงทำให้การขยายธุรกิจมีข้อจำกัด ผู้ประกอบการจะพิจารณาถึงต้นทุน หากค่าเช่าสูงเกินไป พวกเขาอาจจำเป็นต้องหาพื้นที่อื่นเพื่อย้ายออกหรือปิดสาขาบางแห่ง
จากการสำรวจของ Savills พบว่าอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มมีส่วนแบ่งตลาดให้เช่าคิดเป็น 37% ของพื้นที่ขายปลีกทั้งหมด รองลงมาคืออุตสาหกรรมแฟชั่นซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 24% ส่วนภาคส่วนอื่นๆ เช่น สุขภาพ ความงาม และความบันเทิง มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 13% เท่ากัน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)