Начало восстановления рынка недвижимости Китая

Министерство жилищного строительства, городского и сельского строительства Китая заявило, что местные органы власти могут обратиться к государственным предприятиям с просьбой помочь выкупить часть непроданных домов у застройщиков.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Здания в Шанхае, Китай.

Правительство Китая запустило свой самый амбициозный план по спасению рынка недвижимости.

Это событие, которого инвесторы ждали месяцами. Но будут ли эти меры эффективными, остается большим вопросом.

Амбициозный план

Пакетное соглашение предусматривает принятие Китаем политики, которая была опробована в одном крупном городе, — обязывающей местные органы власти выкупать нераспроданные дома у застройщиков и переводить их в доступное социальное жилье.

План также включает снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу, а также, что еще важнее, предоставление центральным банком 300 млрд юаней (41,5 млрд долларов США) в виде наличных под низкий процент для финансирования государственных закупок нераспроданной недвижимости.

«Политики осознают срочность предотвращения полномасштабного кризиса недвижимости», — сказал Чжаопэн Син, старший стратег ANZ Research. «Новый план спасения демонстрирует решимость китайских политиков переломить ситуацию».

Хотя срочность мер приветствуем, эксперты говорят, что текущий пакет помощи может оказаться слишком малым по масштабу, чтобы быть эффективным, и может столкнуться с проблемами финансирования.

По данным Goldman Sachs, общая стоимость непроданных домов, незавершенных проектов и неиспользуемой земли в Китае составляет около 30 триллионов юаней (4,1 триллиона долларов США).

Аналитики Goldman в недавней исследовательской записке заявили, что для сокращения предложения жилья до уровня, который в последний раз наблюдался в 2018 году, году бума на рынке недвижимости, потребуется более 7 триллионов юаней ($967 миллиардов) во всех городах. Это более чем в 20 раз превышает объем финансирования, объявленный Народным банком Китая (НБК, центральный банк).

Хотя в начале этого года экономика Китая росла быстрее, чем ожидалось, этот импульс сдерживается основным сектором недвижимости, на который когда-то приходилось 30% экономической активности.

Ограниченный масштаб

Несмотря на шквал объявлений в начале этого месяца, остается неясным, как китайское правительство будет реализовывать программу покупки жилья и сколько денег ему понадобится для ее финансирования. Самое главное, неясно, где местные органы власти, испытывающие нехватку денег, возьмут деньги, чтобы заплатить за нее.

По словам заместителя председателя Народного банка Китая Тао Лина, последняя программа рефинансирования может предоставить банковские кредиты на сумму 500 млрд юаней (69 млрд долларов США) для поддержки покупки местного жилья.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Многоквартирный дом в Шанхае, Китай.

Но даже эта цифра намного меньше необходимой. Некоторые аналитики подсчитали, что для очистки инвентаря недвижимости Китая, включающего миллионы пустующих или недостроенных домов по всей стране, потребуются сотни миллиардов долларов.

Тин Лу, главный китайский экономист Nomura, называющий сектор недвижимости Китая «сложной проблемой», сказал, что завершение строительства домов, которые уже проданы, потребует не менее 3,2 трлн юаней (442 млрд долларов). Он подсчитал, что в настоящее время около 20 млн домов были предварительно проданы, но еще не построены.

Где деньги?

Однако эмитенты облигаций местного самоуправления (LGFV) в настоящее время обременены огромным объемом «скрытого» долга, который не разрешено покупать, по словам заместителя губернатора Народного банка Китая Тао Лина. Это оставляет местным органам власти меньше возможностей для привлечения наличных.

Провинции и города Китая накопили около 15 триллионов долларов долга, большая часть которого была скрыта и накоплена в последние годы для покрытия расходов на инфраструктурные проекты и борьбу с пандемией.

Спад рынка недвижимости усугубил финансовые проблемы местных органов власти, поскольку продажи земли и жилья обычно составляют более 40 процентов от общего дохода. Долговой кризис заставил многие китайские города резко сократить расходы.

Сектор недвижимости Китая начал ослабевать в 2019 году и провалился в «черную дыру» около трех лет назад после того, как правительство издало указ об ужесточении кредитной деятельности застройщиков.

Попытки спасти ключевой сектор начались еще в 2022 году, когда спад вызвал кризис для некоторых застройщиков и вызвал недовольство десятков тысяч покупателей жилья, поскольку проекты задерживались или не соблюдались в срок. Но меры оказались в значительной степени неэффективными, что привело к снижению денежных потоков застройщиков.

Только начало

Эксперты говорят, что решение проблемы переизбытка нераспроданных домов — это лишь первый шаг к возрождению сектора недвижимости Китая. Другими словами, по мнению аналитиков Goldman Sachs, Китаю необходимо решить три ключевые проблемы.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Строительный проект в Китае.

Второй и третий шаги включают в себя стимулирование спроса на жилье и смягчение замедления строительства. Это требует более детальных мер по укреплению доверия потребителей и повышению цен на жилье.

Стоит отметить, что внешняя обстановка становится все более сложной. Правительство США приняло решение об увеличении тарифов на ряд импортируемых из Китая товаров с 1 августа, и Европейский союз (ЕС) может предпринять аналогичные действия. Бывший президент США Дональд Трамп даже пригрозил ввести 60%-ный тариф на импорт из Китая в случае своего переизбрания.

Аналитики подсчитали, что предложенные Трампом тарифы могут снизить темпы роста Китая на 0,9 процентных пункта.

В долгосрочной перспективе, говорят эксперты, план может снизить риск попадания Китая в «дефляционную спираль», как Япония. Главный урок Японии заключается в том, что политикам следует избегать слишком поздних действий. «Это может стать началом конца имущественного кризиса в Китае», — добавили они.

По данным Vietnamplus

Источник