อพาร์ตเมนต์ราคา 25 ล้านดองต่อตารางเมตร “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์กำลัง "สูญพันธุ์" อพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด

รายงานตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของ กระทรวงก่อสร้าง ไตรมาส 3 ระบุว่า จำนวนธุรกรรมสำเร็จของห้องชุดและบ้านเดี่ยวมีจำนวน 38,398 รายการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในด้านราคา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยราคาเฉลี่ยของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี ราคาอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% ในพื้นที่นั้นๆ ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่มีราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ เลย อพาร์ตเมนต์ระดับกลางที่มีราคาขายตั้งแต่ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานในตลาดสูง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรูและซูเปอร์ลักชัวรี (ราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.)

ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดนั้น "หายไป" ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และยากมากหรืออาจเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถิติจากหน่วยนี้แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2561-2566 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่องเท่านั้น แต่โครงสร้างอุปทานอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองพิเศษนี้กลับไม่สมดุลกันมากขึ้น โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรีมากขึ้น สัดส่วนอุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ลดลงอย่างต่อเนื่องและ "หายไป" อย่างเป็นทางการในนครโฮจิมินห์ในปี 2564 และกรุงฮานอยในปี 2566

ในฮานอย สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2561 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2562 และเหลือเพียง 12% ในปี 2563 ในปี 2564 และ 2565 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด จนถึงปัจจุบันยังไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดเหลือขายอีกต่อไป

ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดลดลงอย่างรวดเร็วจาก 20% ในปี 2018 เหลือ 0.5% ในปี 2020 และในปี 2021 กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดก็หายไปในนครโฮจิมินห์

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม Dong Mo Dai Kim ในเขตฮว่างใหม่ ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา อุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กลับรุนแรงขึ้น เนื่องจากอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่ขายในฮานอยและโฮจิมินห์ประมาณ 80% มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป

ราคาอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและตั้งระดับใหม่ขึ้นในระดับสูงทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่

กระทรวงก่อสร้างมองว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับข้อจำกัดและข้อบกพร่อง โดยมีสัญญาณของความไม่แน่นอนและความไม่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมเหตุสมผลเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูง รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อ การท่องเที่ยว มีสัญญาณของการเกินดุล ขณะเดียวกัน ยังมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางอย่างรุนแรง

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสูงกว่ารายได้ของประชาชน ทำให้แรงงานรายได้น้อยในเขตเมืองและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมเข้าถึงและสร้างที่อยู่อาศัยได้ยาก ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์แทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.” กระทรวงก่อสร้างกล่าว

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อย่างเร่งด่วน เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สอดคล้องกัน บ้านหลายหลังเป็นบ้านระดับไฮเอนด์ แต่กลับประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมืองที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงประสบปัญหา

แนวทางแก้ไขเพื่อนำอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดกลับเข้าสู่ตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills เชื่อว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมซึ่งผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชนเข้าด้วยกัน

“ในบริบทของงบประมาณแผ่นดินที่จำกัด การจัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างและการวางแผนที่เหมาะสมจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาโซลูชันที่อยู่อาศัยราคาประหยัด” เธอกล่าว

นางสาว Giang Huynh กล่าวว่ารัฐบาลเมืองจำเป็นต้องนำนโยบายจูงใจที่แข็งแกร่งมาใช้เพื่อดึงดูดความร่วมมือจากเจ้าของที่ดิน เพื่อสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

“ด้วยการปรับปรุงพื้นที่ดินให้เหมาะสมที่สุด ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและพื้นที่สีเขียว เราจะสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นเรื่อยๆ ได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

ดร.เหงียน วัน ดิญ ประธาน VARS ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องมีการแทรกแซงอย่างแข็งกร้าวจากรัฐ

ประการแรก รัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เช่น การใช้มาตรการยกเว้นหรือลดภาษีที่ดินและภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

ขณะเดียวกัน ยังมีนโยบายให้ความสำคัญกับการอนุมัติการวางแผนและการอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งช่วยลดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการและลดต้นทุนการลงทุน นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้ "เพิ่มลำดับความสำคัญ" ในการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ประการที่สอง จำเป็นต้องส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและภาคเอกชนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคเอกชนจะเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างและพัฒนาส่วนใหญ่ ขณะที่รัฐเป็นผู้ให้สิทธิประโยชน์ด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย

ประการที่สาม หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน รัฐบาลสามารถศึกษาการจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและบำรุงรักษาอุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ซึ่งสามารถระดมทุนได้จากงบประมาณแผ่นดินและจากภาคเอกชน

กองทุนจะประกาศข้อมูลราคาขายและราคาเช่าอย่างโปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณะ ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงและเปรียบเทียบได้ง่าย เพื่อเลือกที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและฐานะทางการเงินของตนเอง ขณะเดียวกัน กองทุนยังเป็นหน่วยงานบริหารจัดการ ตรวจสอบบุคคลที่ซื้อ/เช่าโครงการที่กองทุนนี้พัฒนา และดำเนินการเรียกคืนบ้านหากพบว่ามีการซื้อ/ขายโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ ปลอมแปลงเอกสารรายได้ และไม่แสดงทรัพย์สินอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ รัฐต้องมีนโยบายจำกัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และควรศึกษาและบังคับใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่เจ้าของที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ไปประกอบธุรกิจ หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน... รัฐยังต้องจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการเพื่อติดตามดูแลที่อยู่อาศัย และมีบทลงโทษที่เข้มงวดต่อกรณีการเก็งกำไร การจัดการราคา หรือการขึ้นราคาที่ผิดกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นโยบายด้านกฎระเบียบมีประสิทธิผลอย่างแท้จริงและเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดดำเนินการอย่างปลอดภัยและมีสุขภาพดีในระยะยาว รัฐจำเป็นต้องทำให้ระบบข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการจัดการที่อยู่อาศัยที่ระบุไว้เสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว

ระบบสารสนเทศและข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะข้อมูลราคา จะเป็นรากฐานสำคัญในการบริหารจัดการ/ติดตามราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ และหลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยกะทันหันอันเนื่องมาจากการเก็งกำไรหรือปัจจัยทางการตลาดอื่นๆ

ระบบบริหารจัดการที่อยู่อาศัยแบบบูรณาการพร้อมฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับประชากร ตลอดจนสถานะการชำระสวัสดิการสังคม ประวัติการจำนอง ฯลฯ จะช่วยให้หน่วยงานสามารถระบุประวัติการทำธุรกรรม สถานะที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคล แยกแยะนักเก็งกำไรจากผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm