ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้กำลัง “สูญพันธุ์” อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง
รายงานตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของ กระทรวงก่อสร้าง ประจำไตรมาส 3 ระบุว่า จำนวนธุรกรรมสำเร็จของห้องชุดและบ้านเดี่ยวมีจำนวน 38,398 รายการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ในด้านราคา ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยราคาเฉลี่ยของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี ราคาอพาร์ตเมนท์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
กลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่มีราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ ออกมาขายเลย อพาร์ทเมนต์ระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานในตลาดสูง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ทเมนต์ระดับหรูและซูเปอร์ลักชัวรี (ที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.)
ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ "สูญพันธุ์" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และเป็นเรื่องยากมากหรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถิติจากหน่วยนี้แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2018-2023 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้างของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองพิเศษยังไม่สมดุลมากขึ้น โครงสร้างของอุปทานมีแนวโน้ม "เอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรามากขึ้น สัดส่วนของอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ลดลงอย่างต่อเนื่องและ "หายไป" อย่างเป็นทางการในนครโฮจิมินห์ในปี 2021 และกรุงฮานอยในปี 2023
ในฮานอย สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2018 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดขาย จนถึงขณะนี้ ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เปิดขายอีกต่อไป
ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดลดลงอย่างรวดเร็วจาก 20% ในปี 2018 เหลือเพียง 0.5% ในปี 2020 และในปี 2021 กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์ก็หายไป
โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม Dong Mo Dai Kim ในเขต Hoang Mai ฮานอย (ภาพ: Ha Phong)
ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยฟื้นตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กลับรุนแรงขึ้น เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ที่ขายในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ประมาณ 80% มีราคาขายอยู่ที่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป
ราคาอพาร์ตเมนต์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ ๆ ขึ้นในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่มาก
กระทรวงก่อสร้าง มองว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีข้อจำกัดและข้อบกพร่อง เริ่มมีสัญญาณความไม่แน่นอนและความไม่แข็งแรง โดยเฉพาะโครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมเหตุสมผลเมื่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูงและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการท่องเที่ยว มีสัญญาณการเกินดุล ในขณะเดียวกัน ยังมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางอย่างรุนแรง
“ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสูงกว่ารายได้ของประชาชน ทำให้แรงงานรายได้น้อยในเขตเมืองและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมเข้าถึงและสร้างที่อยู่อาศัยได้ยาก ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรเลย” กระทรวงก่อสร้างกล่าว
นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์อย่างมากเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และโครงสร้างของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สอดคล้องกัน บ้านหลายหลังอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ แต่ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ราคาไม่แพงกลับขาดแคลน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมืองที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงประสบปัญหา
แนวทางในการนำอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดกลับเข้าสู่ตลาด
เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills เชื่อว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมซึ่งผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชนเข้าด้วยกัน
“ในบริบทของงบประมาณของรัฐที่มีจำกัด การจัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ในขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างและการวางแผนที่เหมาะสมจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาแนวทางแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง” เธอกล่าว
นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าวว่า รัฐบาลเมืองจำเป็นต้องนำเสนอนโยบายจูงใจที่แข็งแกร่งเพื่อดึงดูดความร่วมมือจากเจ้าของที่ดิน เพื่อสร้างเขตที่อยู่อาศัยยั่งยืนแห่งใหม่
อาคารอพาร์ทเมนท์ในกรุงฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)
“การปรับปรุงพื้นที่ดินให้เหมาะสม ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและพื้นที่สีเขียว จะช่วยให้เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้ทีละน้อย การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ
ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS ซึ่งมีความเห็นตรงกันกล่าวว่า จำเป็นต้องมีการแทรกแซงที่เข้มแข็งจากรัฐบาล
ประการแรก รัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการพัฒนาอพาร์ตเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เช่น การใช้มาตรการยกเว้นหรือลดภาษีที่ดินและภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด
พร้อมกันนี้ ยังมีนโยบายให้ความสำคัญในการอนุมัติแผนงานและการอนุญาตก่อสร้าง ช่วยลดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ ลดต้นทุนการลงทุน นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้ “เพิ่มจุดสำคัญ” ในการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนที่จัดทำโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด
ประการที่สอง จำเป็นต้องส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและภาคเอกชนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคเอกชนจะดำเนินการก่อสร้างและพัฒนาส่วนใหญ่ ในขณะที่รัฐให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย
ประการที่สาม หน่วยงานบริหารของรัฐต้องมีนโยบายสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยรัฐบาลสามารถศึกษาวิธีการจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและบำรุงรักษาอุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด โดยกองทุนนี้อาจได้รับเงินสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดินและจากนักลงทุนเอกชน
กองทุนจะประกาศข้อมูลราคาขายและค่าเช่าอย่างเปิดเผยและโปร่งใส ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงและเปรียบเทียบได้ง่าย จึงสามารถเลือกผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของตนเองได้ ขณะเดียวกัน กองทุนยังเป็นหน่วยงานจัดการที่ตรวจสอบบุคคลที่ซื้อหรือเช่าโครงการที่กองทุนพัฒนา และดำเนินการเรียกคืนบ้านหากพบว่าซื้อหรือขายโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ ปลอมแปลงเอกสารรายได้ และไม่แสดงทรัพย์สินอย่างถูกต้อง
นอกจากนี้ รัฐต้องมีนโยบายจำกัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และควรศึกษาวิธีจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ไปประกอบธุรกิจ หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน... นอกจากนี้ รัฐยังต้องจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการเพื่อติดตามดูแลที่อยู่อาศัย และมีมาตรการลงโทษที่เข้มงวดต่อกรณีการเก็งกำไร การจัดการราคา หรือการขึ้นราคาผิดกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นโยบายด้านกฎระเบียบมีประสิทธิภาพอย่างแท้จริงและเพื่อให้มั่นใจได้ว่าตลาดดำเนินงานอย่างปลอดภัยและมีสุขภาพดีในระยะยาว รัฐบาลจำเป็นต้องทำให้ระบบข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการจัดการที่อยู่อาศัยที่ระบุไว้เสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว
ระบบสารสนเทศและข้อมูลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะข้อมูลราคา จะเป็นรากฐานสำคัญในการบริหารจัดการ/ติดตามราคาอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่เอื้อมถึง หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยกะทันหันอันเกิดจากการเก็งกำไรหรือปัจจัยทางการตลาดอื่นๆ
ระบบการจัดการที่อยู่อาศัยแบบบูรณาการพร้อมฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับจำนวนประชากร รวมถึงสถานะการชำระสวัสดิการสังคม บันทึกการจำนอง ฯลฯ จะช่วยให้หน่วยงานต่างๆ ระบุประวัติการทำธุรกรรม สถานะที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคล แยกแยะนักเก็งกำไรจากผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)