อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เป็นเหมือนพีระมิดกลับหัว

(CLO) ความจริงที่ว่าตลาดมีแต่ที่อยู่อาศัยหรูหราแต่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์มีการพัฒนาที่ไม่สมดุลและไม่ยั่งยืน เหมือนกับโมเดลพีระมิดกลับหัว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรีและ กระทรวงก่อสร้าง เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยทางสังคมและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและยั่งยืน

ตามการคาดการณ์ของ HoREA ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และทั่วประเทศจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย นี่อาจเป็นปีสำคัญสำหรับการเปลี่ยนผ่านสู่การพัฒนาที่แข็งแรงและยั่งยืนยิ่งขึ้นตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

อสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ รูปทรงปิรามิดคว่ำ ภาพที่ 1 — อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เปรียบเสมือนพีระมิดกลับหัว (ภาพ: DCS)

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวอย่างชัดเจนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ในปี 2567 จะยังคงมีปัญหาการขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงที่มีราคาขายต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร และยังมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างรุนแรงอีกด้วย

ในทางกลับกัน ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2566 จะยังคงครองตลาด โดยมีบ้านเปิดตัวใหม่ในตลาดประมาณ 70% ในแต่ละปี คุณเชา กล่าวว่า ปัญหานี้เป็นเรื่องที่น่ากังวล

“ความจริงที่ว่าตลาดมีแต่ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์แต่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์พัฒนาไม่สมดุลและไม่ยั่งยืน เหมือนกับเป็นโมเดลพีระมิดกลับหัว” นายเชา กล่าว

นอกจากนี้ ประธาน HoREA ยังกล่าวอีกว่า ราคาที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและยังคงอยู่ในระดับราคาที่สูงมาก เช่น ราคาอพาร์ตเมนต์หรูหราในปี 2567 สูงถึง 90 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.7 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ซึ่งเกินขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยส่วนใหญ่ในเขตเมือง

นอกจากนี้ผลลัพธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในตัวเมืองตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2567 ยังน้อยเกินไป ไม่บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

โครงการข้างต้นหลายร้อยโครงการส่วนใหญ่ติดขัดในประเด็นทางกฎหมาย หรือบางโครงการเกิดจากนักลงทุนที่ขาดความสามารถ หากไม่ได้รับการแก้ไขและกลับมาดำเนินการอีกครั้งในเร็วๆ นี้ จะเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน สร้างความยุ่งยากให้กับภาคธุรกิจ และขาดแคลนที่อยู่อาศัย ทำให้การลดราคาที่อยู่อาศัยในระยะสั้นเป็นเรื่องยาก

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว นาย Chau ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาส่งเรื่องต่อรัฐบาลและคณะกรรมการประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อพิจารณาส่งเรื่องต่อหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อพิจารณาให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติสามารถออก "มติต้นแบบเกี่ยวกับกลไกและนโยบายเฉพาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม" ได้

ประธาน HoREA ยังได้เสนอให้กระทรวงการก่อสร้างพิจารณาเสนอต่อ นายกรัฐมนตรี และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณาเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยภาษีมูลค่าเพิ่มและกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งกำหนดว่า "กรณีสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่า อัตราภาษีมูลค่าเพิ่มคือ 3% และอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลคือ 6%"

“การมีนโยบายภาษีที่น่าดึงดูดสามารถกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อให้เช่า” นายเชา กล่าว

นอกจากนี้ HoREA ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณาเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาเพิ่มกฎหมายในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 เกี่ยวกับการรับรองบ้านเช่าระยะยาวแบบรายเดือนหรือรายปีเป็นประเภทหนึ่งของบ้านพักสังคม ซึ่งก็คือ "บ้านพักส่วนบุคคล" ที่บุคคลหรือครัวเรือนลงทุนและสร้างขึ้นเพื่อเช่า

เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนงาน คนงาน และผู้อพยพ การมีกลไกเพิ่มเติมนี้จึงช่วยให้เจ้าของบ้านได้รับนโยบายพิเศษด้านเครดิต ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

โดยทั่วไปนครโฮจิมินห์มีประชากรประมาณ 60,470 คนที่เปิดห้องพักให้เช่าระยะยาว โดยมีห้องพักรวมทั้งสิ้น 560,000 ห้อง ให้บริการที่พักแก่ผู้คนจำนวน 1.4 ล้านคน

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน เนื่องจากขาดการสนับสนุนภายใต้นโยบายบ้านเช่าสังคม เจ้าของบ้านเช่าระยะยาวจึงต้องจ่ายภาษี "คงที่" 7% จากรายได้จากการให้บริการที่พักระยะยาว ซึ่งรวมถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม 5% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2% ตามที่กำหนด เช่นเดียวกับเจ้าของโรงแรมขนาดเล็กที่ต้องเสียภาษี "คงที่" 7% จากรายได้จากการให้บริการที่พักระยะสั้น ซึ่งถือว่าไม่สมเหตุสมผล

หากที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวได้รับการยอมรับให้เป็นประเภทหนึ่งของบ้านพักสังคม เจ้าของที่อยู่อาศัยให้เช่าเหล่านี้จะได้รับเครดิตและนโยบายภาษีที่ได้รับสิทธิพิเศษ เช่น การลดหย่อนภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 50 และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับบ้านพักสังคม

“เจ้าของบ้านเช่าระยะยาวจะต้องจ่ายภาษีก้อนเดียว/รายได้เพียง 3.5% เท่านั้น และยังสามารถกู้ยืมเงินพิเศษเพื่อสร้าง ปรับปรุง หรือซ่อมแซมหอพักเพื่อให้บริการผู้เช่าได้อีกด้วย” นายเชา กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-tp-hcm-nhu-mo-hinh-kim-tu-thap-bi-lon-nguoc-dau-post333833.html