«Новый игрок» на рынке недвижимости

«Новый игрок» — это не какая-то корпорация, а политика, направленная на создание предложения жилья, соответствующего покупательной способности людей. При правильной реализации она может изменить неблагоразумную ситуацию на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Социальный жилой район Thang Long Green City в новом городском районе Ким Чунг, Ханой. Фото: B.NGOC

«Новый игрок» с большим количеством «товаров» на руках. Это назначение конкретных целей по строительству социального жилья для каждого населенного пункта для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья; разработка образцовых моделей, чтобы сделать все это одновременно и увеличить прибыль, чтобы побудить предприятия строить социальное жилье.

В марте мы должны создать национальный жилищный фонд, а также принять ряд мер по устранению трудностей для проектов в сфере недвижимости, которые сталкиваются с правовыми проблемами...

Источник: Министерство строительства - Графика: T.DAT

Печальная реальность: цены на квартиры продолжают расти

Спрос на жилье слишком высок, а предложение ограничено, в основном это проекты коммерческого жилья среднего, высокого и элитного класса, в результате чего цены на квартиры значительно превышают их реальную стоимость.

По данным Tuoi Tre из проекта социального жилья NHS Trung Van (район Нам Ту Лием, Ханой), существует огромная разница между ценами продажи квартир в социальном жилье и коммерческих квартир в одном и том же здании.

В то время как Департамент строительства Ханоя объявил в мае 2023 года цену продажи социального жилья в здании NHS Trung Van на уровне около 19,5 млн донгов/ ^м2 , цена продажи коммерческого квартирного фонда (около 20% от общего числа квартир в проекте) предлагается на уровне 60–70 млн донгов/ ^м2 .

В одном и том же проекте и при одинаковой инфраструктуре и качестве строительства цена продажи коммерческих квартир в 3 раза выше цены продажи квартир социального жилья.

Аналогичным образом, цена продажи проекта социального жилья Udic Ecotower Ha Dinh (строительство которого только что началось компанией Udic Infrastructure Development Investment Corporation на земельном участке N01, новый городской район Хадинь, коммуна Тан Чиеу, район Тхань Чи, Ханой) была объявлена ​​Департаментом строительства Ханоя в феврале 2025 года на уровне около 25 миллионов донгов за ^м2 , стоимость аренды — 150 000 донгов за ^м2 в месяц, а стоимость аренды с правом выкупа — 390 000 донгов за ^м2 в месяц.

Между тем, цена продажи коммерческих квартир в соседних районах с такой же социальной инфраструктурой и транспортной развязкой, таких как Eco Green City, D3 Vinaconex 2 building, QMS To Huu, The Charm An Hung, составляет от 55 до 75 миллионов донгов за ^м2 .

Вышеописанная ситуация показывает недостатки текущего рынка жилья. Цена социального жилья, находящегося под контролем государства (с нормой прибыли инвестора 10%), удерживается на уровне, доступном для большинства людей со средним и низким доходом (около 20-25 млн донгов/ ^м2 ), в то время как цена коммерческого жилья (из-за дефицита) зависит от уровня предложения владельцев проекта, который завышается до аномального уровня (от 55 до 75 млн донгов/ ^м2 ), хотя качество жилья не сильно отличается.

Ситуация постоянного роста цен на квартиры также подталкивает цены на квартиры, которые эксплуатируются в течение 5–10 лет, с неизменными или даже пришедшими в упадок удобствами, к росту в 1,5–2 раза в 2024 году.

Район социального жилья NHS Trung Van (Нам Ту Лием, Ханой) – Фото: BN

Многие квартиры выставлены на продажу, могут ли цены продолжать расти?!

Правительство поручило соответствующим министерствам и секторам завершить создание национального жилищного фонда к марту 2025 года с целью резкого увеличения предложения социального жилья и доступного коммерческого жилья, подходящего для доходов большинства людей со средним и низким доходом, а также работников промышленных парков.

Многие эксперты полагают, что создание национального жилищного фонда наряду с рядом решений по содействию развитию социального жилья будет способствовать увеличению предложения доступного жилья в ближайшее время, тем самым изменяя рынок жилья и снижая цены на жилье в ближайшие годы.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что создание национального жилищного фонда в долгосрочной перспективе обеспечит стабильность рынка и удовлетворит минимальные потребности людей в жилье, но потребуется время, чтобы обеспечить предложение жилья.

Однако в краткосрочной перспективе информация о создании национального жилищного фонда создаст уверенность на рынке, а рабочие и люди с низкими доходами поверят, что можно будет купить доступное жилье.

По словам доцента доктора Нгуена Куанг Туена - заместителя председателя правления Ханойского юридического университета, правительство правильно определило недостаток рынка недвижимости, который заключается в том, что предложение слишком низко по сравнению со спросом. Раньше государство только выпускало политику, но увеличение предложения зависело от инвесторов, поэтому не было фонда для дешевого жилья, продаваемого населению.

Правительство теперь выделяет ежегодные расходы на социальное жилье населенным пунктам; если строго это будет реализовано, предложение, безусловно, увеличится. Это также решение, реализованное многими странами.

«Решения будут влиять на рынок и регулировать его, сокращая дисбаланс между спросом и предложением. Важно их строго внедрять. В то же время необходимо сделать рынок прозрачным, иметь полную систему данных о недвижимости, знать, сколько домов у человека, и использовать инструменты регулирования, такие как налог на недвижимость», — подчеркнул г-н Туен.

Арендаторы переносят мебель в многоквартирный дом на улице Ле Ван Луонг, район Нха Бе, Хошимин. Фото: TU TRUNG

Хошимин предлагает создать фонд сбережений на социальное жилье

Согласно инвестиционному проекту по строительству не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год, городу Хошимин поставлена ​​задача построить к 2030 году около 70 000 единиц социального жилья. Из них в период с 2021 по 2025 год будет построено около 26 000 единиц, а в период с 2026 по 2030 год — около 44 000 единиц.

Чтобы иметь капитал для реализации, необходимы многие способы, в том числе мобилизация средств от субъектов, имеющих право на покупку социального жилья, путем вычетов из их заработной платы, для которых не существует механизма реализации.

Таким образом, исследование по созданию Фонда сбережений на социальное жилье (аналогичного сингапурской модели) направлено на максимизацию социальных ресурсов, повышение осведомленности о финансовых сбережениях на жилье для нуждающихся и в то же время на управление этой группой людей и конкретными проектными направлениями.

Народный комитет города Хошимин предложил правительству разрешить создание Фонда сбережений на социальное жилье в этом районе. После получения одобрения от правительства Народный комитет города будет координировать действия с Министерством финансов и Министерством строительства для унификации этой операционной модели.

Ссылка на модель Сингапура

Доктор Фам Фыонг Нам, преподаватель факультета природных ресурсов и окружающей среды Вьетнамского национального университета сельского хозяйства, сказал, что создание национального жилищного фонда для развития недорогого жилья в крупных городах является неотложной задачей, чтобы создать условия для людей с низкими доходами, чтобы иметь место для проживания. Модель развития фонда может ссылаться на Центральный резервный фонд (CPF) Сингапура.

Фонд был создан в 1955 году и в основном используется для социальных жилищных кредитов. Когда он был создан, ставка взноса составляла 10% от ежемесячной зарплаты (5% для каждого работника и работодателя). В настоящее время работодатели и работники с низким доходом и государственные служащие должны вносить свою ежемесячную зарплату в CPF по ставкам 17%/месяц и 20%/месяц соответственно. CPF выдает кредиты в размере до 90% от стоимости дома по очень низким процентным ставкам и выплачивается частями в течение 25-30 лет.

Помимо CPF, Совет по жилищному строительству и развитию Сингапура также предоставляет ипотечные кредиты покупателям жилья с низким доходом в размере 80% от стоимости квартиры при максимальном сроке кредитования 55 лет за вычетом возраста заемщика или 30 лет, в зависимости от того, что наступит раньше.

Кроме того, чтобы люди могли покупать дома, правительству необходимо предоставлять кредиты, чтобы людям приходилось тратить на покупку домов менее 20% своего ежемесячного дохода. Частные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками и другими финансовыми учреждениями.

Для регулирования рынка жилья, контроля роста цен на жилье и ограничения спекуляций правительство Сингапура применило множество эффективных мер, таких как сокращение максимального срока кредитования при покупке жилья, ограничение стоимости кредитов, повышение налогов для покупателей недвижимости...

Успех политики развития рынка жилья сделал Сингапур одной из стран с самым высоким уровнем владения жильем в мире (в настоящее время он превышает 90%).

«Особенно важна роль государства. Особенно необходимо оперативно издавать специализированные нормативные акты по развитию доступного жилья, одновременно реализуя, контролируя и оперативно решая возникающие в процессе реализации вопросы.

«Частных инвесторов, понимаемых как инвесторы, также необходимо поощрять к участию в развитии этого жилищного фонда с помощью особой политики поддержки, особенно финансовой и земельной», - сказал г-н Нам.

Источник: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm