Множество «городских призраков» и провалившихся проектов из-за отсутствия планирования землепользования

Провальные и заброшенные на полпути проекты в сфере недвижимости уже не редкость на вьетнамском рынке. Хотя этому есть множество причин, в отчёте Savills Vietnam о планировании землепользования анализируется важность планирования землепользования при разработке проекта.

Многие городские территории приходят в упадок из-за отсутствия планирования землепользования. — Г-н Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam

Планирование землепользования помогает определить наиболее подходящие варианты землепользования, а также распределение инфраструктуры, планирование, транспортировку и воздействие проекта на окружающую среду.

Г-н Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam, отметил, что план землепользования представляет собой детальный и эффективный план распределения земельных участков и ресурсов, направленный на устойчивое развитие проекта в частности и рынка недвижимости в целом. Определяя тип застройки, масштаб, этап, цену и стратегию продаж, план землепользования гарантирует эффективность проекта, минимизацию воздействия на окружающую среду и его финансовую осуществимость.

«Проваленный план землепользования — это план, в результате которого разрабатываются продукты, инфраструктура и объекты, не обеспечивающие финансовых, социально-экономических и экологических выгод. Неэффективное планирование может привести к появлению неликвидных продуктов, а также инфраструктуры и объектов, не отвечающих потребностям сообщества. Неэффективное планирование землепользования или невыполнение плана могут подвергнуть заинтересованные стороны значительным финансовым рискам и даже инвестиционным неудачам», — сказал Трой Гриффитс.

Например, на юге Ханоя инвестор разработал проект многоквартирного дома на 9000 квартир общей площадью 3500 м². Однако проект не соответствовал первоначальному плану, а переоборудовал офисы и коммерческие помещения в квартиры, что привело к уменьшению площади квартир и значительному увеличению их количества. Эти изменения оказали большую нагрузку на инфраструктуру, а коммунальных услуг оказалось недостаточно для удовлетворения потребностей жителей. Это привело к многочисленным конфликтам между группами жителей и снижению качества жизни в комплексе.

Эксперт отметил, что существует множество проектов с хорошими продуктами, которые все равно терпят неудачу, поскольку план не учитывает развитие соответствующей инфраструктуры.

«Даже если в проекте есть подходящие жилые или коммерческие объекты, но отсутствуют дороги, дренажные системы и коммунальные услуги, качество жизни всё равно будет неполным и некомфортным. Это приведёт к появлению „городов-призраков“ без жителей», — сказал он.

Другим примером, приводимым Savills, является город Нячанг, где плотность застройки во многих проектах достигает 70%. Игнорирование городских строительных норм привело к уровню развития, несовместимому с инфраструктурой и планированием социальной инфраструктуры Нячанга.

«Правильное освоение и планирование земельных участков требует рассмотрения как благоприятных, так и неблагоприятных сценариев, включая учет рисков, определение жизнеспособных стратегий продаж, предложений продуктов и этапов продаж, что позволяет минимизировать риск неудачи и максимально увеличить возможности для успеха», — сказал Трой Гриффитс.

В отличие от этого, вьетнамская индустрия недвижимости также имеет успешные примеры комплексного и оптимального планирования землепользования. Фу Май Хынг в 7-м районе Хошимина и Экопарк в Хынгйене — два примера планирования разработки продукта, поэтапного распределения и стратегий продаж, способствующих успеху проекта.

По данным анализа Savills, проект Phu My Hung в районе 7 площадью 433 гектара имеет «амбициозное» начало с целью превратить пустующую территорию в ведущий финансовый, жилой, торговый, промышленный и образовательный центр на юге Хошимина.

Проект имеет четкий и комплексный план развития на каждом этапе, рассчитанный на 30 лет. В ходе этого процесса инвестор соблюдал международные стандарты развития, включая принципы устойчивого развития, обеспечивая соответствие строительства целям социально-экономического развития и соблюдение всех норм проектирования и строительства.

«Прежде чем начать строительство или инвестирование, необходимо тщательное и всестороннее планирование. Верные решения принимаются на основе объективных рыночных показателей, анализа практических примеров развития и взвешенных предложений. Анализ рынка важен для определения подходящего типа и масштаба проекта. Финансовая жизнеспособность также должна быть оценена посредством прогнозирования денежных потоков, чтобы определить наиболее целесообразный тип проекта на момент реализации. Это помогает избежать инвестиционных рисков, оптимизировать прибыль и минимизировать риски», — подчеркнул г-н Трой Гриффитс.

Источник