เหตุใดราคาอสังหาฯ จึงยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูง?

ความมุ่งมั่น ของ รัฐบาล

นายกรัฐมนตรี เพิ่งออกเอกสารด่วนเลขที่ 527/TB-VPCP ประกาศผลการประชุมของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากในการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตและสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาค

ที่น่าสังเกตคือ ในประกาศฯ นายกรัฐมนตรีได้ขอให้ กระทรวงก่อสร้าง ชี้แนะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดราคาสินค้า โดยต้องมีแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ทันท่วงที และมีประสิทธิผลในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจสำหรับผู้ที่มีความต้องการจริง ที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อย

อสังหาฯ - เหตุใดราคาอสังหาฯ จึงยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูง? — ความเคลื่อนไหวต่างๆ มากมายในตลาดเป็นเครื่องพิสูจน์ความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเคลื่อนไหวดังกล่าวข้างต้นยังคงแสดงให้เห็นถึงความพยายามอันเข้มแข็งของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขปัญหาการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ การส่งเสริมการเติบโตและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค เมื่อเช้าวันที่ 7 ธันวาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh กล่าวว่าธนาคารและองค์กรต่างๆ อยู่ในระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ ธนาคารและองค์กรต่างๆ จึงจะพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจพัฒนาเท่านั้น และในทางกลับกัน ประเทศจึงจะพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อธนาคารและองค์กรต่างๆ พัฒนาเท่านั้น บุคคลและแต่ละองค์กรต้องแบ่งปันความรับผิดชอบ "ร่วมกันสร้างกระแส" เพื่อให้ประเทศสามารถเอาชนะความยากลำบากได้ จากนั้นบุคคลและแต่ละองค์กรจึงจะเอาชนะความยากลำบากและพัฒนาร่วมกันได้

ประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ บ่นว่าเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาฯ โดยรวมกลับเพิ่มขึ้น หากมีปัญหาแต่ยังต้องการให้ราคาขายเท่าเดิม ยังต้องการ “ทางเดียว” ความรับผิดชอบร่วมกันมีหรือไม่?

นายกรัฐมนตรีกล่าวว่า ในยามปกติต้องมีนโยบายปกติ ในยามไม่ปกติต้องมีนโยบายที่ไม่ปกติ ในยามยากลำบากต้องมีนโยบายที่ยึดหลัก “การประสานประโยชน์และการแบ่งปันความเสี่ยง” ให้เหมาะสม ถูกต้อง และส่งเสริมการพัฒนา

เพราะเหตุใดราคาขายจึงเพิ่มขึ้น?

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคง "ทรงตัว" อยู่ที่ระดับสูง ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก

อสังหาฯ – เหตุใดราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง? (รูปที่ 2) — ตลาดอสังหาฯ ถือว่าแข็งแกร่ง แต่ราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ)

VARS คาดการณ์ว่าในปี 2024 ราคาขายของอพาร์ตเมนต์หลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3 - 8% เนื่องจากอุปทานระยะสั้นยังไม่ได้รับการแก้ไข การขาดแคลนอุปทานใหม่ทำให้ตลาดขาดการแข่งขัน ธุรกิจที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์เปิดขายในช่วงนี้จึงถือเป็น "ราชา" หากไม่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน นักลงทุนจะยังคงตั้งราคาให้สูงต่อไปเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานที่ปรับปรุงอย่างต่อเนื่องจะยังคงผลักดันให้ระดับราคาสูงขึ้นต่อไป

ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นไม่เพียงเพราะนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูงเท่านั้น แต่ยังเป็นเพราะต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาวัตถุดิบ ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงินที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ต้นทุนในการสร้างกองทุนที่ดินยังสูงเกินไป รวมถึงต้นทุน "ที่ไม่ได้ระบุชื่อ" จำนวนมากที่เกิดขึ้นในการดำเนินการลงทุนเริ่มต้น การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถลดราคาได้

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในอดีตส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน แต่แก่นของปัญหาคือการขาดแคลนอุปทาน

อุปทานเริ่มขาดแคลนมากขึ้น

ดังนั้น จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่จึงมีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของกระทรวงก่อสร้าง ในปี 2565 ประเทศไทยมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 126 โครงการ ลดลงเพียง 52.7% เมื่อเทียบกับปี 2564 และ 17% เมื่อเทียบกับปี 2563

ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยในปี 2564 และ 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเงื่อนไขการระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นสองเท่าตั้งแต่ปี 2563

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่าจำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงและระดับกลางที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2019 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2022 มีเพียง 10% เมื่อเทียบกับปี 2019

สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดต่ออุปทานอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดที่เปิดขายก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 ในช่วงปี 2019-2022 สัดส่วนอพาร์ทเมนท์ระดับกลางก็ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ

จะปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ได้อย่างไร

ตามที่ VARS กล่าวไว้ เพื่อปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความพยายามร่วมกัน” รวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและส่วนประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารระดับรัฐไปจนถึงบริษัทและธนาคาร

ในส่วนของหน่วยงานบริหารของรัฐ ก่อนอื่นจำเป็นต้องศึกษาแผนงานเพื่อย่นระยะเวลาและขั้นตอนการบริหารการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาแผนงานเพื่อสนับสนุนให้บริษัทต่างๆ คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ปัจจุบัน ทั้งสองรายการนี้เป็นค่าใช้จ่ายของนักลงทุนจำนวนมาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกันจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดเพื่อจัดการกับการกระทำทั้งหมดที่ “ทำให้ธุรกิจประสบความยากลำบาก” ในระหว่างขั้นตอนการลงทุนและพัฒนาโครงการ หลีกเลี่ยงการเกิด “ต้นทุนค่าน้ำมัน” ซึ่งเพิ่มเข้ามาในต้นทุนผลิตภัณฑ์โดยที่มองไม่เห็น

ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องศึกษาและพัฒนาโปรแกรมสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจที่ลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจนเพื่อสนับสนุนนักลงทุนหากต้องการปรับโครงสร้างโครงการจากโครงการระดับไฮเอนด์เป็นโครงการราคาประหยัดหรือโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องตรวจสอบพอร์ตโฟลิโอโครงการลงทุนอย่างรอบคอบ ขายโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดที่ไม่เหมาะสมกับทรัพยากรที่มีอยู่ ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการที่มีการรับประกันทางกฎหมาย มีแผนเงินกู้ที่เป็นไปได้ สามารถดำเนินการให้เสร็จก่อนกำหนด และชำระบัญชีได้ง่าย

ลดความคาดหวังกำไรลง ยอมรับการขายขาดทุน โดยใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน สำหรับโครงการใหม่ในช่วงการวิจัย ให้เน้นไปที่กลุ่มราคาที่เอื้อมถึงได้ เพื่อให้มั่นใจว่าจะดูดซับศักยภาพได้เมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด

นอกจากนี้ วิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนานวัตกรรม วิจัย และประยุกต์ใช้ความสำเร็จทางเทคโนโลยีอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงศักยภาพการบริหารจัดการ ควบคุมความเสี่ยง และลดต้นทุน

น.เกียง

แหล่งที่มา